Raport analitik mbi vlerësimin e ndikimit afatshkurtër dhe afatg jatë financiar të ligjit për strehimin social

RAPORT ANALITIK

mbi vlerësimin e ndikimit afatshkurtër dhe afatgjatë financiar të ligjit për strehimin social Autore: Dr. Aleksandra Maksimovska Stojkova, profesoreshë ordinare e së Drejtës Financiare, Fakulteti Juridik “Justiniani i Parë”, UKM, Shkup

Shkup, dhjetor 2025 Titulli:

Raport analitik mbi vlerësimin e ndikimit afatshkurtër dhe afatg- jatë financiar të ligjit për strehimin social

Botuesi:

Misioni i OSBE-së në Shkup, 2025

Autore:

Dr. Aleksandra Maksimovska Stojkova, profesoreshë ordinare e së Drejtës Financiare, Fakulteti Juridik “Justiniani i Parë”, UKM, Shkup

ISBN: 978-92-9271-678-3

Materialet në këtë publikim janë vetëm për qëllime informative. Edhe pse OSBE ka bërë çdo përpjekje të arsyeshme në përgatitjen e tij, nuk merr përgjegjësi për saktësinë dhe plotësinë e përmbajtjes, udhëzimeve dhe rekomandi- meve të paraqitura, as për ndonjë gabim tipografik. Pikëpamjet, mendimet, gjetjet, interpretimet dhe përfundimet e shprehura në këtë publikim nuk pasqyrojnë domosdoshmërisht politikën zyrtare ose qëndrimin e OSBE-së. Për këto arsye, OSBE-ja nuk mund të jetë subjekt i ndonjë kërkese ose pretendimi lidhur me pasojat e mundshme që rrjedhin nga përdorimi i informacioneve ose përfundimeve të përfshira në këtë publikim.. Përmbajtja

Përmbledhje..........................................................................................................................................5

1. Hyrje...................................................................................................................................................7

2. Mundësitë për transplantim financiar dhe ligjor të modelit austriak të strehimit social në Maqedoninë e Veriut..........................................................................................9

2.1 Mekanizmat dhe parimet e financimit të strehimit social në sistemin austriak....................... 10

2.2 Transferueshmëria e modelit austriak në një kontekst kombëtar............................................. 14

2.3 Pasqyrë krahasuese tabelare e kushteve dhe mundësive për pranimin e modelit austriak në kushte vendore.......................................................................... 17

2.4 Vlerësimi i ndikimit financiar........................................................................................................... 20

2.4.1 Skenarët buxhetorë dhe projekcionet për zbatim efikas................................................... 20

2.5 Rekomandime për implementimin fiskal të modelit të përshtatur austriak të financimit................................................................................................ 22

3. Mundësi për transplantim financiaro-juridik të modelit kroat të strehimit social në Republikën e Maqedonisë së Veriut...........................................................23

3.1 Parimet kryesore të financimit të strehimit social në modelin kroat......................................... 23

3.2 Pasqyrë e funksionimit të sistemit të strehimit të përballueshëm në Kroaci........................... 26

3.3 Përmbledhje e modelit kroa............................................................................................................ 28

3.4 Përcjellja e modelit kroat në kontekst kombëtar.......................................................................... 29

3.5 Vlerësimi i implikimeve fiskale........................................................................................................ 34

3.5.1 Skenarë dhe parashikime për implementim efikas të Ligjit për strehim social............. 34

3.5.2. Rekomandime për implementimin fiskal të modelit të përshtatur kroat të financimit.......................................................................................... 36

4. Përfundim........................................................................................................................................39

Bibliografia..........................................................................................................................................40  Konteksti:

Hartimi i Ligjit për strehimin social përfaqëson një hap kryesor drejt përmirësimit të qasjes në strehim me dinjitet për kategoritë e cenueshme të qytetarëve, përfshirë komunitetin rom. Që ligji të jetë i zbatueshëm dhe i qëndrueshëm, është e nevojshme të përgatitet dokumentacioni i duhur për implikimet e tij fiskale në të ardhmen.

Gjatë projektit, Këshilli i Evropës udhëhoqi procesin e përgatitjes së tekstit të ligjit dhe organizimin e grupeve të punës dhe takimeve, ndërsa Misioni i OSBE-së në Shkup siguroi që ligji të jetë i mbështetur financiarisht dhe i zbatueshëm. Për këtë qëllim, u angazhua një ekspert kombëtar i cili përgatiti një analizë të implikimeve fiskale nga zbatimi i Ligjit të ri për strehim social, duke përdorur analizën krahasuese të dy modeleve të huaja të financimit, me qëllim përzgjedhjen e modelit më të përshtatshëm dhe paraqitjen e implikimeve fiskale të ligjit përmes modelit të tillë të adaptuar, përkatësisht paraqitjen e projeksioneve buxhetore të nevojshme për miratimin dhe zbatimin e suksesshëm të ligjit.

Objektivi

Hartimi i dokumentit fiskal për Ligjin për strehimin social me vlerësime të siguruara të implikimeve fiskale dhe projeksione të shpenzimeve buxhetore të nevojshme për zbatimin e tij.

4  Përmbledhje

Në kuadër të përgatitjes së dokumentit fiskal për Ligjin për strehim social, janë hartuar analiza dhe vlerësime të implikimeve fiskale dhe ndikimit mbi shpenzimet buxhetore në të ardhmen, me qëllim që të shqyrtohen implikimet afatshkurtra, afatmesme dhe afatgjata mbi buxhetin kombëtar dhe buxhetet lokale. Përveç kësaj, janë zhvilluar skenarë financiarë dhe projeksione që mundësojnë zbatim real dhe efikas të ligjit. Është realizuar edhe skanimi i burimeve ekzistuese dhe potenciale të financimit përmes identifikimit të mjeteve qeveritare në dispozicion dhe mbështetjes së donatorëve, si dhe është propozuar mekanizëm i përshtatshëm financimi. I gjithë procesi është realizuar në bashkëpunim të ngushtë me institucionet relevante dhe aktorët kryesorë, veçanërisht me Ministrinë e Politikës Sociale, Demografisë dhe Rinisë dhe grupin e punës për Ligjin për strehim social, me qëllim që dokumentacioni fiskal të harmonizohet me politikat institucionale dhe kapacitetet reale për zbatim. Dokumenti bazohet në zgjidhjet e propozuara në Propozim-ligjin e ri për strehim social; analizon në mënyrë krahasuese modelet e financimit që zbatohen në sistemin austriak dhe kroat të financimit të strehimit social, duke dhënë njëkohësisht propozime analitike për implementimin e tyre në sistemin kombëtar të strehimit social; si dhe merr parasysh drejtimet kryesore për zhvillim të përshpejtuar, gjithëpërfshirës, të balancuar, të barabartë gjinor dhe të qëndrueshëm të Republikës së Maqedonisë së Veriut, të përfshira në Strategjinë kombëtare të zhvillimit (SKZH) për periudhën 2024–2044. Në përfundim janë përmbledhur konstatimet për modelimin financiar të strehimit social sipas shembullit të Kroacisë, i cili është plotësisht i realizueshëm brenda mundësive fiskale të Maqedonisë së Veriut, nëse bazohet në një fond rrotullues (revolving funds), garanci shtetërore të menaxhuara me kujdes, mjete fillestare të moderuara dhe pjesëmarrje aktive të komunave, me qëllim sigurimin e një sistemi të qëndrueshëm për ndërtimin e mijëra banesave të përballueshme gjatë dekadës së ardhshme.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 5 6  1. Hyrje

Maqedonia e Veriut përballet me sfida të vazhdueshme në qasjen ndaj strehimit të përballueshëm, të shkaktuara nga oferta e pamjaftueshme e njësive banesore sociale dhe të përballueshme, rritja e kostove të ndërtimit, pabarazitë hapësinore dhe varësia e tepruar nga sigurimi i strehimit përmes tregut privat. Aktualisht, vendi nuk ka një kornizë të qëndrueshme, të parashikueshme dhe afatgjate për financimin e strehimit social, gjë që rezulton me cikle të herëpashershme ndërtimi të varura nga shpërndarja vjetore buxhetore dhe mbështetja e donatorëve.

Në këtë kontekst, Strategjia kombëtare e zhvillimit (SKZH) për periudhën 2024–2044 paraqet dokumentin kryesor strategjik me të cilin përkufizohen objektivat kryesore kombëtare të zhvillimit, fushat strategjike dhe prioritetet për zhvillim të përshpejtuar, gjithëpërfshirës, të balancuar, të barabartë gjinor dhe të qëndrueshëm të Republikës së Maqedonisë së Veriut. Si dokument strategjik dhe zhvillimor, SKZH identifikon sfidat kryesore dhe prioritetet shtetërore, veçanërisht duke pasur parasysh aspiratën e vendit për anëtarësim në Bashkimin Evropian deri në vitin 2030 dhe përkushtimin për zhvillim të qëndrueshëm të përfshirë në Agjendën 2030. Në këtë kuptim, SKZH jo vetëm që integron objektivat nga dokumentet ekzistuese strategjike, por jep edhe udhëzime të qarta për politikat dhe zgjidhjet ligjore të ardhshme, përfshirë edhe në fushën e strehimit social.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 7  Kontekst shtesë juridik përbën edhe objektivi strategjik 2 i Strategjisë për përfshirjen e Romëve 2022–2030, i orientuar drejt sigurimit të strehimit të përhershëm, me dinjitet dhe të pasegreguar për pjesëtarët e komunitetit rom, të përqendruar posaçërisht në sigurimin e strehimit të përhershëm, të denjë, të qasshëm dhe të pasegreguar për romët që aktualisht jetojnë në vendbanime joformale të cilat, për arsye të justifikuara, nuk mund të legalizohen. Kësaj i bashkëngjitet edhe Plani i veprimit për zbatimin e Programit për zhvillim të qëndrueshëm lokal dhe decentralizim për periudhën 2024– 2026, i cili thekson nevojën për avancimin e kornizës normative për strehimin social përmes përgatitjes dhe miratimit të një Strategjie të re kombëtare për strehim, si dhe miratimin e një Ligji të ri për strehim social, me të cilin do të rregullohen kategoritë kryesore të strehimit të pavarur, jetesës me mbështetje, subvencionimit të strehimit dhe strehimit jofitimprurës.

Sipas propozimeve të dhëna nga grupi i punës për hartimin e Ligjit të ri për strehim social, si dhe nevojës për të siguruar analizë mbi implikimet fiskale të zgjidhjeve të ardhshme ligjore në buxhetin qendror dhe buxhetet komunale, janë analizuar modele krahasuese për financimin e strehimit social në Austri dhe Kroaci. Me këtë rast është marrë parasysh mundësia e implementimit të tyre në legjislacionin vendor, në përputhje me sistemin financiar të Republikës së Maqedonisë së Veriut, pasi në momentin e përgatitjes së kësaj analize nuk ekzistojnë dispozita ligjore për financimin e strehimit social.

Austria ka ndërtuar një nga ekosistemet më të qëndrueshme dhe më gjithëpërfshirës për financimin e strehimit social në Evropë. Modeli i saj, i bazuar në burime të diversifikuara të financimit, parime të qirasë të bazuara në kosto dhe shoqata të fuqishme jofitimprurëse të banimit, ofron mësime të zbatueshme dhe të pranueshme për Maqedoninë e Veriut. Në kapitullin vijues janë identifikuar mekanizmat kryesorë të financimit në Austri dhe është dhënë një zgjidhje e propozuar për një model të adaptuar financimi, i harmonizuar me kapacitetet fiskale, kapacitetet institucionale dhe kushtet socio-ekonomike në Maqedoninë e Veriut.

Nga ana tjetër, sistemi bashkëkohor i strehimit social në Kroaci është rezultat i një ndërtimi gradual institucional brenda dy dekadave, i fokusuar rreth programit POS (ndërtim dhe shitje të subvencionuar nga shteti), një sistem i vogël por i rëndësishëm për strehim me qira, si dhe skemave të financimit të strehimit të financuara nga donatorët – të orientuara drejt grupeve specifike të cenueshme. Edhe pse i fragmentuar, sistemi fitoi një koherencë të re me miratimin e Ligjit për strehim të subvencionuar nga shteti në vitin 2025, i cili i konsolidon instrumentet, e forcon rolin e agjencisë kombëtare kroate për strehim (APN) dhe paralajmëron një kalim gradual nga modeli dominues i orientuar drejt pronësisë, drejt një qasjeje më të balancuar që përfshin si fitimin e banesave si pronë ashtu edhe strehimin e përballueshëm me qira.

8  2. Mundësitë për transplantim financiar dhe ligjor të modelit austriak të strehimit social në Maqedoninë e Veriut

A është e mundur të bëhen transplantime të modeleve juridike?

Krahasimi në fushën e të drejtës paraqet një instrument kryesor analitik në procesin e

transplantimit juridik dhe juridiko-financiar, përmes të cilit shqyrtohet raporti ndërmjet

një zgjidhjeje të caktuar ligjore ose financiare dhe efekteve të zbatimit të saj në një

sistem tjetër juridik. Në praktikën legjislative, modelet e huaja përdoren për hulumtim,

nxjerrje mësimesh dhe praktikash, si dhe verifikim të politikave vendore. Qëllimi është

harmonizimi i legjislacionit, zbatimi i reformave, nxitja e ndryshimeve ekonomike dhe

sociale, gjetja e zgjidhjeve për probleme konkrete juridike, si dhe fitimi i perspektivave

të reja për zhvillimin e sistemit juridik dhe financiar kombëtar. Asnjë transplantim juridik

nuk mund të jetë i suksesshëm nëse trupi i nikoqirit nuk është i përgatitur ta pranojë

modelin juridik ose financiar të transplantuar nga “donatori”. Prandaj përdoret metoda

e adaptimit të një modeli të caktuar ndaj kushteve kombëtare.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 9  2.1 Mekanizmat dhe parimet e financimit të strehimit social në sistemin austriak

Sistemi i strehimit social në Austri shpesh përmendet si një nga sistemet më të qëndrueshme në aspekt fiskal dhe më koherent në aspekt social në Evropë, jo për shkak se mbështetet në një instrument të vetëm, por sepse është ndërtuar mbi një arkitekturë financiare të diversifikuar dhe reciprokisht mbështetëse. Suksesi i modelit austriak buron nga balanca ndërmjet të ardhurave të synuara publike, subvencioneve të kushtëzuara, huave publike afatgjate me normë të ulët interesi, financimit komercial të mbështetur, ri-investimit nga ana e subjekteve jofitimprurëse dhe kontributeve të matura me kujdes nga shfrytëzuesit. Së bashku, këto elemente formojnë një strukturë financiare që i mundëson Austrisë, veçanërisht në aspektin e strehimit social në qytetin e Vjenës, të mbajë ndërtim të vazhdueshëm në shkallë më të gjerë, duke ruajtur njëkohësisht përballimin dhe qëndrueshmërinë financiare afatgjatë.

Shtylla qendrore e modelit austriak është ekzistimi i të ardhurave të qëndrueshme, të dedikuara dhe të izoluara në mënyrë të veçantë (ring-fenced) për strehimin. Zbatohet një kontribut ligjërisht i detyrueshëm prej 1% të pagës bruto, i cili paguhet bashkërisht nga punëdhënësit dhe të punësuarit, dhe i cili me ligj është i destinuar në mënyrë rigoroze për sektorin e strehimit. Duke i ndarë këto mjete nga buxhetet vjetore, Austria siguron prurje të parashikueshme dhe të vazhdueshme të të ardhurave, me të cilat mundëson planifikim shumëvjeçar të investimeve dhe e mbron politikën e strehimit social nga presionet e mundshme politike. Ky mekanizëm paraqet një nga përparësitë më të fuqishme fiskale të sistemit:

` të ardhurat e parashikueshme mundësojnë obligime të parashikueshme,

` stabiliteti i këtij kontributi mbështetë aftësinë e sistemit për zgjerim të vazhdueshëm.

Në këtë mënyrë, qytetet dhe rajonet mund ta planifikojnë paraprakisht, për vite të tera, ndërtimin dhe rinovimin e objekteve për strehim social, të mbrojtura nga paqëndrueshmëria e mundshme politike, ose nga ndryshimet e politikave. Ligji për avancimin dhe rinovimin e strehimit në Vjenë përcakton kornizën e përgjithshme rregulluese, ndërsa rajonet (komunat) i përshtatin instrumentet individuale, siç janë skemat e granteve, normat e interesit dhe kriteret e përshtatshmërisë për të përfituar

10  strehim social.

Këto mjete nuk përdoren si financim i përgjithshëm (i vetëm) projektues, por ato kanë rol mbështetës. Subvencionet publike në Austri janë kombinim i granteve fillestare kapitale dhe huave afatgjata të subvencionuara, të cilat zakonisht mbulojnë nga 20% deri në 60% të kostove të ndërtimit. Prandaj thuhet se roli i tyre është si i katalizatorit: ato e zvogëlojnë barrën e përgjithshme të rregullimit të borxhit dhe inkorporojnë kushte të përballueshmërisë, duke u mundësuar institucioneve jofitimprurëse, si dhe ofruesve të përzgjedhur komercialë të shërbimeve në ndërtimtari, të ndërtojnë strehim me cilësi të lartë me çmim të blerjes ose qirasë të ndërlidhur me kostot reale, e jo me çmimet e paqëndrueshme të tregut. Qasja në subvencione është e kushtëzuar me respektimin rigoroz të rregullave me të cilat rregullohet çmimi tavan i qirave, pragu i të ardhurave, standardet arkitektonike dhe ekologjike, si dhe kostot maksimale të ndërtimit. Me këtë sigurohet që mjetet publike realisht të shërbejnë për realizimin e politikave afatgjata sociale dhe urbane. Modeli paraqet një shfrytëzim efikas fiskal të burimeve publike, ku çdo euro subvencion mobilizon një shumë shumëfish më të madhe të mjeteve shtesë nga financimi komercial ose kapitali i organizatave jofitimprurëse.

Financimi komercial e plotëson subvencionin e financuar nga publiku, ku investitorët jofitimprurës dhe shoqatat e banimit (të cilat mund të kenë vetëm fitim të kufizuar) sigurojnë 50–70% të mjeteve përmes bankave dhe të ashtuquajturave obligacione të banimit. Këto hua janë mjaft atraktive, por njëkohësisht ato janë të rregulluara në mënyrë rigoroze. Qiratë e bazuara në harxhimet dhe rrezikun e zvogëluar kreditor përmes mbështetjes së subvencionuar publike, mundësojnë mbledhjen e një kapitali të konsiderueshëm për financim. Në këtë mënyrë realizohet qëllimi i sistemit, që është: përballueshmëria afatgjate e sistemit të strehimit social.

Me kalimin e kohës, zbatimi i këtij modeli në Austri ka çuar në një situatë në të cilën shoqatat jofitimprurëse dhe shoqatat e banimit me fitim të kufizuar (LPHA) janë bërë gjithnjë e më autonome financiarisht, pasi me ligj ato janë të detyruara që të gjitha tepricat e të ardhurave (fitimet) t’i ri investojnë. Për më tepër, qiratë e bazuara në kostot reale mundësojnë akumulimin e kapitalit vetjak. Ky kapital ri investohet në ndërtim të ri dhe në rinovimin e objekteve ekzistuese, duke krijuar një cikël të vetë qëndrueshëm i cili gradualisht ul varësinë nga mjetet buxhetore shtetërore dhe e forcon strukturën financiare afatgjatë të sistemit. Një fakt shtesë i rëndësishëm është se, në rastin e qirave, të ardhurat e fituara nga qiraxhinjtë kanë rëndësi minimale, përkatësisht te banesat

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 11  sociale komunale me qira nuk kërkohen depozita në fillim, gjë që paraqet një përparësi të madhe për familjet me të ardhura të ulëta.

Modeli financiar për strehimin social ka një kornizë të rreptë rregulluese. Projektet për financim përzgjidhen sipas katër kritereve:

` qëndrueshmëria sociale,

` cilësia arkitektonike,

` standardet ekologjike dhe

` efikasiteti i shpenzimeve.

Procedura e dhënies së tokës publike është e përcaktuar rreptësishtë që të zhvillohet me çmime më të ulëta se ato të tregut, ndërsa subvencione merr vetëm projekti më efikas. Mund të marrin pjesë si investitorët jofitimprurës ashtu edhe ata privatë, por sipas rregullave të barabarta. Sa i përket qirave, rregulli është që ato duhet të bazohen në kosto reale dhe të përshtaten vetëm me inflacionin, duke mbetur kështu sociale dhe duke mos qenë objekt i rritjeve spekulative të çmimeve.

Kriteret për përfitim në strehimin social në Austri janë qëllimisht të vendosura në mënyrë të gjerë ashtu që madje rreth 75% e popullsisë së Vjenës i plotëson kushtet në raport me të ardhurat familjare të parashikuara për strehim të subvencionuar. Kjo mundëson që strehimi social të jetë model i përgjithshëm dhe jo margjinal. Familjet nuk obligohen t’i lëshojnë banesat nëse u rriten të ardhurat, me çka mbështetet stabiliteti social dhe parandalon segregimin sipas të ardhurave. Sistemi në Austri synon që përmes këtij modeli financimi të kontribuojë në kohezionin social.

Modeli austriak për financimin e strehimit social e rrit efikasitetin e partneriteteve publiko-private, veçanërisht me kooperativat e banimit, të cilat mundësojnë planifikim pjesëmarrës dhe pronësi sociale. Në përgjithësi, modeli i ka këto përparësi:

` mundëson stabilitet social përmes marrëdhënieve qiramarrëse të parashikueshme dhe afatgjata.

` i forcon komunitetet lokale përmes politikave inkluzive për shpërndarjen e banesave.

` i avancon qëllimet ekologjike përmes standardeve të rrepta dhe rikonstruksioneve të subvencionuara me efikasitet energjetik.

12  ` modeli i integruar për “rinovim të butë urban” mundëson rinovimin e lagjeve më të vjetra pa zhvendosjen e banorëve, duke ruajtur lidhjet sociale.

` komunat realizojnë blerje proaktive të tokës dhe krijim të rezervave strategjike të tokës, më së shpeshti në afërsi të transportit publik dhe infrastrukturës sociale.

` toka më pas shitet ose jepet me qira me çmime fikse dhe të përballueshme, me çka zvogëlohen ndjeshëm kostot e projekteve.

` shpenzimet ndahen ndërmjet më shumë palëve: tatimpaguesve përmes kontributeve të synuara, komunave përmes politikës së menaxhimit të tokës, shoqatave jofitimprurëse përmes kapitalit vetjak të ri-investuar, kreditorëve privatë përmes huave afatgjata dhe qiraxhinjve përmes kontributeve selektive. Në këtë mënyrë, asnjë palë e vetme nuk e bart të gjithë barrën financiare.

` të ardhurat e qëndrueshme publike sigurojnë financim të parashikueshëm.

` subvencionet e kushtëzuara dhe rregullativa garantojnë përballueshmëri dhe cilësi.

` financimi komercial siguron vëllim dhe kapacitet për zgjerim.

` politika proaktive e tokës i mban kostot e ndërtimit në nivel të pranueshëm.

` mbrojtja juridike dhe kërkesat për grupe të ndryshme sociale ruajnë inkluzivitetin.

` standardet ekologjike e sigurojnë qëndrueshmërinë afatgjatë të fondit të banimit.

Megjithatë, në bazë të të gjitha karakteristikave dhe mekanizmave, ky model ka kushte specifike që kërkojnë angazhim më të madh. Për këto arsye, modeli austriak i ka kufizimet në vijim (të rëndësishëm në kushte të implementimit të modelit në shtetin tonë):

` qëndrueshmëria e sistemit kërkon menaxhim aktiv institucional dhe konsensus të vazhdueshëm politik për të ardhurat e dedikuara.

` koordinimi efikas ndërmjet rajoneve, financuesve dhe sektorit jofitimprurës është parakusht kryesor për implementim të suksesshëm.

` pavarësisht kostove në rritje të ndërtimit dhe tokës, balanca fiskale e sistemit mbetet e qëndrueshme.

` buxheti vjetor për strehim i Vjenës prej rreth 700 milionë eurosh mundëson mbështetje të njëkohshme të ndërtimit të ri dhe rehabilitimit me kthim të lartë social.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 13  ` vlera kryesore e modelit është në strukturimin e mjeteve publike për zvogëlimin e rrezikut, mobilizimin e kapitalit shtesë dhe mirëmbajtjen afatgjatë të qirave të përballueshme.

2.2 Transferueshmëria e modelit austriak në kontekst kombëtar

Transplantimi i drejtpërdrejtë i modelit austriak nuk është i përshtatshëm për Republikën e Maqedonisë së Veriut, por adaptimi selektiv dhe fazor i elementeve të tij më funksionale është njëkohësisht i realizueshëm dhe i arsyeshëm në aspekt fiskal. Nëse do të vendosnim ta marrim këtë model, do të duhej të bëhej përshtatja e tij me kushtet tona, përkatësisht adaptimi me kapacitetete vendore institucionale, financiare dhe administrative.

Elementët kryesorë për adaptim:

Do të duhej të adaptoheshin pesë elementet (fushat) në vijim:

14  Elementi i parë: Politikat e tokës

` Të ndahen rezerva të konsiderueshme të tokës shtetërore dhe komunale, të cilat do të mundësonin zbatim më të shpejtë të modelit;

` Të mundësohen qira afatgjata (50–99 vjet), të cilat do t’i ulnin në mënyrë drastike kostot e investimeve.

Elementi i dytë: Instrumentet financiare (fushë kryesore për adaptim)

Do të duhej të mundësohej që një institucion i veçantë – (bankë zhvillimore) të mund të jetë shtyllë mbajtëse për:

` Hua të subvencionuara për strehim;

` Garanci shtetërore të siguruara.

Elementi i tretë: Obligacione banesore (mobilizimi i kapitalit privat)

` Futja në përdorim e obligacioneve të garantuara nga shteti;

` Të nxitet mobilizimi i kursimeve private.

` Të sigurohet një burim sistematik afatgjatë dhe i qëndrueshëm për strehim të përballueshëm (social).

Elementi i katërt: Institucion banesor jofitimprurës (qëndrueshmëri afatgjatë)

` Themelimi i një trupi jofitimprurës banesor në nivel kombëtar ose komunal;

` Ri-investimi i detyrueshëm, menaxhimi profesional i objekteve për të arritur nivele më të ulëta të qirasë të bazuara vetëm në kosto të harxhimeve.

` Partneritete strategjike me sektorin privat.

Elementi i pestë: Kontribut solidar (instrument opsional)

` 0,1–0,2% nga pagat ose dedikimi i një pjese të të hyrave tatimore, me qëllim sigurimin e financimit afatgjatë të parashikueshëm me ngarkesë minimale fiskale;

Elementi i gjashtë: Pjesëmarrja e qiraxhinjve (balancimi social)

` Të futen modelet „qira me blerje“;

` Të parashikohen investime të veçanta për kategoritë e cenueshme;

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 15  Përfundim:

Nga aspekti fiskal, çdo instrument që përdoret për mbështetjen e strehimit social reflektohet në mënyra të ndryshme në shpenzimet buxhetore dhe do të shkaktonte implikime të ndryshme fiskale afatshkurtra dhe afatgjata për pushtetin qendror. Grantet dhe subvencionet e drejtpërdrejta kapitale janë instrumentet më të dukshme dhe më efikase për financim, pasi paraqiten si shpenzime kapitale. Megjithatë, është e qartë se nëse nuk shoqërohen me të hyra të reja, këto subvencione do të rrisnin shpenzimin e paraqitur kapital dhe sigurisht do ta thellonin deficitin buxhetor nëse financohen nga mjete buxhetore aktuale.

Përdorimi i tokës shtetërore ose komunale përmes qirasë afatgjatë do t’i ulte kostot e projekteve pa ngarkesë më të madhe për buxhetin, por kjo do të krijonte një kosto (oportuniteti) për shkak të mosrealizimit (potencialisht të humbura) të të ardhurave të mundshme nga shitja, e cila sigurisht duhet të merret parasysh në analizat financiare.

Në fund, garancitë dhe huat e subvencionuara përmes një banke zhvillimore do ta ulnin presionin e drejtpërdrejtë buxhetor për shpenzime, por sigurisht mund të shkaktojnë nevojë për investime kapitale në të ardhmen.

16  2.3 Pasqyrë krahasuese tabelare e kushteve dhe mundësive për pranimin e modelit austriak në kushte vendore

Në tabelën në vijim është paraqitur modeli austriak, me përparësitë, sfidat dhe kufizimet e veçanta të veçuara, si dhe mundësitë reale për zbatim.

Tabela 1. Faktorët dhe kushtet për implementim të modelit austriak

Modeli Si Mundësitë Përparësitë Kufizimet Real- austriak i funksionon? potenciale nëse zbato- dhe rreziqet izueshmëria financimit të adaptimit het e përg- në kontekst jithshme kombëtar e modelit (nivelet: i ulët, i mesëm, i lartë) 1. Të hyra ta- Mundësi për Siguron të Pagat e ulëta; Nivel i Kontribut i timore të futjen e një ardhura të rezistencë mesëm dedikuar për synuara për kontributi të qëndrueshme, politike ndaj financimin financimin vogël solidar varësi më të kontrib- Nevojë për e strehimit e strehimit të dedikuar vogël politike uteve të reja dizajn të kuj- social (≈1% i social, të fi- për strehimin, dhe mundësi nga pagat; desshëm dhe pagave) nancuara nga ose riorientim për planifikim rrezik nga ndryshime punëdhënësit të një pjese të afatgjatë regresiviteti strukturore dhe të punë- të ardhurave nëse masa suarit. ekzistuese nuk është e sociale dizajnuar siç duhet

2. Shteti sig- Mund të zba- E ul rrezikun Shpenzime Nivel mesa- Huat publike uron hua me tohet përmes investues; të rritura tar-i lartë të subven- normë të ulët një fondi mundëson buxhetore cionuara dhe interesi dhe kombëtar ose realizimin e dhe rrezik i grantet subvencione përmes një projekteve politizimit. Nevojë për ndërtimi që mekanizmi në shkallë të kapacitete të mbulojnë për hua me gjerë; i mban zhvilluara in- 20–60% të normë të qiratë në nivel stitucionale vlerës totale ulët intere- të përballue- të projektit. si përmes shëm Bankës Zh- villimore të Maqedonisë së Veriut

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 17  Modeli Si Mundësitë Përparësitë Kufizimet Real- austriak i funksionon? potenciale nëse zbato- dhe rreziqet izueshmëria financimit të adaptimit het e përg- në kontekst jithshme kombëtar e modelit (nivelet: i ulët, i mesëm, i lartë) 3. Shoqatat Bankat në Mobilizon ka- Treg pam- Nivel i Huat bankare e banimit Maqedon- pitalin privat; jaftueshëm mesëm komerciale nxjerrin obli- inë e Veriut e ul barrën i zhvilluar i dhe obligacio- gacione ose mund të of- mbi financat kapitalit ven- Nevojë për net banesore sigurojnë hua rojnë hua të publike; i për- das; bankat reforma në të favorshme, specializuara shtatshëm preferojnë sektorin fi- shpesh me afatgjata për për modele të kreditim af- nanciar garanci strehim, me partneritetit atshkurtër; shtetërore; mundësi për publiko-privat tregu i obliga- futjen e “ob- (PPP). cioneve është ligacioneve i vogël sociale bane- sore” të ga- rantuara nga shteti.

4. Ri-investimi i Maqedonia Qën- Imponon Nivel i ulët-i Kapital vetjak tepricave nga e Veriut nuk drueshmëri ndryshime lig- mesëm nga shoqatat shoqatat jof- ka një sektor afatgjatë fi- jore; nivel të jofitimprurëse itimprurëse të zhvilluar nanciare ulët fillestar i Nevoja për të banimit në projekte të të shoqatave kapitalit vet- reforma lig- (KVSHB)) reja banimi. jofitimprurëse jak; traditë e jore dhe insti- të banimit me dobët koop- tucionale fitim të ku- erative. fizuar.

5. Investime Mund të E rrit real- Kursime të Nivel i Pjesëmarrja fillestare të përdoret izueshmëri-në ulëta të famil- mesëm vetjake e vogla vetjake, në modele e projekteve, i jeve; rrezik qiraxhinjve / ku qiraxhin- hibride “qira fuqizon qirax- i përjashti- pagesa para- jtë fitojnë me blerje” për hinjtë dhe mit të më prake të drejta të familjet e reja kontribuon të varfërve; pjesshme ose grupet e në krijimin e nevojë për pronësie cenueshme; pronësisë në mbrojtje të nivel familjar. fortë të kon- sumatorëve.

18  Modeli Si Mundësitë Përparësitë Kufizimet Real- austriak i funksionon? potenciale nëse zbato- dhe rreziqet izueshmëria financimit të adaptimit het e përg- në kontekst jithshme kombëtar e modelit (nivelet: i ulët, i mesëm, i lartë) 6. Qytetet Komunat në Me këtë ulen Komunat Niveli mesa- Menaxhimi i (veçanërisht Maqedon- kostot e ndër- shpesh nuk tar–i lartë tokës publike Vjena) për- inë e Veriut timit, përshpe- kanë qartë- (marrje me dorin tokë mund të jtohet zhvillimi si të plotë Toka paraqet qira afatgjatë publike dhe alokojnë tokë dhe shmanget kadastrale; një avantazh e tokës komu- modele të publike të shitja e tokës ekziston të rëndë- nale dhe kri- qirasë afatg- pashfrytëzuar publike;. rrezik i sishëm në jimi i fondeve jatë për uljen dhe të ven- ndikimit Maqedoninë publike për e kostove dosin mod- politik dhe e Veriut tokë) elin e “qirasë kontesteve 50-vjeçare” pronësore-ju- për investi- ridike. torët në stre- him social;

7. Tepricat nga Mund të zba- E qën- Kërkon Nivel i Të ardhura të objektet më tohet përmes drueshme; e kohë, pasi mesëm vazhdueshme të vjetra për- një fondi ul varësinë akumulimi nga qiraja të doren për kombëtar nga subven- ndodh vetëm (afatgjatë) dedikuara për financimin e jofitimprurës cionet. pas shlyerjes ri investim në ndërtimit të për strehim së huave; ndërtim të ri ri; qiratë janë social nevojitet me- dhe rinovim të lidhura naxhim i fortë rreptësishtë institucional. me kostot reale.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 19  2.4 Vlerësimi i ndikimit financiar

2.4.1 Skenarët buxhetorë dhe projeksionet për zbatim efikas

Në pasqyrën në vijim, pikënisja është nga këto supozime kryesore të modelit të financimit:

1. Madhësia mesatare e banesës: 60 m² (banesë tipike me 1–2 dhoma). 2. Çmimi bazë i ndërtimit (ndërtim i ri): 700 € / m² (vlerë mesatare për ndërtesa standarde shumëbanesore jashtë lokacioneve të nivelit premium). 3. Çmimi për banesë: 700 × 60 = 42.000 € 4. Pjesa e subvencionit publik (grantit) në koston e ndërtimit: 30% (e krahasueshme me subvencionet e kushtëzuara në disa projekte austriake). 5. Pjesa e financimit komercial (hua bankare): 70% e kostos së mbetur (pra borxhi i projektit = 70% e vlerës totale). 6. Ekspozimi i garancisë shtetërore (detyrim i kushtëzuar): 50% e shumës së huas (shembull për nivel maksimal të garancisë).

Tabela 2. Skenarë dhe pjesëmarrja e segmenteve të ndryshме financiarе

LLOJE TË SKENARËVE Çmimi në Euro PILOT MEDIUM – Me VËLLIM TË MADH 500 banesa vëllim të mesëm 10,000 banesa 2500 banesa Çmimi për banesë: 42,000 × 500 = 42,000 × 2,500 = 42,000 × 10,000 = 700 € / m² × 60 m² = 21,000,000 € 105,000,000 € 420,000,000 € 42.000 € Subvencioni publik 21,000,000 × 0.30 = 105,000,000 × 0.30 420,000,000 × 0.30 (30% nga kostoja e 6,300,000 € = 31,500,000 € = 126,000,000 € përgjithshme)

Hua bankare 21,000,000 × 0.70 = 105,000,000 × 0.70 420,000,000 × 0.70 (70% nga kostoja e €14,700,000 = = përgjithshme) €73,500,000 €294,000,000

20  Ekspozimi i shtetit 21,000,000 × 0.35 = 105,000,000 × 0.35 420,000,000 × 0.35 përmes garancisë 7,350,000 € = 36,750,000 € = 147,000,000 € (nëse shteti garanton 50% të huave, ndërsa huat mbulojnë 70% të kostos së përgjithshme): = kostoja e përgjithshme × 0.70 × 0.50 = kostoja e përgjithshme × 0.35 NDIKIMI FISKAL– 0,11% e të ≈ 0.53% e të 2,14% e të subvencioni si ardhurave vjetore ardhurave vjetore ardhurave vjetore përqindje e të të buxhetit të buxhetit të buxhetit qendror ardhurave të qendror qendror buxhetit qendror (të ardhura për vitin 2025: 362,4 miliardë denarë)

Analiza e llogaritjeve çon në konstatimet në vijim:

1. Projekti pilot prej rreth 500 banesash ka implikime minimale fiskale. Ai përshtatet në variacionet e zakonshme vjetore të shpenzimeve kapitale dhe mund të financohet përmes rishpërndarjes së targetuar ose një korrigjimi njëherësh të buxhetit, pa trysni mbi kuadrin më të gjerë fiskal. 2. Programi prej rreth 2.500 banesash tashmë tregon implikime më të dukshme fiskale. Me një ngarkesë prej rreth 0,5% të të ardhurave të buxhetit qendror, kjo kërkon rishpërndarje të konsiderueshme të shpenzimeve kapitale dhe, me shumë gjasë, huamarrje të moderuar ose shfrytëzim të financimit të jashtëm, përveç mjeteve të rregullta buxhetore. 3. Programi i madh prej 10.000 banesash përfaqëson një angazhim – implikime të rëndësishëm fiskal, strategjik dhe shumëvjeçar.

Me rreth 2,1% të të ardhurave vjetore, një program i tillë do të kërkonte një strategji të kombinuar financimi — alokime buxhetore shumëvjeçare, mbështetje nga BE dhe

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 21  donatorët, shfrytëzimin e kapacitetit të Bankës për Zhvillim dhe përdorimin sistematik të tokës komunale si kontribut publik — për të shmangur shtyrjen e investimeve të tjera prioritare.

2.5 Rekomandime për implementimin fiskal të modelit të përshtatur austriak të financimit

Bazuar në vlerësimet dhe kushtet buxhetore në Republikën e Maqedonisë së Veriut, nëse implementohet modeli austriak i përshtatur, janë përpiluar rekomandimet e mëposhtme për financimin e strehimit social:

` Fillimi me një skenar të vogël pilot (500 njësi banimi) është më i sigurti në aspektin fiskal dhe mundëson testimin e institucioneve, prokurimeve dhe modelit të operatorit/ fondit jofitimprurës përpara se të zgjerohet në financim në shkallë më të gjerë.

` Toka komunale (shtetërore) duhet të jetë instrumenti primar, pasi qiratë afatgjata ulin ndjeshëm harxhimet me para në dorë dhe rrisin qëndrueshmërinë e programit.

` Të minimizohen subvencionet e drejtpërdrejta përmes përdorimit të Bankës për Zhvillim, financimit më të favorshëm, donatorëve dhe fondeve të BE-së.

` Garancitë shtetërore duhet të shfrytëzohen me kujdes, me kufizime ligjore, publikim të plotë të detyrimeve të kushtëzuara dhe mbulim maksimal konservator (deri 50%).

` Themelimi i një Fondi të dedikuar për strehim ose fondi publik jofitimprurës që do të përmirësojë parashikueshmërinë, menaxhimin dhe aftësinë për ri-investim dhe financim përmes obligacioneve.

` Pjesëmarrje e synuar e amvisërive, përmes modeleve „qira me blerje“ ose investimeve të vogla paraprake, duhet të orientohet drejt më të cenueshmëve.

` Mekanizma të fuqishëm për vlerësim dhe mbikëqyrje vlerë për paratë (life-cycle costing), monitorimi i pavarur, janë të domosdoshëm për të parandaluar tejkalimet në shpenzime dhe për të mbajtur disiplinën fiskale.

22  3. Mundësi për transplantim financiar-juridik të modelit kroat të strehimit social në Republikën e Maqedonisë së Veriut

3.1 Parimet kryesore të financimit të strehimit social në modelin kroat

Modeli kroat i strehimit social sot përfaqëson një sistem me shtresa që kombinon elementë të ndërhyrjes shtetërore, aktivitetit bashkiak dhe programeve të donatorëve, me atë që arkitektura financiare luan një rol qendror në përcaktimin e asaj çfarë dhe për kë do të ndërtohet. Në pozicion qendror është ndërtimi dhe shitjet e subvencionuara nga shteti – më e njohur si programi POS – i plotësuar me një fond të vogël, por të rëndësishëm, të banesave komunale me qira dhe banesave që janë në menaxhim të Agjencisë për Transaksione Ligjore dhe Ndërmjetësim të Pasurive të Paluajtshme (APN), si dhe me disa iniciativa për grupet e cenueshme, ndër të cilat edhe programe të mëdha të donatorëve siç është Programi rajonal për strehimin e refugjatëve. Edhe pse rezultatet e sistemit ende konsiderohen të jenë modeste në raport me nevojat, struktura e tij u transformua ndjeshëm në vitin 2025 përmes Ligjit për strehim të subvencionuar nga shteti i cili e forcon mandatin e agjencisë kombëtare të banimit (APN) dhe vendos instrumente të reja, veçanërisht në segmentin e dhënies me qira të përballueshme të banesave.

Korniza juridike dhe institucionale e sistemit mbështetet në ndërveprimin ndërmjet (1) Ligjit për mbrojtje sociale, i cili rregullon të drejtat dhe kompensimet për strehim, si dhe rregulloret e veçanta të banimit, dhe (2) Ligjit për ndërtim banesor të subvencionuar nga shteti. Njësitë e vetëqeverisjes lokale luajnë rol kryesor përmes identifikimit të nevojave, përgatitjes së listave lokale të përparësisë për përfituesit dhe – më e rëndësishmja – sigurimit të tokës, gjë që ul ndjeshëm kostot për njësi banesore. Agjencia për Transaksione Ligjore dhe Ndërmjetësim të Pasurive të Paluajtshme (APN) është

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 23  aktori kryesor operacional që udhëheq zbatimin e programit POS dhe menaxhon modelet “qira-për-blerje”, organizon thirrjet publike për kredi të subvencionuara dhe kryen koordinimin me komunat në lidhje me ndërtimin dhe shpërndarjen e njësive banesore. Reforma e filluar në vitin 2025 e zgjeron edhe më tej rolin e saj: APN bëhet zbatuesi kryesor i të gjitha masave për strehim të subvencionuar nga shteti, të cilat integrohen në Planin më të gjerë kombëtar për politikën e banimit deri në vitin 2030.

Programi POS mbetet shtylla e strehimit të përballueshëm të mbështetur nga shteti. Përmes kombinimit të financimit të subvencionuar të ndërtimit dhe rregullave të favorshme për përcaktimin e çmimeve, APN dhe komunat së bashku krijojnë banesa me çmim më të ulët se ai i tregut. Ato shiten me kushte të favorshme kreditore ose jepen si banesa me qira të përballueshme, shpesh me mundësi blerjeje. Instrumentet e ndryshme të programit POS i mundësojnë sistemit shtetëror fleksibilitet – nga kreditë për të rinjtë me interes të subvencionuar, deri te programet për shtëpi familjare ose masa të synuara për grupet e cenueshme. Komunat zakonisht kontribuojnë me tokë dhe infrastrukturë, ndërsa APN menaxhon prokurimet, kontratat e ndërtimit dhe sistemet e shpërndarjes. Programi POS mbështetet në një strukturë të diversifikuar:

` subvencione të drejtpërdrejta nga buxheti kombëtar;

` kredi të subvencionuara të ndërmjetësuara përmes APN-së dhe bankave tregtare;

` të hyra të destinuara që burojnë nga qiratë dhe shlyerjet e kredive që APN-ja i ri- investon në projekte të reja;

` kontribute komunale në tokë ose bashkëfinancim;

` mjete financiare nga BE-ja dhe donatorë për programe specifike.

Përveç kësaj, në Kroaci paralelisht janë zhvilluar masa të ndryshme për plotësimin e nevojave për këtë lloj strehimi. Spikaten kreditë e subvencionuara për strehim nën menaxhimin e APN-së, të cilat në vitet e fundit kanë qenë një instrument i rëndësishëm për mbështetjen e familjeve të reja në blerjen e shtëpisë së tyre të parë. Në të njëjtën kohë, fondet komunale të qirasë dhe kompensimet sociale për strehim mbeten të kufizuara dhe të fragmentuara, gjë që krijon dallime të theksuara ndërmjet familjeve që kanë qasje në programin POS dhe atyre që varen vetëm nga strehimi social lokal.

Është e rëndësishme që formulat për përcaktimin e çmimeve janë të lidhura me kostot e ndërtimit, e jo me vlerën e tregut, prandaj përballueshmëria është shumë më e mirë.

24  Niveli i qirasë dhe çmimi i shitjes përcaktohen administrativisht në mënyrë që të sigurojnë mbulim të plotë të kostove brenda një periudhe të caktuar shlyerjeje, por megjithatë mbeten dukshëm nën çmimet e tregut. Kjo qasje mundëson që programi POS të funksionojë si një mekanizëm kuazi-rrotullues: mjetet kthehen përmes qirave ose shitjeve dhe ri-investohen në ndërtime të reja.

Burim shtesë i financimit vjen nga programet e mbështetura nga donatorët. Ato janë:

` Programi rajonal i strehimit, i financuar nga BE-ja,

` Donatorët bilateralë dhe

` Banka për Zhvillim e Këshillit të Evropës, e cila kontribuoi në sigurimin e zgjidhjeve të përhershme të strehimit për refugjatët dhe personat e zhvendosur.

Reforma e vitit 2025 Reforma e vitit 2025 sjell një risi të rëndësishme: Programin për qira të përballueshme për amvisëritë që shpenzojnë për strehim më shumë se 30% të të ardhurave të tyre.

Konkretisht, zgjidhjet ligjore i mundësojnë APN-së jo vetëm të ndërtojë, por edhe të blejë banesa private ose publike që për një periudhë të gjatë kanë qenë të pabanuara. Kjo bëhet përmes thirrjeve publike, ku objektet transformohen në banesa me qira të përballueshme, me kontrata me kohëzgjatje prej të paktën tre vjetësh, të cilat mund të zgjaten deri në dhjetë vjet. Financimi parashikohet të bëhet nga buxheti i shtetit, fondet e BE-së, njësitë e vetëqeverisjes lokale ose burime të tjera publike, duke zgjeruar kështu fondin në dispozicion të banesave me qira të subvencionuara (përveç ndërtimeve të reja). Zbatimi i zgjidhjes ligjore kërkon akte shtesë nënligjore dhe miratimin e një programi qeveritar, i cili do të përcaktojë rregullat operative, kriteret për blerjen e banesave dhe metodologjinë për përcaktimin e qirave.

Në kuptim praktik, modeli kroat aktualisht ofron një set më të gjerë instrumentesh që i përgjigjen nevojave të ndryshme të familjeve:

` Familjet e reja mund të përfitojnë nga subvencione të konsiderueshme për blerje që janë të lidhura me kufij të çmimeve;

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 25  ` Familjet që nuk mund ose nuk dëshirojnë të blejnë një njësi banesore, mund të hyjnë në modele “qira me blerje” ose në banesa të përballueshme të menaxhuara nga APN- ja;

` Kategoritë e cenueshme vazhdojnë të mbështeten në strehimin social komunal dhe në përfitimet që rrjedhin nga të drejtat sociale;

` Programi POS — i bazuar në financimin e subvencionuar të ndërtimit dhe në logjikën e fondit rrotullues — vazhdon të rrisë ofertën e banesave me çmime më të ulëta se ato të tregut.

Edhe pse vëllimi i programit është i kufizuar në raport me kërkesën, megjithatë, grupi i instrumenteve i zgjeruar sipas Ligjit të vitit 2025 e pozicionon Kroacinë si një shtet me potencial për rritje të vërtetë sistematike të fondit të banesave në dispozicion në vitet e ardhshme.

3.2 Pasqyrë e funksionimit të sistemit të strehimit të përballueshëm në Kroaci

Procedura për realizimin e të drejtës për strehim social fillon në nivel lokal: blerësit e interesuar paraqiten në komunë ose qytet, të cilët realizojnë një hulumtim rreth kërkesës. Kur përcaktohet një nivel mjaftueshëm i lartë interesi, komuna siguron tokë për ndërtim dhe ia kalon APN-së. Një komision i përbashkët i APN-së dhe vetëqeverisjes lokale harton listën parësore të blerësve potencialë, kryen prokurimet publike për projektim dhe ndërtim, ndërsa pas marrjes së lejes së përdorimit bëhet ndarja e objektit në bashkëpronësi dhe fillon regjistrimi i të drejtave të pronësisë.

Blerësit gjatë gjithë procesit fitojnë stabilitet dhe parashikueshmëri, por edhe ndikim të kufizuar në dizajnin e banesave. Sipërfaqet janë të përcaktuara rreptësishtë me rregullore: rreth 40 m² për familje me një anëtar, rreth 60 m² për familje me katër anëtarë, me mundësi koncesioni nëse mbeten apartamente të pa shitura. Në ndërtesat me më shumë se katër kate, ashensori është i detyrueshëm, ndërsa çmimi maksimal i banesave është i kufizuar me ligj – deri rreth 1.125 €/m², duke përfshirë ndërtimin standard, infrastrukturën dhe tokën.

26  Financiarisht, modeli POS karakterizohet me strukturën me dy nivele të kredisë. Në 15– 20 vitet e para, blerësi shlyen një hua nga një bankë komerciale me normë interesi që mesatarisht arrin rreth 4.4% (me maksimum të kufizuar me ligj), ndërsa për 10–15 vitet e mbetura shlyerja vazhdon ndaj APN-së me normë fikse interesi prej 3%, respektivisht 1% gjatë grejs periudhës. Këto kushte janë dukshëm më të favorshme se ato të tregut, pasi shteti merr rolin e bashkë-investitorit dhe garantuesit, duke mundësuar financim më të lirë, kosto të parashikueshme dhe afate të gjata shlyerjeje (30 + 1 vit).

Pjesëmarrja (parapagimi) është të paktën 15% e çmimit të supozuar të shitjes dhe mund të sigurohet me para në dorë, me kredi shtesë ose përmes një kursimi banesor. Grupe të caktuara – familjet me tre ose më shumë fëmijë, personat me aftësi të kufizuara dhe veteranët – mund të përjashtohen nga kjo detyrim. Banka e përcakton aftësinë kreditore, ndërsa nëse blerësi nuk ka të ardhura të mjaftueshme, mund të përfshihet një bashkëdebitor me aftësi kreditore. Bartësit e kontratave me afat të caktuar mund të blejnë banesë përmes këtij modeli vetëm me bashkëdebitor.

Regjistrimi i pronësisë kryhet pas marrjes së lejes së përdorimit, kur objekti regjistrohet në kadastër dhe në librat e tokës. Pas verifikimit të planit të bashkëpronësisë, APN-ja paraqet kërkesat për regjistrimin e secilit blerës. Rregullimi i rrethinës së ndërtesës varet nga planet komunale dhe është obligim i përbashkët i investitorit dhe vetëqeverisjes lokale.

Programi përfshin edhe mekanizma për kredi hipotekare të subvencionuara për blerësit e rinj deri në 45 vjeç. Kredia mesatare e subvencionuar arrin rreth 75.000 €, me normë efektive interesi prej rreth 2,17%, ndërsa shteti në 5 vitet e para mbulon 30–51% të këstit mujor, në varësi të indeksit zhvillimor të komunës. Subvencioni mund të zgjatet për çdo fëmijë të lindur dhe për çdo anëtar ekzistues të familjes. Këto instrumente përfaqësojnë një masë të fuqishme demografike dhe gëzojnë mbështetje të konsiderueshme politike.

Kur të gjithë këta elementë lidhen së bashku – granti publik, çmimi më i ulët i tokës, afati i gjatë i shlyerjes, struktura e dyfishtë e kredisë, garancia shtetërore dhe fondi i vendosur rrotullues – sistemi krijon një bazë të qëndrueshme për ndërtim të vazhdueshëm të banesave të përballueshme pa trysni të tepruar fiskale.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 27  3.3 Përmbledhje e modelit kroat

Modeli kroat (POS – Programi për ndërtim banesash të subvencionuara nga shteti) përfaqëson një sistem të integruar që kombinon subvencione publike, kredi të favorshme dhe garanci shtetërore, të organizuara përmes agjencisë kombëtare APN dhe komunave. Qëllimi është ndërtimi i banesave me çmim dukshëm më të ulët se ai i tregut dhe sigurimi i një mundësie të parashikueshme dhe të qëndrueshme për banesën e parë.

Modeli funksionon në mënyrën në vijim:

` Financim i kombinuar: shteti dhe komunat mbulojnë rreth 30% të investimit përmes granteve dhe sigurimit të tokës, ndërsa 70% i mbetur financohet me kredi bankare me garanci shtetërore, gjë që rezulton në norma më të ulëta interesi.

` Çmim përfundimtar i ulët: çmimi maksimal për m² është i limituar me ligj dhe dukshëm më i ulët se ai i tregut, ndërsa standardet e ndërtimit dhe sipërfaqet e banesave janë të përcaktuara qartë.

` Proces i qartë dhe transparent: komunat identifikojnë interesin e shprehur dhe sigurojnë tokën; APN-ja realizon prokurimet publike, ndërton dhe menaxhon procesin deri në dorëzimin e banesave te blerësit.

` Kushte të favorshme për blerësit: shlyerja kryhet përmes një kredie bankare me interes të limituar në 15–20 vitet e para, ndërsa më pas përmes një kredie nga APN- ja me normë fikse dhe më të ulët interesi. Pjesëmarrja është të paktën 15%, me mundësi për përjashtime për kategoritë e cenueshme.

` Fondi rrotullues: mjetet nga shlyerjet dhe qiratë rikthehen në sistem dhe përdoren për projekte të reja, duke e bërë modelin të vetëqëndrueshëm dhe duke ulur barrën afatgjate mbi buxhetin.

` Mbështetje shtesë: për të rinjtë deri në 45 vjeç ekziston sistemi i kredive hipotekare të subvencionuara, ku shteti mbulon një pjesë të këstit mujor në vitet e para, gjë që rrit përballueshmërinë dhe ka efekt pozitiv demografik.

28  Ky model është i njohur për faktin se krijon strehim të qëndrueshëm, të përballueshëm dhe financiarisht të parashikueshëm, me rrezik minimal për blerësit dhe shpenzime të kontrolluara buxhetore për shtetin. I menaxhuar si një sistem i koordinuar në partneritet, POS paraqitet si një shembull realist dhe adaptues për vende me burime të kufizuara fiskale, siç është Maqedonia e Veriut.

3.4 Përcjellja e modelit kroat në kontekst kombëtar

Vlerësimi fiskal për Maqedoninë e Veriut tregon se ky model mund të transferohet me sukses: grantet e nevojshme buxhetore janë të moderuara, rreziku nga garancitë është i ulët, ndërsa të ardhurat nga qiratë dhe shlyerjet krijojnë një fond të qëndrueshëm për projekte të reja. Për më tepër, numri e lartë i banesave të papërdorura, sektori i fortë bankar dhe qasja në fondet IPA e bëjnë vendin në aspekt strukturor të përgatitur për këtë lloj strehimi të organizuar dhe të mbështetur nga shteti.

Gjatë përzgjedhjes së modelit për financim të strehimit social, Republika e Maqedonisë së Veriut mund të mbështetet në masë të konsiderueshme në sistemin kroat të strehimit të subvencionuar. Kjo do të duhej të realizohej përmes krijimit të një institucioni të centralizuar që do të menaxhonte sistemin, përmes ndërtimit të standardizuar mbi bazën e kostove reale dhe një fondi rrotullues që do t’i bashkonte mjetet financiare të siguruara nga shteti, toka komunale, mjetet financiare nga institucionet financiare ndërkombëtare dhe mbështetjen nga fondet e BE-së.

Nëse zbatohet një model i ngjashëm me atë kroat, ai nuk duhet të jetë thjesht një transplantim dhe kopjim i modelit, por më tepër një përshtatje e parimeve më efektive, siç janë:

` Ofertë vjetore e parashikueshme e banesave,

` përballueshmëri dhe ri-investim i investimeve publike.

Kjo duhet të transferohet në një kontekst institucional dhe fiskal të përshtatur me kontekstin kombëtar.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 29  Institucion qendror – ekuivalent i APN-së kroate

Një nga elementët kryesorë është formimi i një agjencie të specializuar kombëtare të banimit. Në Republikën e Maqedonisë së Veriut kjo mund të realizohet nëpërmjet avancimit të Ndërmarrjes ekzistuese Publike për Hapësira Banesore dhe Afariste ose nëpërmjet krijimit të një njësie të re pranë Ministrisë së Politikës Sociale, Demografisë dhe të Rinjve. Institucioni (ose njësia në Ministri) do t’i kishte funksionet që i ka APN-ja në modelin kroat:

` menaxhimi i ndërtimit të banesave nën çmimin e tregut;

` realizimi i thirrjeve publike dhe listave kombëtare të prioriteteve;

` administrimi i kredive të subvencionuara në partneritet me bankat,

` menaxhimi me fondin rrotullues i cili grumbullon dhe ri-investon të ardhurat nga qiratë, shitjet dhe shlyerjet e kredive.

Detyrë shtesë, sipas shembullit të reformës në Kroaci nga viti 2025, do të ishte identifikimi dhe blerja/rikonstruktimi i objekteve të zbrazëta ose të papërfunduara për shndërrimin e tyre në banesa të përballueshme me qira.

Roli i shtetit, komunave dhe qendrave për punë sociale

Fondi rrotullues (në tekstin e mëtejmë – fondi) do të bazohej në ndërtim mbi bazë të kostos (jofitimprurëse) dhe çmime të mbrojtura (ring-fenced). Shteti do të duhej të siguronte investime kapitale vjetore në formë transfertesh në fond me qëllim mbulimin e pjesshëm të kostove të ndërtimit, subvencioneve për të rinjtë, dhe shtesave për qira për grupet e cenueshme. Komunat do të kontribuonin me tokë publike komunale dhe me bashkëfinancim në infrastrukturë (shpenzime komunale), me çka do të uleshin në masë të konsiderueshme kostot për njësi banesore. Gjithashtu, komunat do të mund të përgatisnin vlerësime lokale të nevojave dhe listat parësore — model që ngjan fuqishëm me POS-in kroat, ku kontributet në tokë janë faktor kryesor për çmime të ulëta. Nëse ky funksion do t’u caktohej qendrave për punë sociale, atëherë do të duhej që kapacitetet kadrovike të qendrave të përmirësohen përmes edukimit fiskal.

30  Burime financiare shtesë

Në burimet financiare shtesë do të përfshiheshin:

` kredi nga Banka për Zhvillim e Këshillit të Evropës;

` linja kreditore energjetike nga BERZH (Banka Evropiane për Rindërtim e Zhvillim);

` bashkëfinancim nga Banka Botërore dhe grante përmes IPA III; WBIF - Western Balkans Investment Framework që kombinojnë grante të pakthyeshme me hua të favorshme nga institucionet financiare ndërkombëtare;

` fonde për përfshirjen e romëve dhe programe të zhvillimit urban.

Të gjitha të ardhurat nga qiratë, qira për blerje, shitjet dhe dënimet eventuale do të ktheheshin në fond, duke krijuar një cikël të qëndrueshëm financimi dhe ndërtimi të vazhdueshëm vjetor.

Modelet e ofrimit të strehimit – të përshtatura për Maqedoninë e Veriut

` Familjet që shpenzojnë për strehim më shumë se 30% të të ardhurave të tyre

Sistemi i strehimit të përballueshëm përmes qirasë do të fokusohej te familjet që shpenzojnë për strehim mbi 30% të të ardhurave të tyre, me një formulë të qirasë të bazuar në kosto. Organi i ri, institucioni ekuivalent i APN-së, do të ishte në gjendje të blinte ose rinovonte objekte/apartamente publike dhe private të pabanuara për një kohë të gjatë, si dhe objekte të papërfunduara. Kjo do të ishte me rëndësi të veçantë për komunat ku tashmë ekzistojnë kapacitete të tilla. Qiratë do të ishin nën nivelin e tregut dhe do të mundësonin kthimin e kostove bazuar në një periudhë të caktuar shlyerjeje.

Modeli „qira me blerje“

Në mënyrë paralele, do të mund të vendosej modeli “qira me blerje”, me pjesëmarrje të moderuar vetjake dhe zhvillim gradual të kapitalit pronësor, që e bën veçanërisht tërheqës për familjet e reja dhe mund të ndikojë në uljen e emigrimit. Për ata që dëshirojnë të blejnë drejtpërdrejt, do të zhvilloheshin produkte kreditore të subvencionuara sipas shembullit të APN-së kroate, me kufizime sipas kushteve të përcaktuara paraprakisht.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 31  Strehimi social për kategoritë më të cenueshme

Sistemi do të përfshinte gjithashtu strehimin social të synuar në mënyrë rigoroze për kategoritë më të cenueshme, në koordinim me qendrat për punë sociale, komunat, organizatat rome dhe OJQ-të. Këto njësi banesore do të financoheshin përmes kombinimit të granteve IPA, bashkëfinancimit shtetëror, tokës komunale dhe programeve donatore.

Çmime të bazuara në kosto

Çmimet e shitjes dhe qiratë do të lidheshin me kostot reale të ndërtimit, me limite të përcaktuara nga shteti dhe të harmonizuara me çmimet lokale të ndërtimit. Qiratë do të ishin dukshëm nën ato të tregut, më të ulëta për banesat sociale dhe të moderuara për strehimin e përgjithshëm të përballueshëm. Rregullat për të drejtën e shfrytëzimit do të përfshinin kufijtë e të ardhurave, madhësinë e familjes, mungesën e një prone tjetër dhe dëshmi për shpenzime të strehimit mbi 30%.

Menaxhimi, transparenca dhe llogaridhënia

Për funksionimin e sistemit nevojiten mekanizma të fuqishëm kontrolli: vlerësimi me pikë transparent i përfituesve, regjistër i banesave të zbrazëta, procedura publike të prokurimit dhe raportim vjetor ndaj Qeverisë/Parlamentit për numrin e banesave të dhëna me qira, qiratë, gjendjen e fondit dhe efektet sociale. Regjistrat digjitalë do të mundësonin kontroll të qartë të listave të pritjes dhe ndarjes së banesave.е.

Në mënyrë të përmbledhur, të gjithë këta elementë mund të përdoren për të krijuar një version të modelit kroat, të aftë për të siguruar një ofertë të qëndrueshme, kombinim efikas të mjeteve publike dhe të donatorëve, ri-investim të vazhdueshëm të të ardhurave dhe zgjidhje të ndryshme shtesë, siç janë qiratë e përballueshme, qira për blerje dhe blerja e subvencionuar, të përshtatura për grupe të ndryshme ekonomike dhe sociale në Republikën e Maqedonisë së Veriut.

32  Tabela 3. Pasqyrimi institucional i modelit kroat në Republikën e Maqedonisë së Veriut

Modeli kroat Përshtatja në RMV

APN-ja si institucion Ndërmarrje publike për hapësira banesore qendror dhe afariste, ose një njësi e posaçme pranë Ministrisë për Punë Sociale, Demografi dhe të Rinjë

Programi POS Buxhet + institucione ndërkombëtare financiare + fondet IPA + toka komunale

Modeli „qira me blerje“ Mundësi për periudhë kohore 10-15 vite

Qira të përballueshme – Blerja e njësive banesore bosh ose të Reforma 2025 papërfunduara

Hua të subvencionuara Hua të subvencionuara për të rinj

Fondi rrotullues Të ardhurat nga qiraja dhe shlyerjet e huave ri-investohen në ndërtime të reja

Programet e BE-së dhe – IPA III, CEB, WBIF, EBRD donatorët

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 33  3.5 Vlerësimi i implikimeve fiskale

3.5.1 Skenarë dhe parashikime për implementim efikas të Ligjit për strehim social

Gjatë vlerësimit të implikimeve fiskale janë marrë parasysh supozimet në vijim:

Madhësia mesatare e banesës: 60 m² (banesë tipike me 1–2 dhoma).

Çmimi bazë i ndërtimit (ndërtim i ri): 700 €/m² (vlerë mesatare për objekt standard shumë-banesor jashtë lokacioneve më të shtrenjta ndërtimore).

Çmimi për banesë: 700 × 60 = 42.000 €

Pjesëmarrja e subvencionit publik (grant): 30% e kostos totale të ndërtimit (e marrë nga modeli austriak i subvencioneve të kushtëzuara).

Pjesëmarrja e financimit komercial (hua bankare): 70% e kostos totale (respektivisht borxhi i projektit = 70% i investimeve totale).

Ekspozimi (ngarkesa) i garancisë shtetërore (detyrim i kushtëzuar): 50% e shumës së huas (shembull për kufirin e sipërm të garancisë).

Hyrjet nga shlyerjet e huave si të ardhura në fondin rrotullues: 100% të shlyerjeve kthehen në fond.

Norma e supozuar e interesit të huas bankare: 4% fikse (është reale për huat me garanci shtetërore).

Afati i shlyerjes së huas: 25 vjet.

Faktori vjetor i amortizimit: ≈ 6,4% e borxhit bazë në vit (e llogaritur sipas formulës standarde për një anuitet 25-vjeçar me një normë fikse të interesit prej 4%).

34  Lloje të skenarëve

Çmimet në Euro Pilot skenari Medium (Skenar me I madh (Skenar me 500 njësi banesore vëllim të mesëm) vëllim të madh) 2,500 njësi banesore 10,000 njësi banesore Çmimi për 42,000 × 500 = 42,000 × 2,500 = 42,000 × 10,000 = banesë 21,000,000 € çmimi 105,000,000 € çmimi 420,000,000 € çmimi 700 (€/m²) × 60 total total total (m²) = 42,000 € Subvencioni 21,000,000 × 0.30 = 105,000,000 × 0.30 = 420,000,000 × 0.30 = shtetëror 6,300,000 € 31,500,000 € 126,000,000 € (granti) -30% (MKD 388,332,000.00) (MKD 1,941,660,000.00) (MKD 7,766,640,000.00)

Hua bankare 21,000,000 × 0.70 = 105,000,000 × 0.70 = 420,000,000 × 0.70 = komerciale - €14,700,000 €73,500,000 €294,000,000 70% (MKD 901,992,000.00) (MKD 4,509,960,000.00) (MKD 25,771,200,000.00

Ekspozimi 21,000,000 × 0.35 = 105,000,000 × 0.35 = 420,000,000 × 0.35 = i garancisë 7,350,000 € 36,750,000 € 147,000,000 € shtetërore (MKD 453,054,000.00) (MKD 2,265,270,000.00) (MKD 9,061,080,000.00) (nëse shteti garanton 50% të huave, ndërsa huat mbulojnë 70% të kostos totale) = kostoja totale × 0.70 × 0.50 = kostoja totale × 0.35 Respektivisht, garancia shtetërore kap 35% të kostos totale të projektit. Kostoja fiskale 7,350,000 × 0.02 = 36,750,000 × 0.02 = 147,000,000 × 0.02 = e pritur me €147,000 €735,000 €2,940,000 normë prej 2% Shlyerja vjetore 14,700,000 × 6.4% = 73,500,000 × 6.4% = 294,000,000 × 6.4% = në fondin €940,800 годишно €4,704,000 годишно €18,816,000 годишно rrotullues = (Huaja bankare × 6,4%) Akumulimi €9,408,000 €47,040,000 €188,160,000 10-vjeçar – analizë e = vetëfinancim = vetëfinancim të = vetëfinancim të kapacitetit të të edhe 200–250 edhe 1,100 njësive edhe 4,500–5,000 fondit rrotullues njësive banesore banesore njësive banesore Të hyrat totale €23,520,000 €117,600,000 €470,400,000 në fondin rrotullues në periudhë kohore prej 25 vite

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 35  Analiza e vlerësimeve sipas tre skenarëve të mundshëm çon në konstatimet në vijim:

1. Programi pilot prej 500 njësive banesore ka implikimet më të ulëta fiskale në buxhet, ndërkohë që përshtatet lehtësisht në buxhetet vjetore kapitale. Fondi rrotullues në këtë skenar do të akumulonte mjete të mjaftueshme për financimin e ndërtimit shtesë në çdo dekadë të ardhshme. 2. Programi i mesëm (2.500 njësi banesore) do të shkaktonte implikime fiskale të moderuara, por relativisht të menaxhueshme dhe angazhim të mjeteve buxhetore, veçanërisht nëse zbatohet në faza prej 2–3 vitesh. Efektet e fondit rrotullues në këtë skenar do të ishin më të theksuara dhe do të mundësonin cikle të vazhdueshëm të ndërtimit të ri. 3. Program i madh prej 10.000 njësi banesore përfaqëson një reformë me rëndësi sistemike dhe ky projekt do të kishte ndikime afatgjata në politikën e banimit. Edhe pse granti fillestar publik është i lartë, programi krijon një sistem kombëtar të vazhdueshëm dhe të vetëqëndrueshëm për strehim social/të përballueshëm, ku fondi rrotullues shndërrohet në një instrument kryesor financiar për investime të ardhshme në ndërtim të ri.

3.5.2. Rekomandime për implementimin fiskal të modelit të përshtatur kroat të financimit

Në bazë të analizave të mëparshme të modelit kroat, dhe duke respektuar kushtet socio- ekonomike në Republikën e Maqedonisë së Veriut, veçojmë rekomandimet thelbësore për realizimin e implementimit dhe përshtatjes së modelit kroat.

1. Themelimi i një fondi kombëtar për strehim të përballueshëm: ` I financuar me grante fillestare shtetërore (6–126 milionë euro, në varësi të vëllimit);

` Të mund të pranojë të gjitha shlyerjet e huave, të ardhurat nga shitjet dhe qiratë;

` Të menaxhohet nga Ministria për Politikë Sociale, Demografi dhe të Rinjtë, ose nga Ministria e Financave dhe komunat (ose me menaxhim të përbashkët).

36  2. Përcaktimi i kufizimeve ligjore sipas modelit kroat të bashkëfinancimit: ` 30% kufiri tavan për subvencionin publik për të mbrojtur implikimet fiskale;

` 70% financim bankar përmes një mekanizmi të garantuar nga shteti dhe të kontraktuar me bankat komerciale;

` Kufiri maksimal i portofolit të garancive: 40 milionë euro (skenar pilot/mesatar) ose 150 milionë euro (skenar me vëllim të madh).

3. Implementim në faza: ` Faza pilot: 1–2 vjet; skenari i mesatar 3–4 vjet; skenari i madh 5 vjet.

` Financimi në faza ka efekt të uljes së implikimeve fiskale dhe e harmonizon ndërtimin me kapacitetet lokale dhe ciklet e ndërtimit.

4. Shfrytëzimi i tokës komunale: ` Komunat duhet të sigurojnë tokë në këmbim të një pjese të banesave për shpërndarje sociale. Në këtë mënyrë eliminohen kostot e blerjes së tokës dhe përmirësohet efikasiteti fiskal.

5. Kombinimi i IPA III dhe instrumenteve nga fondet ndërkombëtare si burime potenciale të financimit: ` IPA III për infrastrukturë sociale, linja kreditore nga WBIF dhe EIB, EBRD Green Cities për efikasitet energjetik, CEB për strehim inkluziv.

` Qëllimi: të paktën 40% bashkëfinancim i jashtëm për skenarët mesatarë dhe të mëdhenj.

6. Futja e modelit “qira me blerje” dhe kredive të subvencionuara: ` Shlyerjet financojnë fondin rrotullues;

` Ruhet popullsia e re dhe stabilizohen tregjet lokale të punës;

` Është i nevojshëm miratimi nga Ministria e Financave për subvencione specifike të interesit, të harmonizuara me rregullat e BE-së për ndihmën shtetërore.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 37  7. Krijimi i një kornize kombëtare për strehim të përballueshëm: ` Kritere të qarta ligjore dhe nënligjore për përshtatshmërinë dhe ndarjen e rrezikut;

` Raportim i rregullt mbi kushtet dhe detyrimet në Strategjinë fiskale

` Premia e garancisë e bazuar në rrezik (0,1–0,2%) për mbulimin e humbjeve të pritshme.

8. Integrimi i objekteve të braktisura dhe të papërfunduara: ` Agjencia/njësia e re të mund të blejë ose të marrë përsipër objekte të papërfunduara ose banesa që nuk janë të banuara për një periudhë të gjatë, me çmim të ulur;

` Rinovimi të financohet me të njëjtin model 70/30. Kjo e shkurton ndjeshëm kohën e dorëzimit të njësive të reja banesore.

38  4. Përfundim

Realizimi i modelit austriak të financimit të strehimit të përballueshëm (social) mund të ketë ndikim thelbësor në sektorin e banimit në Republikën e Maqedonisë së Veriut. Në rast se ky model pranohet, ai duhet të përshtatet në kushtet vendore. Nëse përmbushen kushtet paraprake, si prioritizimi i politikës së tokës, krijimi i një arkitekture të diversifikuar financiare dhe zhvillimi gradual i sektorit jofitimprurës të banimit, Republika e Maqedonisë së Veriut mund të kalojë nga ndërtimi ad-hoc periodik drejt një sistemi të qëndrueshëm dhe të parashikueshëm të strehimit të përballueshëm, që në thelb përfaqëson zgjidhjen më të mirë për arritjen e një sistemi të drejtë social. Modeli austriak, i përshtatur në kushtet vendore, do të krijonte një bazë të qëndrueshme për uljen e pabarazive sociale, përmirësimin e urbanizimit dhe forcimin e kohezionit social.

Nga ana tjetër, futja e modelit kroat ka një potencial më të madh për përshtatje në kushtet vendore. Republika e Maqedonisë së Veriut ka parakushte relativisht të mira për adaptimin e suksesshëm të modelit kroat për shkak të ngjashmërisë në mjedisin socio-ekonomik dhe juridik. Toka komunale që është në dispozicion të komunave në Maqedoninë e Veriut do të mundësonte ulje të ndjeshme të kostove të ndërtimit në kuadër të strehimit social, ndërsa mekanizmi i fondit rrotullues do të ndihmonte në menaxhimin financiar dhe do të reduktonte implikimet fiskale, përkatësisht do të kufizonte presionin mbi buxhetin në afat të gjatë. Numri i madh i objekteve boshe, të braktisura ose të papërfunduara në vend e bën të zbatueshme strategjinë e blerjes dhe rinovimit. Për më tepër, sektori bankar relativisht i qëndrueshëm mund të mbështesë skema të kredive të subvencionuara të ngjashme me ato të parashikuara nga APN- ja në sistemin kroat. Paralelisht, procesi i anëtarësimit në BE hap mundësinë për përdorimin e mbështetjes kapitale IPA III, ndërsa programet si “qira me blerje” dhe kreditimi i subvencionuar mund të kontribuojnë në uljen e emigrimit të të rinjve, përmes përmirësimit të qasjes në strehim të përballueshëm dhe/ose social.

Analizat financiare tregojnë se qasja kroate ndaj strehimit social është më e zbatueshme brenda kapacitetit fiskal të Maqedonisë së Veriut, veçanërisht nëse bazohet në fond rrotullues dhe garanci shtetërore. Me grante fillestare të moderuara dhe pjesëmarrje komunale, shteti mund të krijojë një sistem të qëndrueshëm financimi që do të ishte në gjendje të sigurojë mijëra banesa të përballueshme gjatë dekadës së ardhshme, duke ruajtur njëkohësisht disiplinën fiskale dhe duke shfrytëzuar maksimalisht mundësitë për financim të jashtëm.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 39  Bibliografia

` Austria - Housing Cooperatives & Sustainable Living | European Housing Coop | European Housing Coop

` Angel, S., Mundt, A. Who lives there now? Residualisation of social housing in Austria. J Hous and the Built Environ 39, 1189–1207 (2024). https://doi.org/10.1007/s10901- 024-10110-z

` International Monetary Fund. European Dept. (2024). Addressing Housing Affordability in Croatia. IMF Staff Country Reports, 2024(247), A003. Retrieved Dec 11, 2025, from https://doi.org/10.5089/9798400285400.002.A003

` OECD (2020), “Social housing: A key part of past and future housing policy”, Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs, OECD, Paris, http://oe.cd/social- housing-2020.

` Pentz, Jakob, Austrian Social Housing, Housing and Transportation Policy, Issue Research, 2021

` Republic of Croatia, Country Housing Project, достапно на: RHP | Croatia

Aktet ligjore:

1. Vienna Housing Promotion and Housing Rehabilitation Act (WWFSG)1989 idF LGBl. Nr. 69/2018, në dispozicion në: https://socialhousing.wien/ 2. Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, Narodne Novine 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21, 72/25 3. Act on Housing Loan Subsidisation (Official Gazette of Croaria 65/17, 61/18,66/19, 146/20) 4. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030 5. Strategjia kombëtare për zhvillim (SKZH) për periudhën 2024–2044

40  OSCE.Skopje osce_skopje

OSCE Mission to Skopje Bulevar 8-mi Septemvri No. 16 1000 Skopje

info-MK@osce.org osce.org/mission-to-skopje

Analytical Report

for the Assessment of the Financial Impact of the Law on Social Housing in the Short and Long Term Author: Dr. Aleksandra Maksimovska Stojkova, Full Professor of Financial Law, Faculty of Law “Justinian I”, Ss. Cyril and Methodius University, Skopje

Skopje, December 2025 Title:

Analytical Report for the Assessment of the Financial Impact of the Law on Social Housing in the Short and Long Term

Publisher:

OSCE Mission to Skopje, 2025

Author:

Dr. Aleksandra Maksimovska Stojkova, Full Professor of Financial Law, Faculty of Law “Justinian I”, Ss. Cyril and Methodius University, Skopje

ISBN: 978-92-9271-676-9

The materials in this publication are for informational purposes only. Although the OSCE has made every reasonable effort in its preparation, it assumes no responsibility for the accuracy and completeness of the content, guidelines, and recommendations presented, nor for any typographical errors. The views, opinions, findings, interpretations, and conclusions expressed in this publication do not necessarily reflect the official policy or position of the OSCE. For these reasons, the OSCE cannot be subject to any claims or demands regarding the potential consequences arising from the use of the information or conclusions contained in this publication. Content

Executive Summary..............................................................................................................................5

1. Introduction......................................................................................................................................7

2. Possibilities for the Financial-Legal Transplantation of the Austrian Social Housing Model in North Macedonia...................................................................................................9

2.1 Mechanisms and Principles of Financing Social Housing in the Austrian System ................... 10

2.2 Transferability of the Austrian Model in the Macedonian Context............................................ 14

2.3 Comparative Overview of the Conditions and Possibilities for Adopting the Austrian Model in the Domestic Context....................................................................................................................... 17

2.4 Financial Impact Assessment.......................................................................................................... 20

2.4.1 Budget Scenarios and Projections for Effective Implementation...................................... 20

2.5 Recommendations for the Fiscal Implementation of an Adapted Austrian Financing Model...................................................................................... 22

3. Possibilities for the Financial-Legal Transplantation of the Croatian Social Housing Model in the Republic of North Macedonia..........................................................23

3.1 Key Principles of Financing Social Housing in the Croatian Model............................................. 23

3.2 Overview of the Functioning of the Affordable Housing System in Croatia.............................. 26

3.3 Summary of the Croatian Model.................................................................................................... 28

3.4 Transferability of the Croatian Model in the Macedonian Context............................................ 29

3.5 Assessment of the Fiscal Implications............................................................................................ 34

3.5.1 Budget Scenarios and Projections for the Effective Implementation of the Social Housing Law..................................................................................................... 34

3.5.2. Recommendations for the Fiscal Implementation of the Adapted Croatian Financing Model..................................................................................................... 36

4. Conclusion.......................................................................................................................................39

Bibliography........................................................................................................................................40  Context:

The development of the Social Housing Law represents a key step toward improving access to dignified housing for vulnerable groups of citizens, including the Roma community. To ensure that the law is applicable and sustainable, it is necessary to prepare the appropriate documentation regarding its future fiscal implications.

The Council of Europe led the process of drafting the legislative text and organizing working groups and meetings, while the OSCE Mission in Skopje ensured that the law would be financially grounded and implementable. For this purpose, a national expert was engaged to conduct an analysis of the fiscal implications of implementing the new Social Housing Law, by applying a comparative analysis of two foreign financing models. This was done to select the more adequate model and to present the fiscal implications of the law through this adapted model, specifically to show budget projections necessary for the successful adoption and implementation of the law.

Objective:

To prepare a fiscal document for the Social Housing Law, including assessments of fiscal implications and projections of budgetary expenditures required for its implementation.

4  Executive Summary

Within the framework of the preparation of the Fiscal Document accompanying the Law on Social Housing, analyses and assessments of the fiscal implications and projected impacts on future public expenditure have been carried out, with a view to capture the short-, medium-, and long-term effects on both national and local budgets. In parallel, financial scenarios and budgetary projections have been developed to support the effective and realistic implementation of the law. The process further included the mapping of existing and potential funding sources through the identification of available government allocations and donor support, alongside the formulation of appropriate financing mechanisms. The entire exercise was conducted in close cooperation with the relevant institutions and key stakeholders, in particular the Ministry of Social Policy, Demography and Youth and the Working Group for the Law on Social Housing, ensuring full alignment of the fiscal documentation with institutional policy frameworks and actual implementation capacities.

The document builds upon the proposed solutions embedded in the new Draft Law on Social Housing and includes a comparative analysis of the financing models applied in the Austrian and Croatian social housing systems, with analytical recommendations for their adaptation and integration into the social housing system of North Macedonia. It is further aligned with the strategic orientations for accelerated, inclusive, balanced, equal for women and man and sustainable development of the country, as set out in the National Development Strategy 2024–2044.

In conclusion, the financial modelling confirms that the implementation of a Croatian- type social housing financing model is fully feasible within the fiscal space of North Macedonia, provided that it is structured around a revolving fund, carefully managed sovereign guarantees, moderate initial capital injections, and strong municipal participation, thereby enabling the establishment of a sustainable system, capable of delivering a significant number of affordable housing units over the next decade.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 5 6  1. Introduction

:North Macedonia continues to face persistent challenges in ensuring access to adequate and affordable housing. These challenges stem from an insufficient supply of social and affordable housing units, rising construction costs, spatial disparities, and a heavy reliance on the private housing market. At present, the country lacks a stable, predictable, and long-term framework for financing social housing, which has resulted in intermittent construction cycles dependent on annual budget allocations and donor support.

In this context, the National Development Strategy (NDS) 2024–2044 constitutes the principal strategic document guiding national development, defining key development objectives, strategic sectors, and priorities to achieve accelerated, inclusive, balanced, and equal for women and men, and sustainable development in North Macedonia. As a strategic instrument, the NDS identifies major challenges and state priorities, particularly in light of the country’s European Union integration aspirations by 2030 and its commitment to the Sustainable Development Goals under the 2030 Agenda. In this regard, the NDS not only consolidates objectives from existing strategic frameworks but also provides clear guidance for future policy and legislative measures, including in the area of social housing.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 7  Further legal and policy context is provided by Strategic Goal 2 of the Strategy for Roma Inclusion 2022-2030, which aims to ensure permanent, dignified, and non-segregated housing for members of the Roma community, with a particular focus on providing durable, adequate, affordable, and desegregated housing for Roma currently residing in informal settlements that, for legitimate reasons, cannot be regularized. Complementing this, the Action Plan for Implementing the Program for Sustainable Local Development and Decentralization 2024–2026 emphasizes the need to strengthen the normative framework for social housing through the preparation and adoption of a new National Housing Strategy, as well as the enactment of a new Social Housing Law, establishing provisions for independent living, supported housing, housing subsidies, and non-profit housing schemes.

In line with recommendations provided by the working group tasked with drafting the new Social Housing Law, and recognizing the importance of assessing fiscal implications for both central and municipal budgets, comparative financing models from Austria and Croatia were analyzed. The analysis considered the feasibility of implementing these models within North Macedonia’s institutional and financial context, as currently there are no specific legal provisions governing social housing financing.

Austria has developed one of the most robust and comprehensive social housing financing ecosystems in Europe. Its model is characterized by diversified funding sources, cost-based rent principles, and strong non-profit housing associations, and as such, it offers valuable lessons for North Macedonia. Key financing mechanisms from the Austrian model are identified, and a proposed adapted financing approach is presented, calibrated to the country’s fiscal, institutional, and socio-economic capacities.

Conversely, Croatia’s modern social housing system has evolved through two decades of gradual institutional development, centered around the POS program (state- subsidized construction and sale), a small but strategically significant rental housing sector, and donor-funded housing schemes targeting vulnerable groups. While historically fragmented, the system has gained new coherence through the adoption of the State-Subsidized Housing Law in 2025, which consolidates instruments, strengthens the role of the national housing agency (APN), and signals a gradual transition from a predominantly ownership-oriented model toward a more balanced approach integrating both homeownership and affordable rental housing.

8  2. Opportunities for the Legal- Financial Transplantation of the Austrian Social Housing Model in North Macedonia

Is it possible to transplant legal models?

Comparative law serves as a key analytical tool in the process of legal and legal-financial

transplantation, allowing the evaluation of the relationship between a specific legislative

or financial solution and the effects of its application within a different legal system.

In legislative practice, foreign models are used for research, drawing lessons and best

practices, and for verifying domestic policies. The objective is to harmonize legislation,

implement reforms, promote economic and social change, address specific legal

challenges, and gain new perspectives for the development of the national legal and

financial framework.

No legal transplantation can be fully successful if the “host” system is not prepared to

integrate the transplanted legal or financial model from the “donor.” Consequently, the

adopted approach is centered on adaptation, tailoring the foreign model to national

conditions while preserving its core principles and objectives.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 9  2.1 Mechanisms and Principles of Social Housing Financing in the Austrian System

The social housing system in Austria is often cited as one of the most fiscally stable and socially coherent in Europe, not because it relies on a single instrument, but because it is built on a diversified and mutually supportive financial architecture. The success of the Austrian model derives from the balance between earmarked public revenues, conditional subsidies, long-term low-interest public loans, supported commercial financing, reinvestment by non-profit entities, and carefully measured contributions from users. Together, these elements form a financial structure that allows Austria, particularly in the area of social housing in the city of Vienna, to maintain a continuous large-scale construction while preserving affordability and long-term financial sustainability.

A central pillar of the Austrian model is the existence of stable, ring-fenced revenues dedicated to housing. A legally mandatory contribution of 1% of gross salaries is applied, jointly paid by employers and employees, which is strictly allocated by law to the housing sector. By separating these funds from annual budgets, Austria ensures a predictable and continuous inflow of revenues that enables multi-year investment planning and protects social housing policy from potential political pressures. This mechanism represents one of the strongest fiscal advantages of the system:

` Predictable revenues allow predictable obligations.

` The stability of this contribution supports the system’s capacity for continuous expansion.

Through this approach, cities and regions can plan construction and renovation of social housing units, years in advance, protected from potential political instability or policy changes. The Vienna Housing Promotion and Renewal Act establishes the general regulatory framework, while regions (municipalities) adapt individual instruments, such as grant schemes, interest rates, and eligibility criteria, to deliver social housing.

10  These funds are not used as comprehensive (single) project financing but instead have a supportive role. Public subsidies in Austria combine initial capital grants with subsidized long-term loans, usually covering 20% to 60% of construction costs. Therefore, their role is considered catalytic: they reduce the overall debt service burden and embed affordability conditions, enabling non-profit institutions as well as selected commercial service providers in construction to build high-quality housing with purchase or rental prices linked to actual costs rather than variable market prices. Access to subsidies is conditional on strict compliance with rules regulating rent ceilings, income thresholds, architectural and ecological standards, and maximum construction costs. This ensures that public funds genuinely serve long-term social and urban policy objectives. The model represents effective fiscal use of public resources, with each euro mobilizing multiple additional funds from commercial financing or non-profit capital.

Commercial financing complements the publicly funded subsidy, with non-profit investors and housing associations (which may have limited profit) providing 50–70% of funds through banks and housing bonds. These loans are highly attractive but strictly regulated. Cost-based rent and reduced credit risk through subsidized public support allow significant capital to be mobilized for financing. This way, the system’s goal is achieved: long-term availability of social housing.

Over time, the application of this model in Austria has led to a situation where non- profit and limited-profit housing associations (LPHA) have become increasingly financially autonomous, as they are legally required to reinvest all surplus income (profits). Additionally, cost-based rent allows the accumulation of equity. This capital is reinvested in new construction projects and renovation of existing buildings, creating a self-sustaining cycle that gradually reduces dependence on state budget funds and strengthens the system’s long-term financial structure. An important additional fact is that in the case of rental units, revenues obtained from tenants are minimal; municipal social rental apartments do not require an upfront payment of deposits, providing a significant advantage for low-income families.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 11  The financial model for social housing operates under a strict regulatory framework. Projects for financing are selected according to four criteria:

` Social sustainability

` Architectural quality

` Environmental standards

` Cost efficiency

The process of allocating public land is strictly regulated to occur at below-market prices, and subsidies are granted only to the most efficient projects. Both non-profit and private investors may participate, but under equal rules. Regarding rents, the rule is that they must be cost-based and adjusted only for inflation, thus remaining social and protected from speculative increases.

Eligibility criteria for social housing in Austria are intentionally broad, with approximately 75% of Vienna’s population meeting the family income requirements for subsidized housing. This allows social housing to be a general, rather than a marginal model. Families are not required to vacate apartments if their incomes increase, supporting social stability and preventing income-based segregation. The Austrian system aims, through this financing model, to contribute to social cohesion.

The Austrian model for financing social housing increases the efficiency of public-private partnerships, particularly with housing cooperatives, which allow participatory planning and social ownership. In summary, the model has the following advantages:

` Provides social stability through predictable, long-term rental relationships.

` Strengthens local communities through inclusive housing allocation policies.

` Promotes environmental goals through strict standards and subsidized energy- efficient renovations.

` The built-in “soft urban renewal” model allows renovation of older neighborhoods without displacing residents, preserving social ties.

12  ` Municipalities proactively acquire land and create strategic land reserves, often near public transport and social infrastructure.

` Land is then sold or leased at fixed, affordable prices, significantly reducing project costs.

` Costs are distributed among multiple actors: taxpayers through earmarked contributions, municipalities through land policy, non-profit associations through reinvested equity, private lenders through long-term loans, and tenants through selective contributions. This way, no single actor bears the entire financial burden.

` Stable public revenues provide predictable financing.

` Conditional subsidies and regulations guarantee affordability and quality.

` Commercial financing provides scale and capacity for expansion.

` Proactive land policies maintain construction costs at affordable levels.

` Legal protections and requirements for socially diverse groups preserve inclusivity.

` Environmental standards ensure long-term sustainability of the housing stock.

However, based on all the characteristics and mechanisms, this model has specific conditions requiring higher engagement. For these reasons, the Austrian model has the following limitations (which are important when considering its implementation in our country):

` Sustainability of the system requires active institutional management and continuous political consensus on earmarked revenues.

` Effective coordination among provinces, financiers, and the non-profit sector is a key prerequisite for successful implementation.

` Despite rising construction and land costs, the fiscal balance of the system remains stable.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 13  ` Vienna’s annual housing budget of approximately €700 million allows simultaneous support for new construction and rehabilitation with high social return.

` The key value of the model lies in structuring public funds to reduce risk, mobilize additional capital, and maintain long-term affordable rents.

2.2 Transferability of the Austrian Model to the National Context

Direct transplantation of the Austrian model is not appropriate for the Republic of North Macedonia; however, a selective and phased adaptation of its most functional elements is both feasible and fiscally justified. If a decision were made to adopt this model, it would need to be adjusted to our conditions, that is, adapted to domestic institutional, financial, and administrative capacities.

Key Elements for Adaptation:

The following five elements (areas) should be adapted:

First Element: Land Policy

` Allocate significant reserves of state and municipal land to enable faster implementation of the model.

` Enable long-term leases (50–99 years) to drastically reduce investment costs.

Second Element: Financial Instruments (Key Area for Adaptation)

Establish a dedicated institution (development bank) to serve as the main pillar for:

` Subsidized housing loans

` Provision of state guarantees

14  Third Element: Housing Bonds (Mobilization of Private Capital)

` Introducing state-guaranteed bonds

` Encourage mobilization of private savings

` Ensure a systematic, long-term, stable source of affordable (social) housing

Fourth Element: Non-Profit Housing Institution (Long-Term Stability)

` Establish a national or municipal non-profit housing body

` Mandatory reinvestment and professional management of housing units to achieve lower cost-based rents

` Strategic partnerships with the private sector

Fifth Element: Solidarity Contribution (Optional Instrument)

` 0.1–0.2% of salaries or allocation of a portion of tax revenues, to ensure predictable, long-term financing with minimal fiscal burden

Sixth Element: Tenant Participation (Social Balancing)

` Introduce “rent-to-own” models

` Provide targeted investment for vulnerable groups

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 15  Conclusion:

From a fiscal perspective, each instrument used to support social housing, impacts budgetary expenditures differently and would result in distinct short-term and long- term fiscal implications for the central government. Direct capital grants and subsidies are the most visible and effective financing instruments, as they are recorded as capital expenditures. However, it is clear that if these are not accompanied by new revenues, such subsidies would increase the reported capital expenditure and would certainly deepen the budget deficit if financed from current budgetary resources.

The use of state or municipal land through long-term leases would reduce project costs without significantly burdening the budget, but it would create an (opportunity) cost due to potential unrealized (potentially lost) revenues from sale, which should certainly be taken into account in financial analyses.

Finally, guarantees and subsidized loans through a development bank would reduce direct budgetary expenditure pressure but could certainly create the need for future capital investments.

16  2.3 Comparative Review of the Conditions and Feasibility for Adopting the Austrian Model in Domestic Condition

The following table presents the Austrian model, highlighting its advantages, challenges, and limitations, as well as the realistic possibilities for its introduction.

Table 1. Factors and Conditions for the Implementation of the Austrian Model

Instrument How It Potential Advantages Limitations Overall Works Opportunities if Introduced and Risks Feasibility for (Levels: Low, Adaptation to Medium, suit National High) Conditions 1. Earmarked Possibility Provides sta- Reduced sal- Medium Earmarked tax revenues to intro- ble income, aries; political contribution for social duce a small reduces resistance to for social housing, fi- earmarked political de- new payroll housing fi- nanced jointly solidarity con- pendence, contributions; nancing (~1% by employers tribution for enables long- risk of regres- of salaries) and employ- housing or re- term planning sivity if not ees allocate part of properly de- existing social signed. Care- revenues ful design and structural changes needed

2. The state Can be im- Reduces Increased Medium– Subsidized provides plemented investment budgetary High public loans low-interest through a na- risk; enables expenditures; and grants loans and tional fund or large-scale risk of po- construction a low-interest project imple- liticization. subsidies cov- loan mecha- mentation; Requires ering 20–60% nism via the keeps rents developed of total proj- Development affordable institutional ect costs Bank of North capacities Macedonia

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 17  Instrument How It Potential Advantages Limitations Overall Works Opportunities if Introduced and Risks Feasibility for (Levels: Low, Adaptation to Medium, suit National High) Conditions 3. Housing asso- Banks in North Mobilizes pri- Underdevel- Medium Commercial ciations issue Macedonia vate capital; oped domes- bank loans bonds or pro- could offer reduces pres- tic capital and housing vide favorable specialized sure on public market; banks bonds loans, often long-term finances; prefer short- with state housing loans, suitable for term lending; guarantees with the public-private bond market possibility of partnership is small. Fi- introducing models (PPP) nancial sec- state-guar- tor reforms anteed “so- needed cial housing bonds”

4. Reinvestment North Macedo- Long-term Requires legal Low–Medium Equity from of surpluses nia lacks a de- financial sus- changes; low non-profit by non-profit veloped sector tainability initial equity; housing as- associations of non-profit weak coop- sociations into new limited-profit erative tra- (LPHA) housing proj- housing associ- dition. Legal ects ations and institu- tional reforms needed

5. Small initial Can be used in Increas- Low house- Medium Tenant equity equity con- hybrid “rent-to- es project hold savings; / upfront pay- tributions, own” models feasibility, risk of ex- ments giving tenants for young fami- strengthens cluding the partial owner- lies or vulnera- the position poorest; re- ship rights ble groups of tenants, quires strong contributes consumer to house- protection hold-level ownership

18  Instrument How It Potential Advantages Limitations Overall Works Opportunities if Introduced and Risks Feasibility for (Levels: Low, Adaptation to Medium, suit National High) Conditions 6. Cities (espe- Municipalities Reduces Municipalities Medium– Management cially Vienna) in North Mace- construction often lack High of public land use public donia could al- costs, acceler- full cadastral (long-term land and locate unused ates develop- clarity; risk municipal long-term public land and ment, avoids of political land leases lease models introduce a public land influence and and creation to reduce “50-year lease” sales property-le- of public land costs model for so- gal disputes. funds) cial housing Land is a investors significant advantage in North Mace- donia

7. Surpluses Can be intro- Sustainable; Takes time as Continuous from older duced through reduces de- funds accu- rental income buildings a national pendence on mulate only reinvested are used to non-profit subsidies after loan re- in new con- finance new social housing payment; re- struction and construction; fund quires strong renovation rents are institutional strictly cost- management based

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 19  2.4 Assessment of Financial Impact

2.4.1 Budget Scenarios and Projections for Effective Implementation

The following overview is based on the key assumptions of the financing model:

1. Average apartment size: 60 m² (typical 1–2 room apartment).

2. Basic construction cost (new build): €700 / m² (average value for a standard multi- apartment building outside premium locations). 3. Cost per apartment: 700 × 60 = €42,000 4. Share of public subsidy (grant) in construction cost: 30% (comparable to conditional subsidies in several Austrian projects). 5. Share of commercial financing (bank loans): 70% of the remaining cost (i.e., project debt = 70% of total value).

6. Exposure of the state guarantee (contingent liability): 50% of the loan amount (example of a maximum guarantee level).

Table 2. Scenarios and Participation of Different Financial Segments

Scenario Types Prices in Euro PILOT MEDIUM scale LARGE scale 500 units 2500 units 10.000 units Price per unit: 42,000 × 500 = 42,000 × 2,500 = 42,000 × 10,000 = 700 € / m² × 60 m² = 21,000,000 € 105,000,000 € 420,000,000 € 42.000 € Public Subsidy 21,000,000 × 0.30 = 105,000,000 × 0.30 420,000,000 × 0.30 (30% of the total cost) 6,300,000 € = 31,500,000 € = 126,000,000 €

Bank Loan 21,000,000 × 0.70 = 105,000,000 × 0.70 420,000,000 × 0.70 (70% of the total cost) €14,700,000 = = €73,500,000 €294,000,000

20  State exposure via 21,000,000 × 0.35 = 105,000,000 × 0.35 420,000,000 × 0.35 guarantee (if the 7,350,000 € = 36,750,000 € = 147,000,000 € state guarantees 50% of loans, and loans cover 70% of total cost:= total cost × 0.70 × 0.50 = total cost × 0.35 Fiscal impact – 0,11% of annual ≈ 0.53% of annual 2,14% of annual subsidy as % of central budget central budget central budget central budget revenue revenue revenue revenue (2025 revenue: 362.4 billion MKD)

The analysis of the calculations leads to the following findings:

1. The pilot project of approximately 500 units has minimal fiscal implications. It fits within the usual annual variations of capital expenditures and can be financed through targeted reallocation or a one-time budget adjustment, without putting pressure on the broader fiscal framework. 2. A program of approximately 2,500 units already carries more visible fiscal implications. With a burden of approximately 0.5% of central budget revenues, this requires significant reallocation of capital expenditures and likely moderate borrowing or use of external financing, in addition to regular budgetary funds. 3. The large program of 10,000 units represents a significant, strategic, and multi-year fiscal commitment.

With approximately 2.1% of annual revenues, this type of program would require a combined financing strategy, multi-year budget allocations, support from the EU and donors, utilization of the Development Bank’s capacity, and systematic use of municipal land as a public contribution in order to avoid crowding out other priority investments.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 21  2.5 Recommendations for Fiscal Implementation of an Adapted Austrian Financing Model

Based on the budgetary estimates and conditions in the Republic of North Macedonia, if an adapted Austrian model is to be implemented, the following recommendations for financing social housing are drawn:

` Start with a small pilot scenario (500 units) as it is the most fiscally secure and allows testing of institutions, procurement processes, and the non-profit operator/fund model before scaling up to larger financing volumes.

` Municipal (or state) land should be the primary instrument, as long-term leases significantly reduce cash costs and increase the sustainability of the program.

` Minimize direct subsidies by leveraging the Development Bank, favorable financing, donors, and EU funds.

` State guarantees should be used cautiously, with legal limits, full disclosure of contingent liabilities, and conservative maximum coverage (up to 50%).

` Establish a dedicated Housing Fund or a public–non-profit fund to improve predictability, management, and the ability to reinvest and finance through bonds.

` Targeted household participation, through “rent-to-own” models or small upfront contributions, should be directed toward the most vulnerable.

` Strong mechanisms for evaluation and oversight (life-cycle costing, value for money, independent monitoring) are essential to prevent cost overruns and maintain fiscal discipline.

22  3. Opportunities for Legal and Fiscal Transplantation of the Croatian Social Housing Model in the Republic of North Macedonia

3.1 Key Principles of Social Housing Financing in the Croatian Model

The Croatian model of social housing today represents a layered system that combines elements of state intervention, municipal activity, and donor programs, where the financial architecture plays a central role in determining what is being built and for whom exactly. At the core is state-subsidized construction and sale most notably through the POS program, complemented by a small but significant stock of municipal rental housing and units managed by the Agency for Legal Transactions and Mediation in Real Estate (APN), as well as several initiatives for vulnerable groups, including large donor programs such as the Regional Housing Program for Refugees. Although the outcomes of the system are still considered modest relative to needs, its structure has been significantly transformed in 2025 with the introduction of the Law on State-Subsidized Housing, which strengthens the mandate of the national housing agency (APN) and introduces new instruments, particularly in the segment of affordable rental housing.

The legal and institutional framework of the system is based on the interaction between (1) the Social Welfare Act, which regulates housing rights and allowances, and specific housing regulations, and (2) the Law on State-Subsidized Housing Construction. Local government units play a key role by identifying needs, preparing local priority lists, and most importantly providing land, which significantly reduces the cost per housing unit. The Agency for Legal Transactions and Mediation in Real Estate (APN) is the central operational actor that manages the implementation of the POS program, oversees

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 23  “rent-to-buy” models, organizes public calls for subsidized loans, and coordinates with municipalities regarding the construction and allocation of housing units. The 2025 reform further expands its role: APN becomes the main implementer of all state- subsidized housing measures, which are integrated into the broader National Housing Policy Plan until 2030.

The POS program remains a pillar of state-supported affordable housing. Through a combination of subsidized construction financing and favorable pricing rules, APN and municipalities jointly create units below market prices. These units are either sold under favorable credit conditions or rented as affordable housing, often with an option to purchase. The various tools of the POS program allow the state system flexibility— from interest-subsidized loans for young households to programs for family homes or targeted measures for vulnerable groups. Municipalities typically contribute land and infrastructure, while APN manages procurement, construction contracts, and allocation systems. The POS program relies on a diversified structure:

` direct subsidies from the national budget;

` subsidized loans mediated through APN and commercial banks;

` earmarked revenue from rents and loan repayments reinvested by APN into new projects;

` municipal contributions in land or co-financing;

` EU and donor funds for specific programs.

In parallel, Croatia has developed various measures to meet housing needs. Most notable are the subsidized housing loans managed by APN, which in recent years have become an important instrument that supports young households in purchasing their first homes. At the same time, municipal rental funds and social housing allowances remain limited and fragmented, creating sharp disparities between households with access to the POS program and those relying solely on local social housing.

24  A key feature is that price-setting formulas are tied to construction costs rather than market value, which greatly improves affordability. Rent levels and sale prices are determined administratively to ensure full cost recovery over a defined repayment period while remaining significantly below market rates. This approach allows the POS program to function as a quasi-revolving mechanism: funds are returned through rents or sales and reinvested in new construction.

An additional source of financing comes from donor-supported programs, including:

` the EU-funded Regional Housing Program,

` bilateral donors, and

` the Council of Europe Development Bank, which contributed to providing permanent housing solutions for refugees and displaced people.

The 2025 reform The 2025 reform introduces a significant innovation: a program for affordable rental housing for households spending more than 30% of their income on housing. Specifically, the legal measures allow APN not only to build but also to purchase private or public apartments that have been unoccupied for an extended period. This is done through public calls, transforming these units into affordable rental apartments with leases lasting at least three years, extendable up to ten years. Financing is planned from the state budget, EU funds, local government units, or other public sources, thereby expanding the stock of subsidized rental units (beyond new construction). The implementation of this legal framework requires additional secondary legislation and adoption of a government program, which will define operational rules, criteria for apartment acquisition, and methodology for determining rents.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 25  In practical terms, the Croatian model currently offers a broader set of instruments to meet different household needs:

` Young families can access substantial purchase subsidies tied to price limits;

` Households that cannot or do not wish to buy a unit can enter “rent-to-buy” models or rent affordable units managed by APN;

` Vulnerable categories continue to rely on municipal social housing and benefits arising from social rights;

` The POS program based on subsidized construction financing and a revolving-fund logic continues to increase the supply of units at prices below market levels.

Although the program’s scale is limited relative to demand, the expanded set of tools under the 2025 Law, positions Croatia as a country with potential for systematic growth of the affordable housing stock in the coming years.

3.2 Overview of the Functioning of the Affordable Housing System in Croatia

The procedure for exercising the right to social housing begins at the local level: interested buyers register with the municipality or city, which conducts a demand assessment. Once sufficient interest is established, the municipality provides the land for construction and transfers it to APN. A joint commission of APN and the local government prepares a priority list of potential buyers, carries out public procurement for design and construction, and upon obtaining the occupancy permit, the property is divided into condominium units and the registration of ownership rights begins.

Throughout the process, buyers gain stability and predictability, but have limited influence over the apartment design. Unit sizes are strictly regulated: approximately 40 m² for single-person households and about 60 m² for four-person households, with allowances permitted for any unsold units. Buildings exceeding four floors must have an elevator, and the maximum apartment price is legally capped, around €1,125/m², including standard construction, infrastructure, and land.

26  Financially, the POS model is characterized by a two-tier credit structure. For the first 15–20 years, the buyer repays a commercial bank loan at an average interest rate of about 4.4% (with a legally limited maximum), while for the remaining 10–15 years, repayment shifts to the APN at a fixed interest rate of 3%, or 1% during a grace period. These conditions are significantly more favorable than market rates, as the state acts as co-investor and guarantor, enabling lower financing costs, predictable expenses, and long repayment periods (30 + 1 years).

The buyer’s contribution (advance payment) is at least 15% of the assumed sale price and can be provided in cash, via an additional loan, or through a housing savings scheme. Certain groups—families with three or more children, people with disabilities, and veterans, may be exempted from this requirement. The bank assesses creditworthiness, and if the buyer has insufficient income, a co-borrower can participate. Fixed-term contract holders can purchase a unit under this model only with a co-borrower.

Ownership registration occurs after the occupancy permit is granted, when the property is entered in the cadaster and land registry. After verification of the condominium plan, APN submits registration requests for each buyer. Landscaping and site arrangements depend on municipal plans and are a joint responsibility of the developer and local government.

The program also includes mechanisms for subsidized mortgages for young buyers up to 45 years of age. The average subsidized loan is about €75,000, with an effective interest rate of approximately 2.17%. During the first five years, the state covers 30–51% of the monthly installment, depending on the municipality’s development index. The subsidy can be extended for each newborn child or for every existing household member. These instruments constitute a strong demographic measure and enjoy significant political support.

When all these elements are combined, public grant, lower land price, long repayment period, dual credit structure, state guarantee, and established revolving fund, the system creates a sustainable base for continuous construction of affordable housing without excessive fiscal pressures.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 27  3.3 Summary of the Croatian Model

The Croatian model (POS – Program of State-Subsidized Housing Construction) represents an integrated system that combines public subsidies, favorable loans, and state guarantees, organized through the national agency APN and the municipalities. Its goal is to build apartments at a price significantly lower than the market rate and to provide a predictable and sustainable pathway to first-time homeownership.

The model operates as follows:

` Combined financing: The state and municipalities cover approximately 30% of the investment through grants and provision of land, while the remaining 70% is financed through bank loans with a state guarantee, resulting in lower interest rates.

` Low final price: The maximum price per m² is legally capped and significantly below the market rate, with clearly defined construction standards and apartment sizes.

` Clear and transparent process: Municipalities identify demand and provide the land; APN conducts public procurement, oversees construction, and manages the process until the apartments are handed over to the buyers.

` Favorable conditions for buyers: Repayment is made through a bank loan with capped interest for the first 15–20 years, followed by a loan from APN with a fixed, lower interest rate. The down payment is at least 15%, with possible exemptions for vulnerable groups.

` Revolving fund: Repayments and rental income are returned to the system and used for new projects, making the model self-sustaining and reducing the long-term burden on the budget.

` Additional support: For young people up to 45 years of age, there is a system of subsidized mortgages, where the state covers part of the monthly installment during the initial years, increasing affordability and generating a positive demographic effect.

28  This model is recognizable for creating stable, affordable, and financially predictable housing, with minimal risk for buyers and controlled budgetary costs for the state. Managed as a coordinated partnership system, POS represents a realistic and adaptable example for countries with limited fiscal resources, such as North Macedonia.

3.4 Transferability of the Croatian Model to National Conditions

Fiscal assessment for North Macedonia indicates that this model can be successfully transferred: the required budgetary grants are moderate, the risk from guarantees is low, and income from rents and repayments creates a stable fund for new projects. Additionally, the high rate of unoccupied apartments, a strong banking sector, and access to IPA funds make the country structurally prepared for this type of organized, state-supported housing.

When choosing a model for financing social housing, the Republic of North Macedonia can significantly rely on the Croatian subsidized housing system. This should be implemented through the establishment of a centralized institution to manage the system, standardized construction based on actual costs, and a revolving fund that consolidates financial resources obtained from the state, municipal land, funds from international financial institutions, and support from EU programs.

If a model similar to the Croatian one is implemented, it should not be a simple transplantation or copy. Instead, the most effective principles should be adapted, such as:

` predictable annual supply of housing,

` accessibility and reinvestment of public investments.

These principles need to be transferred into an institutional and fiscal context adapted to national conditions.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 29  Central institution – equivalent of the Croatian APN.

One of the key elements is the establishment of a specialized national housing agency. In the Republic of North Macedonia, this could be achieved by upgrading the existing Public Enterprise for Residential and Commercial Property or by creating a new unit within the Ministry of Social Policy, Demography, and Youth. The institution (or ministry unit) would have the functions that APN has in the Croatian model:

` managing the construction of below-market-price apartments;

` conducting public calls and national priority lists;

` administering subsidized loans in partnership with banks;

` managing a revolving fund that collects and reinvests revenues from rent, sales, and repayments.

An additional task, following the example of Croatia’s 2025 reform, would be identifying and purchasing/reconstructing vacant or unfinished buildings to convert them into affordable rental housing.

Role of the State, Municipalities, and Centers for Social Work

The revolving fund (hereinafter – the fund) would be based on cost-based construction (nonprofit) and protected (ring-fenced) prices. The state should provide annual capital investments in the form of transfers to the fund to partially cover construction costs, subsidies for young people, and rent allowances for vulnerable groups.

Municipalities would contribute with municipal public land and co-financing of infrastructure (utility costs), which would significantly reduce the cost per housing unit. Additionally, municipalities could prepare local assessments of housing needs and priority lists, a model strongly reminiscent of the Croatian POS, where land contributions are a key factor in achieving lower prices. If this function is delegated to centers for social work, their staff capacities would need to be upgraded through fiscal education.

30  Additional Financial Sources

Additional financial sources would include:

` Loans from the Development Bank of the Council of Europe;

` Energy credit lines from the EBRD;

` Co-financing from the World Bank and grants via IPA III;

` WBIF – Western Balkans Investment Framework, which combines non-repayable grants with favorable loans from international financial institutions;

` Funds for Roma inclusion and urban development programs.

All revenues from rent, rent-to-buy schemes, sales, and potential fines would be returned to the fund, creating a stable financing cycle and enabling continuous annual construction.

Housing Delivery Models – Adapted to the Market in North Macedonia

` Households Spending Over 30% of Income on Housing.

The affordable housing system through rent would target households spending over 30% of their income on housing, with rent set based on actual costs. The new institution, the Macedonian equivalent of APN could acquire or renovate long-term vacant public or private units, as well as unfinished buildings. This would be particularly valuable in municipalities where such capacities already exist. Rents would be below market levels and allow cost recovery over a defined repayment period.

“Rent-to-Own” Model

A parallel model could be introduced for “rent-to-own,” with moderate upfront contributions and gradual accumulation of ownership equity. This approach is especially attractive for young households and could help reduce emigration. For households that wish to purchase directly, subsidized credit products could be developed following the Croatian APN example, with restrictions based on predetermined eligibility criteria.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 31  Social Housing for the Most Vulnerable

The system would include strictly targeted social housing for the most vulnerable groups, coordinated with social work centers, municipalities, Roma organizations, and NGOs. These units would be financed through a combination of IPA grants, state co-financing, municipal land contributions, and donor programs.

Cost-Based Pricing

Sales prices and rents would be linked to actual construction costs, with limits set by the state and aligned with local building costs. Rents would be significantly below market levels, lower for social housing units and moderate for general affordable housing. Eligibility rules should include income limits, household size, lack of other property, and proof that housing costs exceed 30% of income.

Governance, Transparency, and Accountability

Strong control mechanisms are essential for system operation: transparent scoring of applicants, a registry of vacant units, public procurement procedures, and annual reporting to the Government/Parliament on the number of units issued, rents, fund balances, and social impact. Digital registries would provide clear oversight of waiting lists and allocations.

Summary, All these elements could be combined to create a version of the Croatian model, capable of ensuring a stable housing supply, efficient use of public and donor funds, continuous reinvestment of revenues, and diverse additional solutions, such as affordable rental units, rent-to-own, and subsidized purchase, adapted to the different economic and social groups in the Republic of North Macedonia.

32  Table 3 - showing the institutional modification of the Croatian model to North Macedonia:

Croatian model Adjustment in North Macedonia

APN as central institution Public Enterprise for Residential and Commercial Property, or a specialized unit within the Ministry of Social Policy, Demography, and Youth

Programme POS Budget + international financial institutions + IPA funds + municipal land

Rent to own model Possibilities within a 10–15 year timeframe

Affordable rentals – 2025 Purchase of vacant or unfinished residential Reform units

Subsidized loans Subsidized loans for young people

Revolving fund Rents and loan repayments are reinvested in new construction.

EU and donor – IPA III, CEB, WBIF, EBRD programmes

3.5 Assessment of Fiscal Implications

3.5.1 Budget Scenarios and Projections for Effective Implementation of the Social Housing Act

Assumptions for the Fiscal Impact Assessment:

Average apartment size: 60 m² (typical 1–2 room apartment).

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 33  Base construction cost (new build): €700/m² (average for a standard multi-apartment building outside premium locations).

Cost per apartment: 700 × 60 = €42,000

Share of public subsidy (grant): 30% of the total construction cost (adopted from the Austrian conditional subsidy model).

Share of commercial financing (bank loan): 70% of the total cost (i.e., project debt = 70% of total investment).

Exposure to state guarantee (contingent liability): 50% of the loan amount (example of maximum guarantee coverage).

Loan repayments as revenue for the revolving fund: 100% of repayments are reinvested in the fund.

Assumed bank loan interest rate: 4% fixed (realistic for loans with a state guarantee).

Loan repayment period: 25 years.

Annual amortization factor: ≈ 6.4% of principal per year (calculated according to the standard annuity formula for 25 years with a 4% fixed interest rate).

34  Scenario Types

Prices in EURO Pilot scenario Medium Scale Scenario Large scale scenario 500 units 2500 units 10.000 units

Price per Unit 42,000 × 500 = 42,000 × 2,500 = 42,000 × 10,000 = 700 (€/m²) × 60 21,000,000 € total price 105,000,000 € total price 420,000,000 € total (m²) = 42,000 € price

State Subsidy 21,000,000 × 0.30 = 105,000,000 × 0.30 = 420,000,000 × 0.30 = (grant) -30% 6,300,000 € 31,500,000 € 126,000,000 € (MKD 388,332,000.00) (MKD 1,941,660,000.00) (MKD 7,766,640,000.00)

Bank Loan- 70% 21,000,000 × 0.70 = 105,000,000 × 0.70 = 420,000,000 × 0.70 = €14,700,000 €73,500,000 €294,000,000 (MKD 901,992,000.00) (MKD 4,509,960,000.00) (MKD 25,771,200,000.00

Exposure 21,000,000 × 0.35 = 105,000,000 × 0.35 = 420,000,000 × 0.35 = under the state 7,350,000 € 36,750,000 € 147,000,000 € guarantee (MKD 453,054,000.00) (MKD 2,265,270,000.00) (MKD 9,061,080,000.00) (assuming the state guarantees 50% of the loans, and the loans cover 70% of the total cost)”= total cost × 0.70 × 0.50 = total cost × 0.35 In other words, the state guarantee amounts to 35% of the total project cost. Expected fiscal 7,350,000 × 0.02 = 36,750,000 × 0.02 = 147,000,000 × 0.02 = cost at a 2% rate €147,000 €735,000 €2,940,000

Annual 14,700,000 × 6.4% = 73,500,000 × 6.4% = 294,000,000 × 6.4% = repayment to €940,800 annually €4,704,000 annually €18,816,000 annually the revolving fund = (Bank loan × 6.4%) 10-year €9,408,000 €47,040,000 €188,160,000 accumulation – analysis of the = Self-financing of an = Self-financing of Self-financing of an revolving fund’s additional 200–250 an additional 1.100 additional 4,500- capacity housing units housing units 5,000 housing units Total inflow into €23,520,000 €117,600,000 €470,400,000 the revolving fund over a 25- year period

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 35  The analysis of the estimates according to the three possible scenarios leads to the following conclusions:

1. The pilot program of 500 housing units has the lowest fiscal implications for the budget and can be easily accommodated within annual capital budgets. In this scenario, the revolving fund would accumulate sufficient resources to finance an additional construction cycle roughly every decade. 2. The medium program (2,500 housing units) would result in moderate, yet relatively manageable, fiscal implications and budgetary engagement, especially if implemented in phases over 2–3 years. The effects of the revolving fund in this scenario would be more significant, enabling continuous cycles of new construction. 3. The large program of 10,000 units represents a systemically significant reform and would have long-term impacts on housing policy. Although the initial public grant is substantial, the program creates a continuous and self-sustaining national system for social/affordable housing, with the revolving fund evolving into a key financial instrument for future investments in new developments.

3.5.2. Recommendations for Fiscal Implementation of the Adapted Croatian Financing Model

Based on previous analyses of the Croatian model, and considering the socio-economic conditions in the Republic of North Macedonia, the following key recommendations are outlined for implementing and adapting the Croatian system:

1. Establish a National Fund for Affordable Housing

` Financed with initial state grants (€6–126 million, depending on the scale);

` Able to receive all loan repayments, sales revenues, and rental income;

` Managed by the Ministry of Social Policy, Demography, and Youth, or jointly with the Ministry of Finance and municipalities.

36  2. Set Legal Limits Based on the Croatian Co-Financing Model

` 30% cap on public subsidies to protect fiscal implications;

` 70% bank financing through a state-guaranteed mechanism agreed with commercial banks;

` Upper limit on the guarantee portfolio: €40 million (pilot/medium scenario) or €150 million (large-scale scenario).

3. Phased Implementation

` Pilot phase: 1–2 years; medium scenario: 3–4 years; large scenario: 5 years;

` Phased financing reduces fiscal impact and aligns construction with local capacity and building cycles.

4. Use of Municipal Land

` Municipalities provide land in exchange for a portion of units for social allocation;

` Eliminates land acquisition costs and improves fiscal efficiency.

5. Combine IPA III and International Fund Instruments – Potential Financing Sources

` IPA III for social infrastructure; WBIF and EIB credit lines; EBRD Green Cities for energy efficiency; CEB for inclusive housing;

` Target: at least 40% external co-financing for medium and large scenarios.

6. Introduce “Rent-to-Own” Model and Subsidized Loans

` Repayments fund the revolving fund;

` Retains young population and stabilizes local labor markets;

` Requires Ministry of Finance approval for specific interest subsidies in line with EU state aid rules.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 37  7. Establish a National Framework for Affordable Housing

` Clear legal and regulatory criteria for eligibility, risk allocation, and regular reporting on the terms and obligations in the Fiscal Strategy;

` Risk-based guarantee premium (0.1–0.2%) to cover expected losses.

8. Integrating Abandoned and Unfinished Units

` The new agency/unit should be able to purchase or take over unfinished or long-term vacant buildings at reduced cost;

` Renovation financed under the same 70/30 model, significantly reducing delivery time for new units.

38  4. Conclusion

The introduction of the Austrian model for financing affordable (social) housing could have a significant impact on housing in the Republic of North Macedonia. If this model is adopted, it would need to be adapted. Provided that prior conditions are met, such as prioritizing land policy, establishing a diversified financial architecture, and gradually developing a non-profit housing sector, North Macedonia could transition from periodic ad hoc construction toward a sustainable, predictable system of affordable housing, which is essentially the best solution for achieving a socially equitable system. An Austrian model, adapted to national conditions, would create a stable foundation for reducing social inequalities, improving urbanization, and strengthening social cohesion.

On the other hand, the introduction of the Croatian model has a greater potential for domestic adaptation. North Macedonia has relatively favorable conditions for successfully adapting the Croatian model due to the similarity in socio-economic and legal environments. Municipal land available to local authorities in North Macedonia would significantly reduce construction costs within social housing, while the revolving fund mechanism would support financial management and reduce fiscal implications, thus limiting long-term pressure on the budget. The large number of vacant, abandoned, or unfinished residential units in the country makes a strategy of acquisition and renovation highly applicable. Additionally, the relatively stable banking sector is expected to support subsidized credit schemes similar to those provided by APN in the Croatian system.

Meanwhile, North Macedonia’s EU accession process opens opportunities to access IPA III capital support, and programs such as “rent-to-own” and subsidized loans could help reduce youth emigration by improving access to affordable and/or social housing.

The financial analyses indicate that the Croatian approach to social housing is more feasible within North Macedonia’s fiscal capacity, particularly if it relies on a revolving fund and state-managed guarantees. With moderate initial grants and municipal participation, the state could establish a sustainable financing system capable of providing thousands of affordable units over the next decade, while maintaining fiscal discipline and maximizing opportunities for external financing.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 39  Bibliography

` Austria - Housing Cooperatives & Sustainable Living | European Housing Coop | European Housing Coop

` Angel, S., Mundt, A. Who lives there now? Residualisation of social housing in Austria. J Hous and the Built Environ 39, 1189–1207 (2024). https://doi.org/10.1007/s10901- 024-10110-z

` International Monetary Fund. European Dept. (2024). Addressing Housing Affordability in Croatia. IMF Staff Country Reports, 2024(247), A003. Retrieved Dec 11, 2025, from https://doi.org/10.5089/9798400285400.002.A003

` OECD (2020), “Social housing: A key part of past and future housing policy”, Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs, OECD, Paris, http://oe.cd/social- housing-2020.

` Pentz, Jakob, Austrian Social Housing, Housing and Transportation Policy, Issue Research, 2021

` Republic of Croatia, Country Housing Project, достапно на: RHP | Croatia

Legal acts:

1. Vienna Housing Promotion and Housing Rehabilitation Act (WWFSG)1989 idF LGBl. Nr. 69/2018, достапно на: https://socialhousing.wien/ 2. Law on State-Subsidized Housing, Official Gazette (Narodne Novine), Croatia 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21, 72/25 3. Act on Housing Loan Subsidisation (Official Gazette of Croaria 65/17, 61/18,66/19, 146/20) 4. Ministry of Physical Planning, Construction and State Property, National Housing Policy Plan of the Republic of Croatia until 2030 5. National Development Strategy (NDS) for the period 2024–2044, Republic of North Macedonia

40  OSCE.Skopje osce_skopje

OSCE Mission to Skopje Bulevar 8-mi Septemvri No. 16 1000 Skopje

info-MK@osce.org osce.org/mission-to-skopje

АНАЛИТИЧКИ ИЗВЕШТАЈ

за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок Автор: д-р Александра Максимовска Стојкова, редовен професор по Финансово право, Правен факултет “Јустинијан Први“, УКИМ, Скопје

Скопје, декември 2025 Наслов:

Aналитички извештај за процена на финансиското влијание на Законот за социјално домување на краток и долг рок

Издавач:

Мисијата на ОБСЕ во Скопје, 2025

Авторка:

д-р Александра Максимовска Стојкова, редовен професор по Финансово право, Правен факултет “Јустинијан Први“, УКИМ, Скопје

ISBN: 978-92-9271-677-6

Материјалите во оваа публикација се наменети исклучиво за информативни цели. Иако ОБСЕ вложи значителни напори во нејзината изработка, не презема одговорност за точноста и целосноста на содржините, упатствата и препораките, ниту за евентуални печатни грешки. Ставовите, мислењата, наодите, толкувањата и заклучоците изнесени во публикацијата не ја претставуваат нужно официјалната политика или позицијата на ОБСЕ. Со оглед на тоа, ОБСЕ не може да биде предмет на никакви барања или побарувања во врска со можните последици произлезени од употребата на информациите или заклучоците содржани во оваа публикација. Содржина

Резиме...................................................................................................................................................5

1. Вовед.................................................................................................................................................7

2. Можности за финансиско-правна трансплантација на австрискиот модел на социјално домување во Северна Македонија.............................9

2.1 Механизми и принципи на финансирање на социјалното домување во австрискиот систем........................................................................ 10

2.2 Преносливост на австрискиот модел во национален контекст........................................... 14

2.3 Табеларен компаративен преглед на условите и можностите за прифаќање на австрискиот модел во домашни услови.................................................................................... 17

2.4 Проценка на финансиското влијание........................................................................................ 20

2.4.1 Буџетски сценарија и проекции за ефикасна имплементација.................................. 20

2.5 Препораки за фискална имплементација на прилагоден австриски модел на финансирање...................................................................... 22

3. Можности за финансиско-правна трансплантација на хрватскиот модел на социјално домување во Република Северна Македонија....................................23

3.1 Клучни принципи на финансирање на социјалното домување во хрватскиот модел................................................................................................... 23

3.2 Приказ на функционирањето на системот за достапно домување во Хрватска............................................................................................ 26

3.3 Резиме на хрватскиот модел........................................................................................................ 28

3.4 Преносливост на хрватскиот модел во национален контекст............................................. 29

3.5 Проценка на фискалните импликации...................................................................................... 34

3.5.1 Буџетски сценарија и проекции за ефикасна имплементација на Законот за социјално домување................................................................................. 34

3.5.2. Препораки за фискална имплементација на прилагодениот хрватски модел на финансирање..................................................................................... 36

4. Заклучок.........................................................................................................................................39

Библиографија..................................................................................................................................40  Контекст:

Изработката на Законот за социјално домување претставува клучен чекор кон подобрување на пристапот до достоинствено домување за ранливите категории граѓани, вклучително и ромската заедница. За да биде законот применлив и одржлив, неопходна е изработка на соодветна документација за негови идни фискални импликации.

Во текот на проектот, Советот на Европа го водеше процесот на подготовка на законскиот текст и организирањето на работните групи и средби, а Мисијата на ОБСЕ во Скопје обезбеди законот да биде финансиски втемелен и апликативен. За таа цел беше ангажиран национален експерт кој изработи анализа на фискалните импликации од примена на нов Закон за социјално домување, притоа применувајќи компаративна анализа од два странски модели на финансирање, со цел да се одбере подобриот модел и да се прикажат фискалните импликации на законот преку таков адаптиран модел, односно да се покажат буџетски проекции, неопходни за успешно донесување и спроведување на законот.

Цел:

Изработка на фискален документ за Законот за социјално домување со обезбедени процени на фискалните импликации и проекции на буџетски расходи потребни за негова примена.

4  Резиме

Во рамки на подготовката на фискалниот документ за Законот за социјално домување, изработени се анализа и проценки на фискалните импликации и влијание на буџетските расходи во иднина, со цел да се согледаат краткорочните, среднорочните и долгорочните импликации врз националниот и локалните буџети. Дополнително, развиени се финансиски сценарија и проекции кои овозможуваат реална и ефикасна примена на законот. Спроведено е и мапирање на постојните и потенцијалните извори на финансирање преку идентификација на достапните владини средства и донаторска поддршка, како и предлог соодветни механизми за финансирање. Целиот процес е реализиран во тесна соработка со релевантните институции и клучни чинители, особено со Министерството за социјална политика, демографија и млади и работната група за Законот за социјално домување, со цел фискалната документација да биде усогласена со институционалните политики и реалните капацитети за спроведување. Документот поаѓа од предлог-решенијата во новиот предлог-закон за социјално домување; компаративно ги анализира моделите на финансирање кои се применуваат во австрискиот и хрватскиот систем на финансирање на социјалното домување, притоа давајќи аналитички предлози за нивна имплементација во националниот систем на социјално домување; води сметка за главните насоки за забрзан, инклузивен, рамномерен, родово-еднаков и одржлив развој на Република Северна Македонија содржани во Националната развојна стратегија (НРС) за периодот 2024–2044 година. Во заклучокот се сумирани констатациите за финансиското моделирање на социјалното домување по примерот на Хрватска, кое е целосно изводливо во рамки на фискалните можности на Северна Македонија, доколку се заснова на револвинг-фонд, внимателно управувани државни гаранции, умерени почетни средства и активно учество на општините, со цел да се обезбеди одржлив систем за изградба на илјадници достапни станови во наредната деценија.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 5 6  1. Вовед

Северна Македонија се соочува со постојани предизвици во достапноста на домувањето, предизвикани од недоволна понуда на социјални и достапни станбени единици, растечки трошоци за изградба, просторни нееднаквости и прекумерна зависност од обезбедување домување преку приватниот пазар. Во моментов, земјата нема стабилна, предвидлива и долгорочна рамка за финансирање на социјалното домување, што резултира со повремени градежни циклуси зависни од годишните буџетски алокации и донаторската поддршка.

Во овој контекст, Националната развојна стратегија (НРС) за периодот 2024– 2044 година претставува водечки стратешки документ со кој се дефинираат главните национални развојни цели, стратешки области и приоритети за забрзан, инклузивен, рамномерен, родово-еднаков и одржлив развој на Република Северна Македонија. Како стратешки и развоен документ, НРС ги идентификува клучните предизвици и државните приоритети, особено имајќи го предвид стремежот на земјата за приклучување кон Европската Унија до 2030 година и заложбата за одржлив развој содржана во Агендата 2030. Во таа смисла, НРС не само што ги интегрира целите од постојните стратешки документи, туку дава и јасни насоки за идните политики и законски решенија, вклучително и во областа на социјалното домување.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 7  Дополнителен правен контекст претставуваат и стратешката цел 2 од Стратегијата за инклузија на Ромите 2022-2030, која е насочена кон обезбедување на постојано, достоинствено и несегрегирано домување за припадниците на ромската заедница, со особен фокус на обезбедување трајно, пристојно, достапно и десегрегирано домување за Ромите кои моментално живеат во неформални населби што, од оправдани причини, не можат да бидат легализирани. Кон тоа се приклучува и Акцискиот план за спроведување на Програмата за одржлив локален развој и децентрализација за периодот 2024–2026, која ја нагласува потребата од унапредување на нормативната рамка за социјалното домување преку подготовка и донесување на нова Национална стратегија за домување, како и донесување на нов закон за социјално домување со кој ќе се уредат клучните категории на самостојно домување, живеење со поддршка, субвенционирање на домувањето и непрофитно домување.

Согласно предлозите дадени од работната група за изработка на новиот закон за социјално домување како и потребата да се обезбеди анализа на фискалните импликации на идните законски решенија во централниот буџет и општинските буџети, анализирани се компаративни модели за финансирање на социјалното домување во Австрија и Хрватска. Притоа е водено сметка за можностите за нивна имплементација во домашното законодавство, согласно финансискиот систем на Република Северна Македонија, бидејќи во моментот на изработка на оваа анализа не постојат законски одредби за финансирање на социјалното домување.

Австрија има изградено еден од најстабилните и најсеопфатни екосистеми за финансирање на социјалното домување во Европа. Нејзиниот модел - заснован на диверзифицирани извори на финансирање, принципи на кирија заснована на трошоци и силни непрофитни станбени здруженија - нуди применливи и прифатливи поуки за Северна Македонија. Во следното поглавје се идентификувани клучните механизми за финансирање во Австрија и дадено е предлог решение за адаптиран модел на финансирање, усогласен со фискалните капацитети, институционалните капацитети и социоекономските услови во Северна Македонија.

Од друга страна, современиот систем на социјално домување во Хрватска е резултат на дводецениско постепено институционално градење, фокусирано околу програмата ПОС (државно субвенционирана изградба и продажба), мал но значаен систем за домување под наем, како и донаторски финансирани шеми за финансирање на домување - насочени кон специфични ранливи групи. Иако фрагментиран, системот доби нова кохерентност со донесувањето на Законот за државно субвенционирано домување во 2025 година, кој ги консолидира инструментите, ја зајакнува улогата на хрватската национална агенција за домување (АПН) и најавува постепен премин од доминантно сопственички ориентиран модел кон поурамнотежен пристап што вклучува како стекнување на домови така и достапно домување под наем.

8  2. Можности за финансиско- правна трансплантација на австрискиот модел на социјално домување во Северна Македонија

Дали е возможно да се прават трансплантации на правните модели?

Компарацијата во правото претставува клучен аналитички инструмент во процесот

на правна и финансиско-правна трансплантација, преку кој се проверува односот

помеѓу одредено законско или финансиско решение и ефектите од неговата

примена во друг правен систем. Во законодавната практика, странските модели

се користат за истражување, учење на лекции и практики, како и верификација на

домашните политики. Целта е хармонизација на законодавството, спроведување

на реформи, поттикнување економски и социјални промени, изнаоѓање решенија

за конкретни правни проблеми, како и добивање нови перспективи за развој на

националниот правен и финансиски систем. Ниту една правна трансплантација

не може да биде успешна, доколку телото на домаќинот не е подготвено да го

прифати трансплантираниот правен или финансиски модел од „донорот“. Затоа

се служиме со методот на адаптација на одреден модел на националните услови.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 9  2.1 Механизми и принципи на финансирање на социјалното домување во австрискиот систем

Системот на социјално домување во Австрија често се наведува како еден од фискално најстабилните и социјално најкохерентните во Европа, не затоа што се темели на еден инструмент, туку затоа што е изграден врз диверзифицирана и меѓусебно поддржувачка финансиска архитектура. Успехот на австрискиот модел произлегува од рамнотежата помеѓу наменските јавни приходи, условените субвенции, долгорочните јавни заеми со ниска каматна стапка, потпомогнато комерцијално финансирање, реинвестирањето од страна на непрофитните субјекти и внимателно одмерените придонеси на корисниците. Заедно, овие елементи формираат финансиска структура што ѝ овозможува на Австрија, посебно во поглед на социјалното домување во градот Виена, да одржува континуирана изградба во поголем обем, притоа зачувувајќи ја достапноста и долгорочната финансиска одржливост.

Централен столб на австрискиот модел претставува постоењето на стабилни, наменски прстеновидно оградени (ring-fenced) приходи за домување. Се применува законски задолжителен придонес од 1% од бруто-платите, кој заеднички го уплатуваат работодавачите и вработените, а кој со закон е строго наменет за секторот на домување. Со издвојување на овие средства од годишните буџети, Австрија обезбедува предвидлив и континуиран прилив на приходи со кои овозможува повеќегодишно инвестициско планирање и ја заштитува политиката на социјално домување од евентуални политички притисоци. Овој механизам претставува една од најсилните фискални предности на системот:

` предвидливите приходи овозможуваат предвидливи обврски

` стабилноста на овој придонес ја поддржува способноста на системот за континуирано ширење.

На тој начин, градовите и регионите можат однапред, со години, да го планираат градењето и обновувањето на објектите за социјално домување, заштитени од евентуална политичка нестабилност или промени во политиките. Законот за унапредување и обновување на домувањето во Виена ја утврдува

10  општата регулаторна рамка, додека регионите (општините) ги приспособуваат поединечните инструменти, како што се шемите за грантови, каматните стапки и критериумите за подобност за да се добие социјално домување.

Овие средства не се користат како севкупно (единствено) проектно финансирање, туку имаат поддржувачка улога. Јавните субвенции во Австрија комбинираат почетни капитални грантови со субвенционирани долгорочни заеми, кои вообичаено покриваат од 20% до 60% од трошоците за изградба. Затоа се вели дека нивната улога е катализаторска: тие го намалуваат вкупниот товар од сервисирање на долгот и вградуваат услови за достапност, овозможувајќи им на непрофитните установи како и на одбрани комерцијални даватели на услуги во градежништвото, да градат висококвалитетно домување со откупнина или закупнина поврзана со реалните трошоци, а не со променливите пазарни цени. Пристапот до субвенциите е условен со строго придржување до правила што ги уредуваат горните граници на закупнините, приходните прагови, архитектонските и еколошките стандарди, како и максималните трошоци за изградба. Со ова се обезбедува јавните средства вистински да служат за остварување на долгорочните социјални и урбанистички политики. Моделот претставува ефикасно фискално користење на јавните ресурси, при што секое евро субвенција мобилизира повеќекратен износ дополнителни средства од комерцијално финансирање или капитал од непрофитни организации.

Комерцијалното финансирање ја надополнува јавно-финансираната субвенција, при што непрофитните инвеститори и станбените здруженија (кои може да имаат само ограничена добивка) обезбедуваат 50-70% од средствата преку банки и т.н. станбени обврзници. Овие заеми се мошне атрактивни, но истовремено имаат строга регулација. Кириите базирани на трошоци и намалениот кредитен ризик преку субвенционираната јавна поддршка, овозможуваат собирање на значителен капитал за финансирање. На тој начин се остварува целта на системот, а тоа е: долгорочна достапност на системот за социјално домување.

Со текот на времето, примената на овој модел во Австрија довел до состојба во која непрофитните и станбените здруженија со ограничена добивка (LPHA) станале сè поавтономни од финансиски аспект, бидејќи тие се обврзани со закон сите вишоци на приходи (добивки) да ги реинвестираат. Дополнително, закупнините засновани на реални трошоци овозможуваат акумулација на сопствен капитал. Овој капитал повторно се вложува во нова изградба и обновување на постојните објекти, при

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 11  што се создава самоодржлив циклус кој постепено ја намалува зависноста од државните буџетски средства ја зајакнува долгорочната финансиска структура на системот. Битен дополнителен факт е што во случајот на закупнини, приходите добиени од станарите имаат минимално значење, односно кај општинските социјални станови под наем не се бараат депозити на почетокот, што овозможува голема предност за семејствата со ниски приходи.

Финансискиот модел за социјално домување има строга регулаторна рамка. Проектите за финансирање се избираат според четири критериуми:

` социјална одржливост,

` архитектонски квалитет,

` еколошки стандарди и

` ефикасност на расходите.

Постапката на доделување на јавното земјиште е строго утврдено да се одвива по цени пониски од пазарните, а субвенции добива само најефикасниот проект. Можат да учествуваат како непрофитните, така и приватни инвеститори, но според еднакви правила. Во однос на закупнините, правилото е дека мора да се засноваат на реални трошоци и да се усогласуваат само со инфлацијата, со што се остануваат социјални и не се предмет на шпекулативни поскапувања.

Критериумите за пристап до социјално домување во Австрија се намерно широко поставени, при што дури околу 75% од населението на Виена ги исполнува условите во однос на приходи на семејството, кои се предвидени за субвенционирано домување. Ова овозможува социјалното домување да биде општ, а не маргинален модел. Семејствата не се обврзани да ги напуштат становите доколку им се зголемат приходите, со што се поддржува социјалната стабилност и се спречува доходовната сегрегација. Системот во Австрија има за цел преку овој модел на финансирање да придонесе кон социјалната кохезија.

Австрискиот модел за финансирање на социјално домување ја зголемува ефикасноста на јавно-приватните партнерства, особено со станбените кооперативи, кои овозможуваат партиципативно планирање и социјално сопствеништво. Сумирано моделот ги има следните предности:

12  ` овозможува социјална стабилност преку предвидливи, долгорочни закупни односи;

` ги зајакнува локалните заедници преку инклузивни политики за распределба на становите;

` ги унапредува еколошките цели преку строги стандарди и субвенционирани енергетски ефикасни реконструкции;

` вградениот модел на „блага урбана обнова“ овозможува обновување на постарите населби без раселување на жителите, со зачувување на социјалните врски;

` општините спроведуваат проактивно откупување на земјиште и создавање стратешки земјишни резерви, најчесто во близина на јавен превоз и социјална инфраструктура;

` земјиштето потоа се продава или издава под закуп по фиксни, достапни цени, со што значително се намалуваат трошоците на проектите;

` трошоците се распределуваат меѓу повеќе чинители: даночните обврзници преку наменски придонеси, општините преку земјишната политика, непрофитните здруженија преку реинвестиран сопствен капитал, приватните кредитори преку долгорочни заеми и станарите преку селективни придонеси. На тој начин, ниту еден поединечен актер не го носи целиот финансиски товар;

` стабилните јавни приходи обезбедуваат предвидливо финансирање;

` условените субвенции и регулативи гарантираат достапност и квалитет;

` комерцијалното финансирање обезбедува обем и капацитет за проширување;

` проактивната земјишна политика ги одржува градежните трошоци на прифатливо ниво;

` правната заштита и барањата за социјално различни групи ја зачувуваат инклузивноста;

` еколошките стандарди ја обезбедуваат долгорочната одржливост на станбениот фонд

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 13  Сепак, врз основа на сите карактеристики и механизми овој модел има специфични услови кои бараат поголема ангажираност. Од тие причини австрискиот модел ги има следните ограничувања (кои се важни во услови кога би се имплементирал во нашата држава):

` одржливоста на системот бара активно институционално управување и континуиран политички консензус за наменските приходи;

` ефикасната координација меѓу покраините, финансиерите и непрофитниот сектор е клучен предуслов за успешна имплементација;

` и покрај растечките трошоци за изградба и земјиште, фискалната рамнотежа на системот останува стабилна;

` годишниот буџет за домување на Виена од околу 700 милиони евра овозможува истовремена поддршка на нова изградба и рехабилитација со висок социјален поврат;

` клучната вредност на моделот е во структурирањето на јавните средства за намалување на ризикот, мобилизација на дополнителен капитал и долгорочно одржување на достапни кирии.

2.2 Преносливост на австрискиот модел во национален контекст

Директната трансплантација на австрискиот модел не е соодветна за Република Северна Македонија, но селективна и фазна адаптација на неговите најфункционални елементи е истовремено изводлива и фискално оправдана. Кога би се одлучиле да го преземеме овој модел, би требало да се изврши негово прилагодување кон нашите услови, односно адаптација на домашните институционални, финансиски и административни капацитети.

Клучни елементи за адаптација:

Би требало да се адаптираат следните шест елементи (подрачја):

14  Прв елемент: Земјишна политика

` Да се издвојат значителни резерви на државно и општинско земјиште кои би овозможиле побрза примена на моделот.

` Да се овозможат долгорочни закупи (50–99 години) кои драстично би ги намалиле инвестициските трошоци.

Втор елемент: Финансиски инструменти (клучно подрачје за адаптација)

Би требало да се овозможи посебна институција – (развојна банка) да може да биде носечки столб за:

` субвенционирани станбени заеми;

` обезбедени државни гаранции.

Трет елемент: Станбени обврзници (мобилизација на приватен капитал)

` Воведување државно гарантирани обврзници.

` Да се поттикне мобилизација на приватни заштеди.

` Да се обезбеди системски долгорочен стабилен извор за достапно (социјално) домување.

Четврт елемент: Непрофитна станбена институција (долгорочна стабилност)

` Основaње национално или општинско непрофитно станбено тело.

` Задолжително реинвестирање, професионално управување со објектите за да се постигне пониска закупнина базирана само на трошоци.

` Стратешки партнерства со приватниот сектор.

Петти елемент: Солидарен придонес (опционален инструмент)

` 0,1–0,2% од платите или наменување дел од даночните приходи, со цел да се обезбеди предвидливо долгорочно финансирање со минимално фискално оптоварување;

Шести елемент: Учество на станарите (социјално балансирање)

` Да се воведат модели „наем со откуп“.

` Да се предвидат посебни вложувања за ранливи категории.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 15  Заклучок:

Од фискален аспект, секој инструмент што се користи за поддршка на социјалното домување различно се рефлектира во буџетските расходи и би предизвикал различни краткорочни и долгорочни фискални импликации за централната власт. Директните капитални грантови и субвенции се највидливи и најефикасни инструменти за финансирање, бидејќи се прикажуваат како капитални расходи. Сепак, јасно е дека доколку не се придружени со нови приходи овие субвенции би го зголемувале прикажаниот капитален расход и секако би го продлабочиле буџетскиот дефицит доколку се финансираат од тековни буџетски средства.

Користењето државно или општинско земјиште преку долгорочен закуп би ги намалило проектните трошоци без поголемо оптоварување на буџетот, но тоа ќе создава (опортунитетен) трошок поради евентуални неостварени (потенцијално изгубени) приходи од продажба, што секако треба да се земе предвид при финансиските анализи.

На крајот, гаранциите и субвенционираните заеми преку развојна банка би го намалиле директниот буџетски притисок за расходи, но секако може да предизвикаат потреба од идни капитални вложувања.

16  2.3 Табеларен компаративен преглед на условите и можностите за прифаќање на австрискиот модел во домашни услови

Во следната табела направен е приказ на австрискиот модел, со посебно издвоени предности, предизвици и ограничувања, како и реални можности за воведување.

Табела 1. Фактори и услови за имплементација на австрискиот модел

Австриски Како функ- Потенцијал- Предности Ограничу- Севкупна модел на ционира? ни можно- доколку се вања и ри- изводли- финанси- сти за адап- воведе зици вост на рање тација во моделот национален (нивоа: ни- контекст ска, средна, висока) 1. Наменски Можност Обезбедува Намалени Средно Наменски даночни за воведу- стабилен плати; поли- ниво придонес приходи вање мал приход, тички отпор за финан- за финан- наменски помала кон нови Потреба за сирање на сирање на солидарен политичка придонеси внимателен социјалното социјалното придонес за зависност и од платите; дизајн и домување домување, домување можност за ризик од структурни (≈1% од пла- финансира- или прена- долгорочно регресив- промени тите) ни од рабо- мена на дел планирање. ност доколку тодавачи и од постојни- мерката не вработени. те социјални е соодветно приходи. дизајнирана.

2. Државата Може да се Го намалува Буџетски Средно-ви- Субвенцио- обезбедува имплемен- инвести- зголемени соко ниво нирани јав- заеми со тира преку ци-скиот расходи и ни заеми и ниска камат- национален ризик; овоз- ризик од по- грантови на стапка и фонд или можува реа- литизација Потреба од градежни преку ме- лизаци-ја на развиени субвенции ханизам за проекти од институцио- што покри- заеми со ни- голем обем; нални капа- ваат 20–60% ска каматна ги одржува цитети од вкупната стапка преку кириите на вредност на Развојната достапно проектот. банка на Се- ниво. верна Маке- донија.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 17  Австриски Како функ- Потенцијал- Предности Ограничу- Севкупна модел на ционира? ни можно- доколку се вања и ри- изводли- финанси- сти за адап- воведе зици вост на рање тација во моделот национален (нивоа: ни- контекст ска, средна, висока) 3. Станбените Банките во Мобилизи-ра Недоволно Средно Комерцијал- здруженија Северна приватен развиен до- ниво ни банкар- издаваат об- Македонија капитал; го машен пазар ски заеми врзници или би можеле намалува на капитал; Потреба од и станбени обезбедува- да понудат товарот банките реформи во обврзници ат поволни специја- врз јавните претпочи- финансиски- заеми, често лизирани финансии; таат кратко- от сектор) со државна долгорочни соодветно за рочно кре- гаранција; станбени модели на дитирање; заеми, со јавно-при- пазарот на можност за ватно пар- обврзници е воведување тнер-ство мал. државно га- (ЈПП); рантирани „социјални станбени об- врзници“.

4. Реинвести- Северна долгорочна Наметнува Ниско-сред- Сопствен ра-ње на Македонија финансиска законски но ниво капитал од вишоците нема разви- одржлив-ост. измени; ни- непрофитни од страна на ен сектор на ско почетно Потреба од станбени непрофит- непрофитни ниво на законски и здруженија ните здруже- станбени сопствен ка- институци- (СКНСЗ) нија во нови здруженија питал; слаба онални ре- станбени со ограниче- кооператив- форми проекти. на добивка. на традиција.

5. Мали почет- Може да се Ја зголему- Ниски заште- Средно Сопствено ни сопствени користи во ва извод- ди кај до- ниво учество на вложувања, хибридни лив-оста на маќинствата; станарите при што модели проектите, ризик од / авансни станарите „наем со от- ги зајакнува исклучување уплати стекнуваат куп“ за млади станарите и на најсиро- делумни соп- семејства придонесува машни-те; ствени-чки или ранливи за созда- потреба од права. групи; вање соп- силна зашти- стве-ност на та на потро- ниво на до- шувачите. маќин-ство.

18  Австриски Како функ- Потенцијал- Предности Ограничу- Севкупна модел на ционира? ни можно- доколку се вања и ри- изводли- финанси- сти за адап- воведе зици вост на рање тација во моделот национален (нивоа: ни- контекст ска, средна, висока) 6. Градовите Општините со тоа се Општините Средно–ви- Управување (особено во Северна намалуваат често нема- соко ниво со јавното Виена) ко- Македонија трошоците ат целосна земјиште ристат јавно можат да за изградба, катастарска земјиштето (долгорочен земјиште и алоцираат се забрзува јасност; по- претставува закуп на модели на неискори- развојот и стои ризик значајна општинско долгорочен стено јавно се избегнува од политич- предност во земјиште закуп за на- земјиште и продажба ко влијание Северна Ма- и форми- малување на да воведат на јавното и имот- кедонија рање јавни трошоците. модел на земјиште. но-правни фондови за „50-годишен спорови. земјиште) закуп“ за ин- веститорите во социјално домување.

7. Вишоците Може да се Одржливо; ја Бара време Средно Постојан од постарите воведе преку намалува за- бидејќи се ниво приход од објекти се ко- национален висноста од акумулира закупнина ристат за фи- непрофитен субвенции. дури по (долгорочно) наменет нансирање фонд за со- отплата на за реинве- на нова из- цијално до- заемите; стирање во градба; кири- мување. неопходно е нова изград- ите се строго силно инсти- ба и обнову- врзани за туционал-но вање реалните управување. трошоци.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 19  2.4 Проценка на финансиското влијание

2.4.1 Буџетски сценарија и проекции за ефикасна имплементација

Во следниот преглед се поаѓа од следните клучни претпоставки на моделот за финансирање:

1. Просечна големина на стан: 60 m² (типичен стан со 1–2 соби). 2. Основна цена на изградба (нова градба): 700 € / m² (средна вредност за стандардна мултистанбена зграда надвор од премиум локации). 3. Цена по стан: 700 × 60 = 42.000 € 4. Удел на јавна субвенција (грант) во трошокот за изградба: 30% (споредливо со условените субвенции во повеќе австриски проекти). 5. Удел на комерцијално финансирање (банкарски заеми): 70% од преостанатиот трошок (односно долгот на проектот = 70% од вкупната вредност). 6. Изложеност на државната гаранција (условена обврска): 50% од износот на заемот (пример за максимално ниво на гаранција).

Табела 2. Сценарија и учество на различните финансиски сегменти

ВИДОВИ СЦЕНАРИЈА Цени во евра ПИЛОТ МЕДИУМ-Среден ГОЛЕМ ОБЕМ 500 станови обем 10,000 станови 2500 станови Цена по стан: 42,000 × 500 = 42,000 × 2,500 = 42,000 × 10,000 = 700 € / m² × 60 m² = 21,000,000 € 105,000,000 € 420,000,000 € 42.000 € Јавна субвенција 21,000,000 × 0.30 = 105,000,000 × 0.30 420,000,000 × 0.30 (30% од вкупниот 6,300,000 € = 31,500,000 € = 126,000,000 € трошок) Банкарски заем 21,000,000 × 0.70 = 105,000,000 × 0.70 420,000,000 × 0.70 (70% од вкупниот €14,700,000 = = трошок) €73,500,000 €294,000,000

20  Изложеност на 21,000,000 × 0.35 = 105,000,000 × 0.35 420,000,000 × 0.35 државата преку 7,350,000 € = 36,750,000 € = 147,000,000 € гаранцијата (доколку државата гарантира 50% од заемите, а заемите покриваат 70% од вкупниот трошок): = вкупен_трошок × 0.70 × 0.50 = вкупен_ трошок × 0.35 ФИСКАЛНО 0,11% од ≈ 0.53% од 2,14% од ВЛИЈАНИЕ – годишните годишните годишните субвенцијата приходи на приходи на приходи на како процент од централниот централниот централниот приходите на буџет буџет буџет централниот буџет (приходи за 2025 година: 362,4 милијарди денари)

Анализата на пресметките води кон следните констатации:

1. Пилот-проектот од околу 500 станови има минимални фискални импликации. Тој се вклопува во вообичаените годишни варијации на капиталните расходи и може да се финансира преку таргетирана пренамена или еднократна корекција на буџетот, без притисок врз пошироката фискална рамка. 2. Програма од околу 2.500 станови веќе има повидливи фискални импликации. Со оптоварување од приближно 0,5% од приходите на централниот буџет, ова бара значајна пренамена на капиталните расходи и најверојатно умерено задолжување или користење надворешно финансирање, покрај редовните буџетски средства. 3. Големата програма од 10.000 станови претставува значајна, стратешка и повеќегодишна фискална обврска- импликации.

Со околу 2,1% од годишните приходи, ваквата програма би барала комбинирана стратегија на финансирање - повеќегодишни буџетски алокации, поддршка од

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 21  ЕУ и донатори, искористување на капацитетот на Развојната банка и систематско користење на општинското земјиште како јавен придонес - за да се избегне истиснување на други приоритетни инвестиции.

2.5 Препораки за фискална имплементација на прилагоден австриски модел на финансирање

Врз основа на буџетските проценки и условите во Република Северна Македонија, доколку се пристапи кон имплементација на прилагоден австрискиот модел, извлечени се следните препораки за финансирање на социјалното домување:

` Започнување со мало пилот сценарио (500 единици) е фискално најбезбедно и овозможува тестирање на институциите, набавките и моделот на непрофитен оператор/фонд пред проширување на финансирање од поголем обем.

` Општинското (државното) земјиште треба да биде примарен инструмент, бидејќи долгорочните закупи значително ги намалуваат готовинските трошоци и ја зголемуваат одржливоста на програмата.

` Да се минимизираат директните субвенции преку користење на Развојната банка, поповолно финансирање, донатори и фондови на ЕУ.

` Државните гаранции да се користат внимателно, со законски ограничувања, целосно објавување на условените обврски и конзервативно максимално покритие (до 50%).

` Формирање на наменски Фонд за домување или јавен–непрофитен фонд што ќе ја подобри предвидливоста, управувањето и можноста за реинвестирање и финансирање преку обврзници.

` Таргетирано учество на домаќинствата, преку модели „наем со откуп“ или мали авансни вложувања, треба да биде насочено кон најранливите.

` Силни механизми за оценка и надзор (life-cycle costing), вредност за парите, независен мониторинг) се неопходни за спречување пречекорувања и одржување на фискалната дисциплина.

22  3. Можности за финансиско- правна трансплантација на хрватскиот модел на социјално домување во Република Северна Македонија

3.1 Клучни принципи на финансирање на социјалното домување во хрватскиот модел

Хрватскиот модел на социјално домување денес претставува слоевит систем кој комбинира елементи на државна интервенција, општинска активност и донаторски програми, при што финансиската архитектура има централна улога во одредувањето што ќе се гради и за кого ќе биде наменето. Во централната позиција е државно субвенционираната изградба и продажба – најпозната преку програмата POS – дополнета со мал, но значаен фонд на општински станови кои се под наем и станови под управување на Агенцијата за правен промет и посредување во недвижности (АПН), како и со повеќе иницијативи за ранливи групи, меѓу кои и големи донаторски програми како Регионалната програма за домување за бегалци. Иако резултатите од системот и понатаму се вели дека се скромни во однос на потребите, неговата структура значајно е трансформирана во 2025 година, со Законот за државно субвенционирано домување, кој го зајакнува мандатот на националната станбена агенција (АПН) и воведува нови инструменти, особено во сегментот на достапно изнајмување на станови.

Правната и институционалната рамка на системот се темелат на интеракцијата меѓу (1) Законот за социјална заштита, кој ги регулира правата и надоместоците за домување, и посебните станбени прописи, и (2) Законот за државно субвенционирана станбена изградба. Единиците на локална самоуправа играат клучна улога преку идентификување потреби, подготовка локални листи на приоритетни корисници и – најважно – обезбедување земјиште, што значајно

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 23  ги намалува трошоците по станбена единица. Агенцијата за правен промет и посредување во недвижности (АПН) е централниот оперативен актер кој го води спроведувањето на програмата POS, и управува со „rent-to-buy“ моделите, организира јавни повици за субвенционирани кредити и врши координација со општините во врска со изградбата и распределбата на станбените единици. Реформата која е започната во 2025 година дополнително ја проширува неговата улога: АПН станува главен спроведувач на сите мерки за државно субвенционирано домување, кои се интегрираат во поширокиот Национален план за станбена политика до 2030 година.

Програмата POS останува столб на државно поддржаното достапно домување. Преку комбинација од субвенционирано финансирање на изградбата и поволни правила за одредување на цените, АПН и општините заеднички создаваат станови по цена пониска од пазарната. Тие се продаваат под поволни кредитни услови или се издаваат како достапни станови под наем, често со опција за откуп. Различните инструменти на програмата POS му овозможуваат на државниот систем флексибилност – од каматно субвенционирани кредити за млади, до програми за семејни куќи или таргетирани мерки за ранливи групи. Општините најчесто придонесуваат со земјиште и инфраструктура, додека АПН управува со набавките, договорите за градба и системите за распределба. Програмата POS се потпира на диверзифицирана структура:

` директни субвенции од националниот буџет;

` субвенционирани заеми посредувани преку АПН и комерцијалните банки;

` наменски приходи од кирии и отплати на кредити што АПН ги реинвестира во нови проекти;

` општински придонеси во земјиште или кофинансирање;

` средства од ЕУ и донатори за специфични програми.

Покрај сето ова, паралелно во Хрватска се развиени различни мерки за задоволување на потребите за ваков вид домување. Најистакнати се субвенционираните станбени кредити под управување на АПН, кои во последните години претставуваат важен инструмент за поддршка на младите домаќинства при купување прв дом. Во исто време, општинските фондови за изнајмување и социјалните надоместоци за

24  домување остануваат ограничени и фрагментирани, што создава остри разлики меѓу домаќинствата кои имаат пристап до програмата POS и оние што зависат само од локалното социјално домување.

Значајно е што формулите за одредување на цените се врзани за трошоците на изградба, а не за пазарната вредност, па оттука достапноста е многу подобра.

Нивото на закупнина и продажната цена се утврдуваат административно така што обезбедуваат целосно покривање на трошоците во определен период на отплата, но сепак остануваат значително под пазарните цени. Овој пристап овозможува програмата POS да функционира како квази-револвинг механизам: средствата се враќаат преку кирии или продажби и повторно се вложуваат во нова изградба.

Дополнителен извор на финансирање доаѓа од програмите поддржани од донатори. Тие се:

` Регионалната програма за домување, финансирана од ЕУ,

` Билатерални донатори и

` Развојната банка на Советот на Европа, која придонесе за обезбедување трајни станбени решенија за бегалци и раселени лица.

Реформата од 2025 година Реформата од 2025 година воведува значајна иновација: Програма за достапен наем за домаќинства кои трошат повеќе од 30% од приходот на домување.

Имено, законските решенија му овозможуваат на АПН не само да гради, туку и да откупува приватни или јавни станови кои се подолг период невселени. Ова се прави преку јавни повици, при што објектите се трансформираат во достапни станови под наем, со договори во времетраење најмалку три години, а кое може да се продолжливи до десет години. Финансирањето е предвидено да биде од државниот буџет, фондовите на ЕУ, единиците на локална самоуправа или други јавни извори, со што се проширува достапниот фонд на субвенционирани станови под наем (надвор од новата градба). Имплементацијата на законското решение

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 25  повлекува дополнителна подзаконска регулатива и усвојување на владина програма, која ќе ги дефинира оперативните правила, критериумите за откуп на станови и методологијата за утврдување на наемнини.

Во практична смисла, хрватскиот модел во овој момент нуди поширок сет инструменти кои одговараат на различни потреби на домаќинствата:

` младите семејства можат да користат значајни субвенции за купување врзани со ценовни лимити;

` домаќинствата што не можат или не сакаат да откупат станбена единица, може да влезат во модели „наем со откуп“ или во достапни станови под управување на АПН;

` ранливите категории продолжуваат да се потпираат на општинското социјално домување и бенефиции кои произлегуваат од социјалните права;

` програмата POS - заснована на субвенционирано финансирање на градба и логика на револвинг-фонд - и понатаму ја зголемува понудата на станови по цени пониски од пазарните.

Иако обемот на програмата е ограничен во однос на побарувачката, сепак, проширениот сет алатки под Законот од 2025 година ја позиционира Хрватска како држава со потенцијал за вистинско систематско зголемување на достапниот станбен фонд во следните години.

3.2 Приказ на функционирањето на системот за достапно домување во Хрватска

Постапката за остварување на правото на социјално започнува на локално ниво: заинтересираните купувачи се пријавуваат во општината или градот, кои спроведуваат истражување на побарувачката. Кога ќе се утврди доволно висок интерес, општината обезбедува земјиште за изградба и го предава на АПН. Заедничка комисија на АПН и локалната самоуправа ја изработува приоритетната листа на потенцијални купувачи, ги спроведува јавните набавки за проектирање и градба, а по добивањето на употребна дозвола се прави поделба на објектот на етажна сопственост и започнува регистрацијата на правата на сопственост.

26  Купувачите низ целиот процес добиваат стабилност и предвидливост, но и ограничено влијание врз дизајнот на становите. Површините се строго дефинирани со правилник: околу 40 m² за едночлени домаќинства, околу 60 m² за четиричлени, со можност за отстапки доколку останат непродадени станови. Во зградите со повеќе од четири ката задолжително се вградува лифт, а максималната цена на становите е законски ограничена – до околу 1.125 €/m², вклучувајќи стандардна градба, инфраструктура и земјиште.

Финансиски, POS моделот е карактеристичен по двослојната кредитна структура. Во првите 15–20 години купувачот отплаќа заем од комерцијална банка со каматна стапка која просечно изнесува околу 4.4% (со законски ограничен максимум), додека за преостанатите 10–15 години отплатата продолжува кон АПН со фиксна каматна стапка од 3%, односно 1% за време на грејс-периодот. Овие услови се значително поповолни од пазарните бидејќи државата ја презема улогата на соинвеститор и гарант, што овозможува пониско финансирање, предвидливи трошоци и долги рокови на отплата (30 + 1 година).

Учеството (авансирањето) изнесува најмалку 15% од претпоставената продажна цена, а може да се обезбеди во готовина, со дополнителен кредит или преку станбена штедилница. Одредени групи – семејства со тројца или повеќе деца, лица со инвалидитет и ветерани – може да бидат ослободени од оваа обврска. Банката ја утврдува кредитоспособноста, а доколку купувачот нема доволни приходи, може да се вклучи кредитоспособен содолжник. Имателите на договори на определено време можат да купат стан преку ваков модел само со содолжник.

Регистрацијата на сопственоста се врши по добивањето на употребна дозвола, кога објектот се впишува во катастар и во земјишните книги. По верификување на планот за етажна сопственост, АПН поднесува барања за упис на секој купувач. Уредувањето на околината на зградата зависи од општинските планови и е заедничка обврска на инвеститорот и локалната самоуправа.

Програмата опфаќа и механизми на субвенционирани хипотеки за млади купувачи до 45 години. Просечниот субвенциониран заем изнесува околу 75.000 €, со ефективна каматна стапка од околу 2.17%, а државата во првите 5 години покрива 30–51% од месечната рата, зависно од развојниот индекс на општината. Субвенцијата може да се продолжи за секое новородено дете и за секој веќе постоечки член на домаќинството. Овие инструменти претставуваат силна демографска мерка и имаат значајна политичка поддршка.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 27  Кога сите овие елементи ќе се поврзат – јавен грант, пониска цена на земјиштето, долг рок на отплата, двојна кредитна структура, државна гаранција и воспоставен револвинг-фонд – системот создава одржлива база за континуирана изградба на достапни станови без прекумерни фискални притисоци.

3.3 Резиме на хрватскиот модел

Хрватскиот модел (POS – Програма на државно субвенционирана станоградба) претставува интегриран систем кој комбинира јавни субвенции, поволни кредити и државна гаранција, организирани преку националната агенција АПН и општините. Целта е да се изградат станови по значително пониска цена од пазарната и да се обезбеди предвидлива и одржлива можност за прво домување.

Моделот функционира на следниот начин:

` Комбинирано финансирање: државата и општините покриваат околу 30% од инвестицијата преку грантови и обезбедување земјиште, а преостанатите 70% се финансираат со банкарски кредити со државна гаранција, што резултира со пониски каматни стапки.

` Ниска крајна цена: максималната цена по m² е законски ограничена и значително пониска од пазарната, а стандардите за градба и површината на становите се јасно утврдени.

` Јасен и транспарентен процес: општините го идентификуваат интересот и обезбедуваат земјиште; АПН ги спроведува јавните набавки, гради и управува со процесот до предавање на становите на купувачите.

` Поволни услови за купувачите: отплатата се врши преку банкарски заем со ограничена камата во првите 15–20 години, а потоа преку заем од АПН со фиксна и пониска каматна стапка. Учеството изнесува најмалку 15%, со можност за исклучоци за ранливи категории.

28  ` Револвинг-фонд: средствата од отплатата и закупнините се враќаат во системот и се користат за нови проекти, што го прави моделот самоодржлив и го намалува долгорочниот товар врз буџетот.

` Дополнителна поддршка: за млади до 45 години постои систем на субвенционирани хипотеки, каде државата покрива дел од месечната рата во првите години, што ја зголемува достапноста и има позитивен демографски ефект.

Овој модел е препознатлив по тоа што создава стабилно, достапно и финансиски предвидливо домување, со минимален ризик за купувачите и контролирани буџетски трошоци за државата. Управуван како координиран партнерски систем, POS претставува реалистичен и адаптибилен пример за земји со ограничени фискални ресурси, како Северна Македонија.

3.4 Преносливост на хрватскиот модел во национален контекст

Фискалната проценка за Северна Македонија покажува дека овој модел може да се пренесе успешно: потребните буџетски грантови се умерени, ризикот од гаранции е низок, а приходите од закуп и отплата создаваат стабилен фонд за нови проекти. Дополнително, високата стапка на неискористени станови, силниот банкарски сектор и пристапот до ИПА-фондови ја прават земјата структурно подготвена за овој тип организирано, државно поддржано домување.

При избор на модел за финансирање на социјалното домување, Република Северна Македонија може значително да се потпре на хрватскиот систем за субвенционирано домување. Тоа би требало да се изврши преку воспоставување централизирана институција која би раководела со системот, стандардизирана изградба врз основа на реални трошоци и револвинг-фонд кој би ги обединувал финансиските средства добиени од државата, општинското земјиште, финансиските средства од меѓународните финансиски институции и поддршката од ЕУ фондовите.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 29  Доколку се имплементира модел сличен на хрватскиот, сепак не би требало да се изврши едноставна трансплантација и копирање, туку адаптација на најефикасните принципи како што се:

` предвидлива годишна понуда на домови,

` достапност и реинвестирање на јавните инвестиции.

Ова треба да се пренесе во институционален и фискален контекст прилагоден на националниот контекст.

Централна институција – еквивалент на хрватскиот АПН

Еден од клучните елементи е формирањето специјализирана национална станбена агенција. Во Република Северна Македонија тоа може да биде преку надградбата на постојното Јавно претпријатие за станбен и деловен простор или да се воспостави нова единица при Министерството за социјална политика, демографија и млади. Институцијата (или единицата во Министерството) би ги имала функциите што го ги има АПН во хрватскиот модел:

` управување со изградба на станови под пазарна цена;

` спроведување јавни повици и национални приоритетни листи;

` администрирање субвенционирани кредити во партнерство со банките;

` управување со револвинг-фонд што ги собира и реинвестира приходите од закуп, продажби и отплати.

Дополнителна задача, по примерот на реформата во Хрватска од 2025 година, би била идентификација и откуп/реконструкција на празни или недоградени објекти за нивно претворање во достапни станови под наем.

Улога на државата, општините и центрите за социјална работа

Револвинг-фондот (понатаму во текстот – фондот) би се темелел на изградба базирана на трошоци (непрофитно) и заштитени (ring-fenced) цени. Државата би требало да обезбедува годишни капитални инвестиции во облик на трансфери во фондот со цел за делумно покривање на трошоците за изградба, субвенциите за млади и додатоците за кирии за ранливи групи.

30  Општините би придонесувале со општинско јавно земјиште и со кофинансирање на инфраструктурата (комунални трошоци), со што значително ќе се намалат трошоците по единица станбен простор. Исто така, општините би можеле да ги подготвуваат локалните процени на потребите и приоритетните листи - модел кој силно потсетува на хрватскиот POS, каде земјишните придонеси се клучен фактор за ниски цени. Доколку се оди на доделување на оваа функција на центрите за социјална работа, тогаш би требало да се надоградат кадровските капацитети на центрите преку фискална едукација.

Дополнителни финансиски извори

Во дополнителни финансиски извори би се вклучиле:

` кредити од Развојната банка на Советот на Европа;

` енергетски кредитни линии од ЕБОР;

` кофинансирање од Светска банка и грантови преку ИПА III;

` WBIF - Western Balkans Investment Framework кои комбинираат неповратни грантови со поволни заеми од меѓународни финансиски институции финансиски средства;

` фондови за инклузија на Ромите и урбани развојни програми.

Сите приходи од закупнина, наем-откуп, продажби и евентуални казни би се враќале во фондот, создавајќи стабилен циклус на финансирање и континуирана годишна изградба.

Модели за испорака на домување - прилагодени на Северна Македонија

` Домаќинства што трошат над 30% од својот приход за домување

Системот за достапно домување преку закупнина би се насочил кон домаќинства што трошат над 30% од својот приход за домување, со формула за закупнина базирана на трошоци. Новото тело – институцијата еквивалент на АПН би можела да откупува или реконструира јавни и приватни долго невселени објекти/станови,

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 31  како и недоградени објекти. Ова би било од особено значење за општините каде веќе постојат вакви капацитети. Закупнините би биле под пазарното ниво и би овозможувале поврат на трошоците врз основа на определен период на отплата.

Модел „закуп со откуп“

Паралелно, би се можело да се воведе модел „закуп со откуп“, со умерено сопствено учество и постепено градење сопственички капитал, што е особено привлечно за младите домаќинства и може да влијае врз намалување на емиграцијата. За оние кои сакаат директно да купат, би се развиле субвенционирани кредитни производи по примерот на хрватскиот АПН, со ограничувања според однапред одредени услови.

Социјално домување за најранливите категории

Системот би вклучувал и строго таргетирано социјално домување за најранливите, во координација со центрите за социјална работа, општините, ромските организации и НВО. Овие единици би се финансирале преку комбинација од ИПА- грантови, државно кофинансирање, општинско земјиште и донаторски програми.

Цени засновани на трошоци

Продажните цени и закупнините би биле врзани за реалните трошоци на градба, со лимити утврдени од страна на државата, а усогласени со локалните градежни цени. Закупнините би биле значително под пазарните, а пониски за социјалните станови и умерени за општото достапно домување. Правилата за право на користење би требало да вклучат приходни лимити, големина на домаќинство, недостиг на друга недвижност и доказ за трошок на домување над 30%.

Управување, транспарентност и отчетност

За функционирање на системот потребни се силни контролни механизми: транспарентно бодување на корисниците, регистар на празни станови, јавни постапки за набавки и годишно известување до Владата/Парламентот за број издадени станови, кириите, салдото на фондот и социјалните ефекти. Дигитални регистри би овозможиле јасна контрола на листите на чекање и алокациите.

32  Сумаризирано, сите овие елементи би можело да се употребат за креирање на верзија на хрватскиот модел, оспособена да обезбеди стабилна понуда, ефикасно комбинирање на јавни и донаторски средства, континуирано реинвестирање на приходите и разновидни дополнителни решенија, како што се достапните закупнини, закуп со откуп и субвенционирано откупување, а прилагодени на различни економски и социјални групи во Република Северна Македонија.

Табела 3. Приказ на институционалното пресликување на хрватскиот модел во Република Северна Македонија

Хрватски модел Адаптација во РСМ

АПН како централна Јавно претпријатие за станбен и деловен институција простор, или специјална единица при Министерството за социјална политика, демографија и млади

Програма POS Буџет + меѓународни финансиски институции + ИПА-фондови + општинско земјиште

Модел „закуп со откуп“ Можности за 10-15 годишен период

Достапни закупнини - Откуп на празни или недоградени станбени Реформа 2025 единици

Субвенционирани Субвенционирани заеми за млади заеми

Револвинг-фонд Приходите од закупнина и отплатите на заемите се реинвестираат во нова изградба

Програми на ЕУ и – IPA III, CEB, WBIF, EBRD донатори

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 33  3.5 Проценка на фискалните импликации

3.5.1 Буџетски сценарија и проекции за ефикасна имплементација на Законот за социјално домување

Во проценката на фискалните импликации се земени следните претпоставки:

Просечна големина на стан: 60 m² (типичен стан со 1–2 соби).

Основна цена на изградба (нова градба): 700 €/m² (средна вредност за стандарден повеќестанбен објект надвор од поскапи градежни локации).

Цена по стан: 700 × 60 = 42.000 €

Учество на јавна субвенција (грант): 30% од вкупниот трошок за изградба (ова е преземено од австрискиот модел на условени субвенции).

Учество на комерцијално финансирање (банкарски заем): 70% од вкупниот трошок (односно долгот на проектот = 70% од вкупните инвестиции).

Изложеност (оптовареност) на државната гаранција (условена обврска): 50% од износот на заемот (пример за горна граница на гаранција).

Отплатите од заемите како приход во револвинг-фонд: 100% од отплатите се враќаат во фондот.

Претпоставена каматна стапка на банкарскиот заем: 4% фиксна (реалистична за заеми со државна гаранција).

Рок на отплата на заемот: 25 години.

Годишен амортизациски фактор: ≈ 6,4% од главнината годишно (пресметано согласно стандардната формула за ануитет на 25 години со фиксна камата од 4%).

34  Видови сценарија

Цени во евра Пилот сценарио Медиум (Сценарио Големо (Сценарио на 500 станбени еди- на среден обем) голем обем) ници 2,500 станбени еди- 10,000 станбени еди- ници ници

Цена по стан 42,000 × 500 = 42,000 × 2,500 = 42,000 × 10,000 = 700 (€/m²) × 60 21,000,000 € вкупна 105,000,000 € вкупна 420,000,000 € вкупна (m²) = 42,000 € цена цена цена

Државна субвен- 21,000,000 × 0.30 = 105,000,000 × 0.30 = 420,000,000 × 0.30 = ција (грант) -30% 6,300,000 € 31,500,000 € 126,000,000 € (MKD 388,332,000.00) (MKD 1,941,660,000.00) (MKD 7,766,640,000.00)

Банкарски ко- 21,000,000 × 0.70 = 105,000,000 × 0.70 = 420,000,000 × 0.70 = мерцијален заем €14,700,000 €73,500,000 €294,000,000 - 70% (MKD 901,992,000.00) (MKD 4,509,960,000.00) (MKD 25,771,200,000.00

Изложеност на 21,000,000 × 0.35 = 105,000,000 × 0.35 = 420,000,000 × 0.35 = државната га- 7,350,000 € 36,750,000 € 147,000,000 € ранција (MKD 453,054,000.00) (MKD 2,265,270,000.00) (MKD 9,061,080,000.00) (доколку држава- та гарантира 50% од заемите, а заемите по- криваат 70% од вкупниот тро- шок) = вкупен трошок × 0.70 × 0.50 = вкупен трошок × 0.35 Односно, држав- ната гаранција изнесува 35% од вкупниот трошок на проектот.

Очекуван фиска- 7,350,000 × 0.02 = 36,750,000 × 0.02 = 147,000,000 × 0.02 = лен трошок при €147,000 €735,000 €2,940,000 стапка од 2%

Годишна от- 14,700,000 × 6.4% = 73,500,000 × 6.4% = 294,000,000 × 6.4% = плата во ре- €940,800 годишно €4,704,000 годишно €18,816,000 годишно волвинг-фондот = (Банкарски заем × 6,4%)

10-годишна €9,408,000 €47,040,000 €188,160,000 акумулација – анализа на ка- = самофинансирање = самофинансирање = самофинансирање пацитетот на ре- на уште 200–250 стан- на уште 1,100 станбени на уште 4,500–5,000 волвинг-фондот бени единици единици станбени единици

Вкупен при- €23,520,000 €117,600,000 €470,400,000 лив во ре- волвинг-фондот во период од 25 години

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 35  Анализата на проценките согласно трите можни сценарија водат до следните констатации:

1. Пилот-програмата од 500 станбени единици има најниски фискални импликации врз буџетот, а истовремено лесно се вклопува во годишните капитални буџети. Револвинг-фондот во ова сценарио би акумулирал доволно средства за финансирање на уште една дополнителна изградба на секоја деценија. 2. Средната програма (2.500 станбени единици) би предизвикала умерени , но релативно возможни фискални импликации и ангажирање на буџетски средства, особено ако се спроведе во фази од 2–3 години. Ефектите од револвинг-фондот во ова сценарио би биле позначајни и би овозможиле континуирани циклуси на нови изградби. 3. Големата програма од 10.000 единици претставува системски значајна реформа и овој проект би имал долгорочни влијанија во станбената политика. Иако почетниот јавен грант е висок, програмата создава континуиран и самодржлив национален систем за социјално/достапно домување, при што револвинг-фондот прераснува во клучен финансиски инструмент за идно инвестирање во нови градби.

3.5.2. Препораки за фискална имплементација на прилагодениот хрватски модел на финансирање

Врз основа на претходните анализи на хрватскиот модел, а почитувајќи ги социоекономските услови во Република Северна Македонија, издвојуваме суштински препораки за да се изврши имплементација и адаптација на хрватскиот модел.

1. Воспоставување национален фонд за достапно домување: ` финансиран со иницијални државни грантови (6–126 милиони евра, зависно од обемот);

` да може да ги прима сите отплати на заеми, приходи од продажба и закуп;

` да е управуван од Министерството за социјална политика, демографија и млади, или од Министерството за финансии и општините (или заедничко управување).

36  2. Утврдување на законски ограничувања по пример на хрватскиот кофинансиски модел: ` 30% горна граница за јавна субвенција за заштита на фискалните импликации;

` 70% банкарско финансирање преку механизам гарантиран од државата а договорен со комерцијалните банки;

` горна граница на гаранциското портфолио: 40 милиони евра (пилот/средно сценарио) или 150 милиони евра (сценарио на голем обем).

3. Фазна имплементација: ` пилот-фаза: 1–2 години; средно сценарио 3–4 години; големо сценарио 5 години;

` финансирањето во фази има за ефект помали фискални импликации, и ја усогласува изградбата со локалните можности и циклуси на градење.

4. Користење на општинско земјиште: ` Општините треба да обезбедуваат земјиште во замена за дел од становите за социјална распределба. Со тоа се елиминираат трошоците за откуп на земјиште и се подобрува фискалната ефикасност.

5. Комбинирање на IPA III и инструментите од меѓународните фондови Потенцијални извори на финансирање: ` IPA III за социјална инфраструктура, кредитни линии од WBIF и EIB, EBRD Green Cities за енергетска ефикасност, CEB за инклузивно домување;

` цел: најмалку 40% надворешно кофинансирање за средните и големите сценарија.

6. Воведување модел „наем со откуп“ и субвенционирани кредити: • отплатите го финансираат револвинг-фондот; • се задржува младото население и се стабилизираат локалните пазари на труд; • потребно е одобрување од Министерството за финансии за специфични каматни субвенции усогласени со правилата за државна помош на ЕУ.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 37  7. Воспоставување национална рамка за достапно домување: ` јасни законски и подзаконски уредени критериуми за подобност, распределба на ризикот; редовно известување за условите и обврските во Фискалната стратегија;

` гаранциска премија заснована на ризик (0,1–0,2%) за покривање очекувани загуби.

8. Интегрирање на напуштени и недоградени објекти: • новата агенција/единица да може да откупува или презема недоградени или објекти во кои подолго не се живее по намалена цена; • реновирањето да се финансира со истиот модел 70/30. Ова значително го скратува времето за испорака на нови единици.

38  4. Заклучок

Воведувањето на австрискиот модел за финансирање на достапно (социјално) домување може суштински да влијае врз домувањето во Република Северна Македонија. Во случај да се прифати тој модел, треба да се изврши негова адаптација. Доколку се исполнат претходни услови, како на пример приоритизирање на земјишната политика, воспоставување диверзифицирана финансиска архитектура и постепено развивање непрофитен станбен сектор, Република Северна Македонија може да премине од периодична ад-хок изградба кон одржлив, предвидлив систем на достапно домување, што во суштина е најдобро решение за постигнување на социјално правичен систем. Австрискиот модел – адаптиран во домашни услови би создал стабилна основа за намалување на социјалните нееднаквости, би извршил подобрување на урбанизацијата и би ја зајакнал социјалната кохезија.

Воведувањето на хрватскиот модел од друга страна има поголем потенцијал за адаптација во домашни услови. Република Северна Македонија има релативно добри предуслови за успешна адаптација на хрватскиот модел поради сличноста во социоекономското и правното опкружување. Општинското земјиште кое е на располагање на општините во Северна Македонија, би овозможило значително намалување на трошоците за градба во рамките на социјалното домување, а пак механизмот на револвинг-фонд би помогнал во финансиското управување и би ги намалил фискалните импликации, односно би го ограничил притисокот врз буџетот на долг рок. Големиот број испразнети, напуштени или недоградени станбени објекти во земјата овозможуваат применливост на стратегијата за откуп и реновирање. Дополнително, релативно стабилниот банкарски сектор може да се очекува да поддржи субвенционирани кредитни шеми слични на оние кои се предвидени со АПН во хрватскиот систем. Паралелно, процесот на пристапување кон ЕУ ја отвора можноста за користење IPA III капиталната поддршка, а програмите како „закуп со откуп“ и субвенционираното кредитирање можат да придонесат кон намалување на емиграција на младите, преку подобрен пристап до достапно и/ или социјално домување.

Финансиските анализи укажуваат дека хрватскиот пристап кон социјалното домување е поизводлив во рамките на фискалниот капацитет на Северна Македонија, особено ако се заснова на револвинг-фонд и управувани државни гаранции. Со умерени почетни грантови и општинско учество, државата може да воспостави одржлив систем на финансирање кој би бил способен да обезбеди илјадници достапни станови во наредната деценија, притоа одржувајќи фискална дисциплина и максимално користејќи ги можностите за надворешно финансирање.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 39  Библиографија

` Austria - Housing Cooperatives & Sustainable Living | European Housing Coop | European Housing Coop

` Angel, S., Mundt, A. Who lives there now? Residualisation of social housing in Austria. J Hous and the Built Environ 39, 1189–1207 (2024). https://doi.org/10.1007/s10901- 024-10110-z

` International Monetary Fund. European Dept. (2024). Addressing Housing Affordability in Croatia. IMF Staff Country Reports, 2024(247), A003. Retrieved Dec 11, 2025, from https://doi.org/10.5089/9798400285400.002.A003

` OECD (2020), “Social housing: A key part of past and future housing policy”, Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs, OECD, Paris, http://oe.cd/social- housing-2020.

` Pentz, Jakob, Austrian Social Housing, Housing and Transportation Policy, Issue Research, 2021

` Republic of Croatia, Country Housing Project, достапно на: RHP | Croatia

Правни акти:

1. Vienna Housing Promotion and Housing Rehabilitation Act (WWFSG)1989 idF LGBl. Nr. 69/2018, достапно на: https://socialhousing.wien/ 2. Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, Narodne Novine 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21, 72/25 3. Act on Housing Loan Subsidisation (Official Gazette of Croaria 65/17, 61/18,66/19, 146/20) 4. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030 5. Националната развојна стратегија (НРС) за периодот 2024–2044 година

40  OSCE.Skopje osce_skopje

OSCE Mission to Skopje Bulevar 8-mi Septemvri No. 16 1000 Skopje

info-MK@osce.org osce.org/mission-to-skopje

ANALITIKANO RAPORTI

baši o moldipe taro finansijakoro asari e kanunesko baši o socijalno kherutnipe ko harno thaj lungo roko Author: Dr. Aleksandra Maksimovska Stojkova, , Full Professor of Financial Law, Faculty of Law “Justinian I”, Ss. Cyril and Methodius University, Skopje

Скопје, декември 2025 Title:

Analytical Report for the Assessment of the Financial Impact of the Law on Social Housing in the Short and Long Term

Publisher:

OSCE Mission to Skopje, 2025

Author:

Dr. Aleksandra Maksimovska Stojkova, Full Professor of Financial Law, Faculty of Law “Justinian I”, Ss. Cyril and Methodius Universi- ty, Skopje

ISBN: 978-92-9271-679-0

The materials in this publication are for informational purposes only. Although the OSCE has made every reasonable effort in its preparation, it assumes no responsibility for the accuracy and completeness of the content, guidelines, and recommendations presented, nor for any typographical errors. The views, opinions, findings, interpretations, and conclusions expressed in this publication do not necessarily reflect the official policy or position of the OSCE. For these reasons, the OSCE cannot be subject to any claims or demands regarding the potential consequences arising from the use of the information or conclusions contained in this publication. SAIKERIBE

Harno dikhjaribe...................................................................................................................................5

1. Khuvin................................................................................................................................................7

2. Šajdipa baši finansijaki-nijamali transplatacija ko austrijakoro modeli baš socijalno kherutnipe ani Utarali Makedonija............................................................................9

2.1 Mehanizmija thaj principija bašo finansiribe ko socijalno kherutnipe ano............................... 10

2.2 Nakhavibe e austrijakere modelesko ano makedonikane šartija............................................... 14

2.3 Tabelarno komparativno dikhibe ko šartija thaj šajdipa bašo džiastaribe e austrijakere modelesko ano kherutne šartija........................................................ 17

2.4 Moldikeribe ko finansijakere asarija............................................................................................... 20

2.4.1 Budžeteskere scenaria thaj proekcie baši efikasno implementacija................................ 20

2.5 Rekomandacie baši fiskalno implementiribe ko prilagodime austrijakoro modeli bašo finansiribe............................................................................................. 22

3. Šajdipa baši finansijakiri-nijamali transplatacija ko kroacijakoro modeli baši o socijalno kherutnipe ani Utarali Makedonija.........................................................23

3.1 Klidutne principija bašo finansiribe ko socijalno kherutnipe ano kroacijakoro modeli........... 23

3.2 Sikavibe o funkcioniriba e sistemesko baš džiresutno kherutnipe ani Kroacija...................... 26

3.3 Harno dikhljaribe bašo kroacijakoro modeli................................................................................. 28

3.4 Nakhavkeribe e kroacijakere modelesko ano makedonikane šartija....................................... 29

3.5 Moldikeribe ko fiskalna implikacie................................................................................................. 34

3.5.1 Budžetesekere scenarija thaj proekcie baši efikasno implementacija ko Kanuni baši o socijalno kherutnipe.............................................................................................................. 34

3.5.2. Rekomandacie baši fiskalno implementiribe ko prilagodime kroacijakoro modeli bašo finansiribe............................................................................................................................... 36

4. Konkluzija........................................................................................................................................39

Bibliografija.........................................................................................................................................40  Konteksti

O keribe e Kanuneskoro baši o socijalno kherutnipe si klidutni hapa kori o pošukarkeribe o resaripe dži pošukar kherutnipe baši o dukhavutne kategorie dizutne, astarindoj thaj i Romani khedin. Ki te ovel o kanuni istemalkerutno thaj ikerutno, džandipastar si te kerelpe sar so trebno dokumentacija baši oleskere avutne fiskalna implikacie.

Ano thavdipe e proektesko, o Konsili e Europakoro legargja o procesi baši o haz’rikeribe o teksti e kanuneskoro thaj o organiziribe o bukjarne grupe thaj arakhiba, a i Misija taro OBSE ano Skopje kergja o kanuni te ovel finansisko fundiriime thaj aplikativno. Baši adaja resarin sine angažirimo nacionalno eksperti kova kergja analiza ko finansijakere implikacie taro istemalkeriba o nevo Kanuni baši o socijalno kherutnipe, koadava istemalkerindoj komparativno analiza taro duj jabanephuvjengere modelija baši finansiribe, resarinaja te alusarelpe o pošukar modeli thaj te sikavenpe o fiskalna implikacie e kanuneskere trujal asavko adaptirimo modeli, jali te sikavenpe e budžeteskere proekcie, džandipastar baš kamjabijalo anibe thaj istemalkeribe o kanuni.

Resarin

Keribe fiskalno dokumenti bašo Kanuni baši o socijalno kherutnipe kerde moldipencar ko fiskalna implikacie thaj proekcie ko budžeteskere rashodija zarurime bašo leskoro istemalkeribe.

4  Harno dikhljaribe

Ano pervazi taro haz’rikeribe akale fiskalno dokumenteskoro bašo Kanuni baši o socijalno kherutnipe, kerde si analiza thaj moldikeribe ko finansijakere implikacie thaj o asarija ko budžetesekere rashodija ano avutnipa, resarinaja te dikhenpe o harnerokoskere, maškarutnerokoskere thaj lungorokoskere implikacie upral o nacionalno thaj loklanikano budžeti. Džipherdo, bajrarde si finansijakere scenarija thaj proekcie kola so dena šajdipe te kerelpe čačutno thaj efektivno istemalkeribe e kanunesko. Kergjape hem mapiribe ko terdutne thaj potencijalna hainga baši finansiribe trujal identifikuibe ko resutne radžakere love thaj donatorengoro dumodejbe, sar thaj bahankerde zarurime mehanizmoja baši finansiribe. O sahno procesi si kerdo ano tang barabarbutikeribe relevantno instutuciencar thaj klidutne akterencar, hulavdo o Ministeriumi baši socijalnikani politika, demografija thaj terne, thaj i bukjarni grupa bašo Kanuni baši o socijalno kherutnipe, resarinaja i fiskalno dokumentacija te ovel ko jekhajekipe e institucionalnikane politikencar thaj e realno kapacitetencar baši istemalkeribe. O dokumenti chidela taro bahankerde solucie ano nevo Kanuni baši o socijalno kherutnipe: komparativno kerela analiza ko modelija baši finansiribe kola so istemalkerenape ano austrijakoro thaj kroacijakoro sistemi baši finansiribe o socijalno kherutnipe, koadava dejbaja analitikane bahanija baši lengoro implementiribe ano nacionalnikano sistemi ko socijalno kherutnipe, iranela sama baši o šerutne dromalina bašo sigutno, inkluzivno thaj ramnomerno ko rodo-jekhajekhutno thaj ikerdutno bajrovibe ki Republika Utarali Makedonija, saikerde ani Nacionalnikani bajrovibaskrii strategija (NBS) baši o vakti 2024-2044 berš. Ani konkluzia si khedime o konstatirime bukja baši o finansiribaskoro modeliribe ko socijalno kherutnipe palo misali tari Kroacija, kova ano sahnipe šaj te kerelpe ano pervazi taro fiskalna šajdipa ki Utarli Makedonija, džikobor fundirinelape upri o revolving-fondi, samalo legarime themutne garancie, umerena šurutne garancie thaj aktivno lejbajathan taro komune, resarinaja te avelpe dži ikerutno sistemi baši o tamiribe milja resarutne stanija ano avutne dešberšipa.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 5 6  1. Khuvin

:I Utarali Makedonija arakhelape terdutne pharipencar ano džiresaribe ko kherutnipe, kola si karana taro načalutno šajdipe taro socijalna thaj džiresutne stanengere jekhina, o sapobare hardžija bašo tamiribe, thaneskere najekhajekhipa thaj kobut athinalipe taro arakhibe kherutnipe trujal o privatnikano kurko. Ano akanutnipe, e thema nanela stabilno, adžikerutno thaj lungovakteskoro pervazi bašo finansiribe o socijlano kheutnipe, so rezultirinela nesave vaktesekre tamiribaskere ciklusija athinime taro beršeskere budžeteske lovengoro hulaviba thaj taro donatorengoro dumodjebe.

Ano akava konteksti, i Nacionalnikani bajrovibaskiri strategija (NBS) baši o vakti 2024- 2044 berš pezentirinela legarutno strategijakoro dokumenti koleja so definirinenape o šerutne nacionalnikane bajrovutne resarina, strategikane umala thaj prioritetija baši sugutno, inkluzivno thaj ramnomerno ko rodo-jekhajekhutno thaj ikerdutno bajrovibe ki Republika Utarali Makedonija. Sar strategikano than bajrovutno dokumenti, i NBS identifikuinela o klidutne pharipena thaj e themakere prioritetija, hulavdo llendoj ko dikhibe o mangipe e themakoro baši lejbethan ani Europakiri Unija džo 2030 berš, thaj o resarina taro ikerdutno bajrovibe saikerde ani Agenda 2030. Ani adaja minsa, i NBS na salde so integririnela o resarina taro terdutne strategikane dokumentija, numa hem dela haljovutne dromalina baši o avutne politike thaj kanuneskere čhinaviba, astarindoj thaj ani umal ko socijalno kherutnipe.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 7  Džipherdo nijamalo konteksti si thaj i strategikani resarin 2 tari Strategija baši inkluzija e Romengiri 2022-2030, savi si dromalipaja kori arakhibe savakutno, pošukar thaj na-segrigirimo kherutnipe baši o preperutne ki romani khedin, hulavde fokuseja ko arakhibe savaktesko, pristojno, džiresutno thaj desegregirimo kherutnipe baši o Roma kola akanaske dživdinena ano naformalnikane mahale, save taro pendžarutne karane našti te legalizirinenpe. Kori akava lelathan hem o Akciono plani baši istemalkeribe e Programakoro bašo ikerdutno lokalno bajrovibe thaj decentralizacija baši o vakti 2024- 2026, savo so akcentirinela o zaruri taro angledžajbe ko normativnikano pervazi baši o socijalno kherutnipe trujal haz’rikeribe thaj o anibe e neve Nacionalnikane strategijakoro baši o kherutnipe, sar thaj o anibe e neve Kanunesko baši o socijalno kherutnipe, koleja ka lačharenpe o klidutne kategorie bašo korkori kherutnipe, dživdipe arkaja ja dumodejbaja, subvencionirime kherutnipe thaj naprofiteskoro kherutnipe.

Aso dende bahanija tari bukjarni grupa bašo keribe o nevo Kanuni baši o socijalno kherutnipe, sar thaj o zaruri te haz’rikerelpe analiza bašo fiskalna implikacie ko avutne kanuneskere čhinaviba ano centralnikano budžeti thaj e komunenegere budžetija, analizirime si o komparativnikane modelija bašo finansiribe ko socijalno kherutnipe ani Austrija thaj Kroacija. Koadava legargjape sama baši o šajdipa baši lengoro implementiribe ano kherutno kanunianibe, aso o finansijakoro sitemi ki Republika Utarali Makedonija, sebepi so ko vakti taro akale analizakoro keribe nane terde kanuneskere čhinaviba baši o finansiribe ko socijalno kherutnipe.

Ani Austrija isi tamirimo jekh taro majstabilna thaj majsaastarutne ekositemija bašo finansiribe ko socijalno kherutnipe ani Europa. Olakoro modeli - fundirime ko diverzificirime hainga bašo finansiribe, principija ki kirija fundirime ko hardžija thaj zorale naprofitna kherutnipaskere khedina – dela istemalkerutne thaj leljarutne misalija baši Utarali Makedonija. Ano avutno kotor kerdo si identifikuibe ko klidutne mehanizmoja bašo finansiriba ani Austrija thaj dendo si bahan solucija baši adaptiribaskoro modeli ko finansiribe, aso o fiskalno kapacitetija, institucionalnikane kapacitetija thaj e socio- ekonomikane šartija ani Utarali Makedonija.

Tari javer rig, e nevevakteskoro sistemi baši socijalno kherutnipe ani Kroacija si rezltati taro dujdešberšesngoroe hari po hari tamiribe, fokuseja uzal i programa POS (themutno subvencionirime tamiribe thaj bikinibe), tikno, numa džandipastar sistemi bašo kherutnipe telo naem, sar thaj donatorengere finansiribaskere modelija bašo finansiribe ko kherutnipe - dromalime kori specifična dukhavutne grupe. Numa so si fragmentirimo, akava sistemi leljargja nevo koherentnipa anibaja o Kanuni bašo themutno subvencionirime kherutnipe ano 2025 berš, kova khedela ko jekh sa o instrumentija, zurarkerela i rolja e kroacijakere nacionalno agencijaki baši o kherutnipe (APN) thaj havljarela hari po hari nakhibe taro dominantno plesutno isibaskoro orientirime sistemi kori pobutbalansirime resaripe so astarela sar o isibe e kherengoro agjaar hem o džiresutno kherutnipe teli kirija.

8  2. Šajdipa baši finansijako- nijamali transplatacija ko austrijakoro modeli bašo socijalno kherutnipe ani Utarali Makedonija

Isi li šajdipe te kerenpe transplatacie ko nijameskere modelija?

I komparacija ano nijamalipe si jekh taro klidutne analitikane instrumentija ano procesi

ki nijamali thaj finansijaki-nijamali transplatacija, trujal kolate kerelape zumavibe o

vjavahari maškar ko nesavo kanunesko ja finansijakoro čhinavibe thaj o efektija taro

leskoro istemalkeribe ano javer nijamalo sistemi. Ani kanunianibaskiri praktika, e

jabanephuvjengere modelija istemalkerenape ki te rodljarenpe, te sikljovenpe neve

bukja thaj praktike, sar thaj baši verifikuibe o kherutne politike. I resarin si te kerelpe

harmonizacija ko kanunianibe, implementiribe reforme, iniciribe ekonomikane thaj

socijalnikane nevipa, arakhibe solucie baši konkretna nijamale problemija, sar thaj

leljaribe neve perspektive bašo angledžajbe ko nacionalnikano nijamalo thaj finansijakoro

sistemi. Nijekh nijamali transplatacija našti te ovel kamjabijali, džikobor o badani e

sajbijaskoro nane hazri te leljarel o transplatirime nijamalo jali finansijakoro modeli

taro “donori”. Adaleske istemalkeraja o metodi baši adaptiribe nesave modeleskoro ko

nacionalnikane šartija.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 9  2.1 Mehanizmija thaj principija bašo finansiribe ko socijalno kherutnipe ano austrijakoro sistemi

O sistemi baši socijalno kherutnipe ani Austrija butfori liparelape sar jekh taro fiskalno majstabilno thaj socijalnikane majkoherentnipaja ani Europa, na baš adava so si fundirime ko jekh instrumenti, numa baši adava so si tamirime upri diverzificirimi thaj maškarpeste teli ikerutni finansijakiri arhitektura. O kamjabi e austrijakere modelesko avela taro balansi kerdo maškar o resarutne publikoskere prihodija, šarteskere subvencie, lungovaktijale publikoskere zaemija harne kamatakere učipaja, teliarkakoro komercijalno finansiribe, reinvestiriba tari rig e naprofitno subjektengi thaj samale dikhle džidendipa e istemalkerutnenge. Khedime, sa akala elementija kerena finansijakiri struktura so kerela šajdipe baši Austrija, hulavdo kana ovela lafi baši o socijalno kherutnipe ani diz Viena, te ikerkerel kontinuiteti ano tamiribe ano bareder saastaribe, koadava ikerindoj o džiresarutnipe thaj o lungovakteskoro finansijakoro ikerkeriba.

Centralnikano direko ko australijakoro modeli si o tergjovibe taro stabilnikane, resarinaja angrustijale pakjarde (ring-fenced) prihodija baši o kherutnipe. Istemalkerelape kanuneja dajatvime dendipe taro 1% taro bruto-masekoskere lejba, koleste barabar pokinena le o bitidejutne thaj o bukjarne, a kova kanuneja si dikhlo salde baši o sektori kherutnipe. Hulavindoj akala love taro beršeskere budžetija, Austrija haz’rianela šajdikhlo thaj kontinuirime prihodengoro resibe kolencar šajdikerela pobutberšengoro investicionikano planiriba thaj arakhela i politika e socijalno kherutnipaski, taro šajdutne politikane presie. Akava mehanizmi prezentirinela jekh taro majzurale fiskalna pozitivna bukja e sistemeskere:

` o šajdikhle prihodija šajdikerena šajdikhle dajatve

` o stabiliteti akale dendipastar deladumo baši o kabulipe e sistemeske baši o kontinuirimo buvlipe.

Ko adava čhani o dizja thaj o regionja šaj taroanglal, beršencar, te planirinen o tamiribe thaj o nevokeribe e objektengo baši socijalno kherutnipe, arakhle taro šajdutno politikano nastabiliteti jali taro politikengoro trampiba. O Kanuni bašo angledžajbe thaj nevokeribe e kherutnipasko ani Viena zurarkerela o sasoitno regulatornikano pervazi, džikote o regionja (o komune) kerena pašpašutne o jekhutne instrumentija, sar so si

10  o šeme baši o grantija, kamatakere digre thaj o kriteriumija baši podobnipe ki te lelpe socijalnikano kherutnipe.

Akala love na istemalkerenape sar khedime (jekhutno) proekteskoro finansiribe, numa silen dumodejutni rolja. O publikoskere subvencie ani Austrija kombinirinena šurutne kapitalna grantija e subvencionirime lungoberšengere zaemija, kola sar sakana učharena taro 20% dži 60% taro hardžija baši o tamiribe. Adava sebepi vakerelape kaj lengiri rolja si sar katalizatori: ola tiknjarena o sahno ladavipe taro bordžeskoro servisiribe thaj džitamirinena šartija baši o džiresaribe, dendoj adaleja šajdipe e naprofitno ustanovenge sar thaj baši o alusarde komercijalno dejutnenge servisija ano tamirutnipe, te tamirinen učekvaliteteja kherutnipe, kinibaja jali lejbaja ki kirija, phandlo e čačutne hardžipaja, a na e kurkeskere fijatencar kola šaj meninenape. O resarutnipe dži o subvencie si šartijalo salde džiikeribaja dži o čhinaviba so lačhavkerena o uprune simantre baši o kirije, e prihodengere pragija, arhitektonikane thaj ekologikane standardija, sar thaj o maksimalno hardžija baši o tamiribe. Akaleja kerelape šajdipe o publikoskere love ano čačipe te oven istemalkerde bašo pheribe e lungovakteskere socijalnikane thaj urbanistikane politike. O modeli prezentirinela pe sar efektivno fiskalno istemalkeribe e publikoskere resusrengo, ko so, sakova euro subvencija kerela mobiliziribe ko pobutforutno džipherdo lovengoro isibe taro komercijalno finansiribe jali taro kapitali taro naprofitna organizacie.

O komercijalno finansiribe džipherela i publikoskiri-finansirime subvencija, ko so o naprofitna investitorija thaj o kherutne khedipa (kolen šaj te ovelen salde simantrikerdo kjari) haz’rianena 50-70% taro love trujal o banke thaj agjaar vakerde kherutnipaskere dajatvutne. Akala zaemija si but atraktivna, numa ko jekhvakti isilen but strogo lačharibe. O kirie fundirime upri o hardžija thaj o tiknjardo kreditengoro riziko trujal o subvencionirime publikosko dumodejbe, šajdikerena khedibe džandipastar kapitali baši finansiribe. Ko adava čhani pherelape i resarin e sistemeski, a adaja si: lungovakteskoro džiresaribe e sistemeske baši socijalno kherutnipe.

Sar so nakhela o vakti, o istemalkeribe akale modeleskoro ani Austrija angja dži ko hali kote o naprofitna thaj kherutne khedina simantrikerde kjareja (LPHA) ule sa pobut finansisko korkorutne, sebepi so kanuneja ola si dajatvime sa so si pobutlelo (o dobivke) te reinvestrinen len. Džipherdo, o kirije fundirime ko realnikane hardžija šajdikerena akumuliribe o plesutno kapitalali. Akava kapitali palem delape baši nevo tamiribe thaj nevokeribe baši o terde objektija, soleja kerelape korkoriikerutno ciklusi kova hari

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 11  po hari tiknjarela o athinalipe taro themakere budžetija, zurarkerela i lungovakteskiri finansijakiri struktura e sistemeske. Džandipastar, džipherdo fakti si adava so ki čipota e kirijencar, o love so lenape taro stanarija si but tikne džandipastar, ko komunakere socijalna khera teli kirija na rodenape depozitija ano šuru, so kerela šajdipe baši baro anglipe e familijenge so si harne lovengere lejbaja.

O finansijakoro modeli baši o socijalno kherutnipe isile strogo regulatornikano pervazi. O proektija baši o finansiribe alusarenape aso štar kriteriumija:

` socijalnikano ikerkeribe

` arhitektonikano kvaliteti

` ekologikane standardija thaj

` efektivnipe ko lovengoro dejbe (rashodija).

I postapka baši o džidejbe publikoskiri phuv si strogo zurarkerdi te nakhel palo fijatija poharne tare kurkeskere, a subvencie lela salde o majefikasno proekti. Šaj te lenthan sar o naprofitna, agjaar hem privatna investitorija, numa aso jekhajekh čhinaviba. Ano vjavahari e kiriencar, o čhinavibe si kaj ola dajatvime si te oven upri funda e realno hardžengoro thaj te trampinenpe salde e inflacijakere phiribaja, soleja ačhovena socijalnikane thaj nane predmeti baši špekuliribaskere kučipa.

O kriteriumija bašo resarutnipe dži o socijalnikano kherutnipe ani Austrija si iradaja buvlo thanakerde, ko so paše 75% taro džijani ki Viena pherena o šartija ano vjavahari e lovengere lejbaja ani familija, kola si anglodikhle baši o socijalno kherutnipe. Akava dela šajdipe o socijalno kherutnipe te ovel sahno, a na marginalno modeli. O familije nane dajatvime te muken ple khera/stanija džikobor bajrovena lengere lovengere lejba, soleja delape dumo baši o socijalnikano stabiliteti thaj čhinavelape o dohodovno segregiribe. O sistemi ani Austrija si resarinaja trujal akava finansiribaskoro modeli te delpe dendipe kori socijalnikani kohezija.

E Austrijakoro modeli bašo finansiribe o socijalno kherutnipe bajrarela o efektivnipe ko publik-privatnikano partneribe, hulavdo ano stanbeno kooperative, kola so kerena šajdipe bašo participativnikano planiribe thaj socijalnikano koplesutnipe. Khedime, e modele isile akala anglunipa:

` šajdikerela socijalnikano stabiliteti trujal šajdikhle, lungovakteskere kiradžienge vjavaharija.

12  ` zurarkerela o lokalnikane khedina trujal o inkluzivna politike baši hulavkeribe e stanengo.

` kerela angledžajbe o ekologikane resarina trujajal stroga standardija thaj subvencionirime energijake efikasna rekonstrukcie.

` o astarutno modeli baš “kovlo urbanikano nevipe”šajdikerela nevokeribe e popurane mahalenge bizo te ikalenpe taro pe khera o dživdutne, ikeribaja o socijalnikane pašipa.

` o komune istemalkerena proaktivno phuvjale thanengoro kinibe thaj keribe strategikane phuvjakere rezerve, majbut fori ko pašipe e publik transporteskoro thaj socijalnikani infrastruktura.

` o phuvjale thana palo adava bilkinenape jali denape teli kirija palo fiksna, džiresutne fijatija, soleja džandipastar tiknjarenape o hardžija e proektengere.

` o hardžija hulavkerenape maškar pobut riga: e porezeskere dajatvutne trujal resarutne dendipa, o komune trujal i phuvjakiri politika, o naprofitna khedina trujal o reinvestiriba plesutno kapitali, o privatna kreditorija trujal lungovakteskere zaemija thaj o stanarija trujal o selektivnikano dendipe. Ko adava čhani, nijekh korkori akteri na legarela o sahno finansijakoro ladavipe.

` o stabilna publikoskere prihodija haz’rianena šajdikhlo finansiribe.

` o šartime subvencie thaj regulative garantirinena džiresarutnipe thaj kvaliteti.

` o komercijalno finansiribe haz’rianela buvlipe thaj kapaciteti bašo buvljaripe.

` i proaktivno phuvjale thanengiri politika ikerkerela e tamiribaskere hardžija ko astarutno nivelo.

` o nijamalutno arakhibe thaj o rodiba taro socijalnikane turli grupe arakhena o inkluzivnipe.

` o ekologikane standardija haz’rianena bašo lungovakteskoro terdipe e stanbeno fondeske.

Palem, upri funda ko sa akala karakteristike thaj mehanizmija akava modeli isile specifična šartija kola rodena pobaro angažmani. Taro adala karane e austrijakoro modeli si akale simantrencar (kola si džandipastar ano šartija kana bi implementirinela pe sine ani amari them).

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 13  ` e sistemeskoro ikerkeribe rodela aktivno institucionalnikano legaripe thaj kontinuirimo politikano konsenzusi bašo resarutne prohodeija.

` o efektivnikano koordiniribe maškar o džirigutne, finansierija thaj o naprofitno umal si klidutno anglošarti baši kamjabijalo implementiribe.

` trujal o bajrovutne hardžija baši o tamiribe thaj phuv, o fiskalno balansirirbe e sistemeske ačhola stabilno.

` e beršeskoro budžeti bašo kherutnipe ki Viena taro paše 700 milionja evrija šajdikerela anojekhvakti dumodejbe baši nevo tamiribe thaj rehabilitacija uče socijalnikane iranibaja.

` o klidutno moldipe e modelesko si ano struktuiribe e publik lovengo ki te tiknjarelpe o riziko, mobiliziriba taro džipherdo kapitali thaj o lungovakteskoro ikerkeribe o resarutne kirie.

2.2 Nakhavibe e austrijakere modelesko ano nacionalnikano konteksti

I direktno transplatacija e austrijakere modelesko nane ko sa pašutno baši Republika Utarali Makedonija, numa selektivno thaj fazengere adaptiribaja leskere majfunkcionalnikane elementija si anojekhvakti šajdutno thaj fiskalno džovapijalo. Kana bi čhinavaja te leljara akava modeli, kamela te kerelpe leskoro pašelačharibe ko amare šartija, jali te adaptirinelpe ko kherutne, institucionalnikane, finansijakere thaj administracijakere kapacitetija.

Klidutne elementija bašo adaptiribe:

Ka ovel zaruri te adaptirinenpe akala panč elementija (umala):

14  Avgo elementi: Phuvjale thanengiri politika

` Ti hulavenpe džandipastar rezerve tare themakere thaj komunenge phuvjale thana kola ka keren šajdipe bašo posigutno istemalkeribe e modelesko;

` Te šajdikerenpe lungovakteskere dejba teli kirija (50-99 berša) kola ko but bi tiknjarena sine e investriribaskere hardžija.

Dujto elemnti: Finansijakere instrumentija (klidutno than baši adaptiribe)

Ka ovel zaruri te šajdikerelpe hulavdi institucija - (angledžajbaskiri banka) te šaj te ovel legarutno direko baši:

` subvencionirime stanengoro dejba ki kirija;

` haz’riande themakere garancie.

Trinto elementi: Stanbeno dajatvutne (mobiliziribe o privatno kapitali)

` Anibe themakere garantirime dajatvutne;;

` Te teluvazdelpe mobiliziriba baši o privatna khedipa.

` Te hazr’rianelpe sistematikano lungovakteskoro stabilno haing baši džiresarutno (socijalno) kherutnipe.

Štarto elementi: Naprofitno kherutni institucija (lungovakteskoro stabiliteti)

` Fundiribe nacionalnikano jali komunakoro naprofitno kherutno badani;

` Dajatvime reinvestiribe, profesionalnikano legaripe e objektencar ki te avelpe dži potikni kirija fundirime salde ko hardžija.

` Strategikane partneriba e privatnikane umaleja.

Pančto elementi: Solidarno dendipe (opcijakoro instrumenti)

` 0,1%-0,2% taro plate jali namenibaja kotor taro porezeskere prohodija, mangindoj te haz’rianelpe šajdikhlo lungovaktesko finansiriba minimalno fiskalno pharipaja;

Šovto elementi: Lejbethan taro stanarija (socijalnikano balansiribe)

` Te anenpe modelija “naemi kinibaja”;

` Te anglodikhenpe hulavde vložiba baši o dukhavutne kategorie;

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 15  Konkluzia: Tari fiskalno rig, sakova instrumenti so istemalkerelape ki te delpe dumo bašo socijalno kherutnipe javerčhane reflektirinelape ano budžeteskere rashodija thaj bi anela sine dži javerčhani harnevakteskere thaj lungovakteskere fiskalna implikacie baši centralnikani radži. O direktna kapitalna grantija thaj o subvencie si majbutdikhle thaj najefikasna instrumentija bašo fanansiribe sebepi adava so sikavenape sar kapitalna rashodija. Palem, haljovutno si kaj džikobor nane džiamalutnipaja taro neve prihodija, akala subvencie bi bajrarena sine o sikavdo kapitalno rashodi thaj haljovelape bi kerena sine hor e budžeteskoro deficit džikobor finansisirinenape taro thavdutne budžetengere love.

O istemalkeribe themake ja komunengere phuvjale thana trujal lungovakteskoro lejbe ki kirija bi tiknjarena sine e proektenegere hardžija bizo pobaro ladavibe upri o budžeti, numa adava ka kerel (oportunikano) hardži sebepi o šajdutne napherde (potencijallno našavde) prihodija taro bikinibe, so haljovelape kaj kamela te lelpe ko anglodikhibe kana kerenape finansijakere analize.

Ko agor o garancie thaj o subvencionirime zaemija trujal e angledžajbaskiri banka bi tiknjarena sine i direktno budžeteskiri presija ko rashodija, numa haljovelape šaj te anen dži zaruri taro avutne kapitalna vložiba.

16  2.3 Tabelarno komparativno dikhibe ko šartija thaj šajdipa bašo leljaribe e austrijakere modelesko ano kherutne šartija

Ani avutni tabela si kerdo dikhibe e austrijakere modelesko, hulavde chidime šukaripencar, pharipena thaj simantre, sar thaj o realna šajdipa baši leskoro leljaribe.

Tabela 1. Faktorija thaj šartija baši implementacija e Austrijakoro modeli

Austrijakoro Sar kerela Potencijalna Šukaripa simantre sahno iste- modeli bašo buti? šajdipa baši džikobor lel- thaj rizikija malkeribe e finansiribe adaptacija jarelape modelesko ano nacio- (nivelija: har- nalnikano no, maškarut- konteskti no, učo) 1. resarutne Šajdipe ki te arakhela tiknjarde Maškarutno resarutno porezesekere leljarelpe tik- stabilno pri- plate;polit- nivelo dendipe baši prihodija baši no resarutno hodi, potikno kano finansiribe finansiribe solidarno politikano namukibe Zaruri bašo o socijalno o socijalno dendipe bašo athinalipe kori neve samalo dizajni kherutnipe kherutnipe, kherutnipe thaj šajdipe dendipa taro thaj struk- (≈1% taro finansirime jali te pre- bašo lungo- plate; riziko turnikane plate) taro butide- nameninelpe vakteskoro taro džajbe nevipa jutne thaj o jekh kotor planiriba napalal džiko- bukjarne. taro terdutne bor o napi socijalna prih- nane šukar hodija dizajnirime

2. i them ara- šaj te imple- Tiknjarela o Budžeteskere Maškarut- subven- khela zaemija mentirinelpe investirib- bajrarde ra- no-učo nivelo cionirime harne ka- trujal o na- askoro rizik; shodija thaj publikoskere mataja thaj cionalnikano šajdikerela riziko taro zaemija traj tamiribaskere fondi jali te istemalk- politiziribe zaruri taro grantija subvencie trujal o me- erenpe bajrarde in- so učharena hanizmija proektija taro stitucionalna 20-60% taro baši zaemija baro astaribe; kapacitetija sahno mold- harne kama- ikerela o kirie ipe e proek- tencar trujal ko džiresutno tesko Angledžajba- nivelo skiri banka ki Utarali Make- donija

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 17  Austrijakoro Sar kerela Potencijalna Šukaripa simantre sahno iste- modeli bašo buti? šajdipa baši džikobor lel- thaj rizikija malkeribe e finansiribe adaptacija jarelape modelesko ano nacio- (nivelija: har- nalnikano no, maškarut- konteskti no, učo) 3. O stanbena o banke Мобилизи-ра načalutno ba- Maškarutno komercijalno khedina ikale- ani Utarali приватен jrardo kherut- nivelo bankengere na dajtvutne Makedonija капитал; го no kurko taro zaemija thaj jali arakhena bi šajsine te намалува kapitali; Zaruri taro staneskere povolna zae- bahankeren товарот o banke ro- reforma ani dajatvutne mija, butfori specijalno врз јавните dena harne- finansijakiri themakere lungov- финансии; vakteskoro umal garancijaja akteskere соодветно за kreditiribe; o stanbena модели на kurko bašo zaemija, šajdi- јавно-при- dajatvutne si paja te anen ватно пар- tikno. themutne тнер-ство garantirime (ЈПП); “socijalno stanbeno da- jatvutne”.

4. reinvestiribe ki Utarali Ma- lungovak- isi zaruri taro Har- Korkorutno ko butipe tari kedonija nane teskoro kanuneskere no-maškarut- kapitali taro rig e naprofit- bajrardi i finansijako iraniba; harno no nivelo naprofitna no khedinen- umal bašo na- ikerkeribe šuruskoro stanbena khe- gi ano neve profitna stan- nivelo baš zaruri taro ka- dina (KKNSK) stanbena bena khedina plesutno nuneskere thaj proektija simantrime kapitali; kišli institucional- kjareja. kooperativno nikane reforme tradicija.

5. tikne širusk- šaj te iste- bajrarela o harne loven- Maškarutno Korkori le- ere plesutne malkerelpe proektengoro gereisiba ko nivelo jbethan taro lovedejba, ko ano hibridna istemalker- kherutne; stanarija/ so o stanar- modelija utnipe; riziko te na avanseskere ija lenape “naemi ki- zurarkerela leljarenpe o pokiniba kotorvale nibaja” baši e stanaren majčorole; sajbijutne ni- o terne thaj anela te zaruri taro jamencar familije jali kerelpe sa- zoralo arakhi- dukhavutne jbijutnipe ko be e hardžut- grupe; nivelo taro nenge kherutnipe.

18  Austrijakoro Sar kerela Potencijalna Šukaripa simantre sahno iste- modeli bašo buti? šajdipa baši džikobor lel- thaj rizikija malkeribe e finansiribe adaptacija jarelape modelesko ano nacio- (nivelija: har- nalnikano no, maškarut- konteskti no, učo) 6. o dizja (hula- o komune ani adaleja tikn- e komunen Maškarutno- Legarutnipe e vdo i Viena) Utarali Make- jarenape o butfori nan- učo nivelo publikoskere istemalkerena donija šaj te hardžija bašo elen sahno phuvajkere publikoskere alocirinen tamiribe, sig- katastarsko O phuvjalo thaneja (lun- phuvjale tha- naistemalker- jarelape o an- haljovibe; than si džan- govakeskoro na thaj mod- do publikosko gledžajbe thaj tergjola riziko dipastar angl- lejbe ki kirija elija bašo lun- phuvjalothan našavelape taro politi- unipe komunakoro govakteskiri thaj te anen o bikinibe e kano asari ani Utarali phuvjako kirija bašo modeli baš publik phuvja- thaj mali-ni- Makedonija than thaj tiknjaribe e “50 beršen- le thanesko . jamalutne fundiribe hardžengoro goro dejbe ki pharipa. publikoskere kirija” baši o fondija baši investitorija phuv) ano socijalno kherutnipe;

7. o butipe taro šaj te leljar- ikerkerutno; rodela vakti Maškarutno sakanutno pophure elpe trujal o tiknjarela o soske khe- nivelo prihodi tari objektija iste- nacionalno athinalipe delape taro kirija resardo malkerenape naprofitno taro subven- kana ka (lungovaktesko) bašo reinve- bašo finan- fondi baši cie. pokinkerenpe stiribe ano siribe e neve o socijalno o kirie; zaruri neve tamiriba tamiribengo; kherutnipe si zoralo in- thaj neveker- o kirijesi stitucionalno iba phandle e legaripe. realno hardži- pancar

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 19  2.4 Moldikeribe ko finansijakere asarija

2.4.1 Budžesteskere scenarija thaj proekcie baši efikasno implementacija

Ano avutno dikhibe chidelape taro akala klidutne g’ndipa ko modeli bašo finansiribe:

1. ko prosek baripe e stanesko 60 m2 (sakanutno stani 1-2 kamrencar). 2. fundavno fijati bašo tamiribe (nevo tamiribe): 700€/m2 (maškarutno moldipe baši stndardno multistaneskoro učokher avri taro premium lokacie). 3. fijati palo stani: 700x60 = 42.000 € 4. lejbethan tari publikoski subvencia (granti) ano hardži e tamiribasko:30% (komparirime e šartijale subvenciencar ano pobut austrijakere proektija). 5. lejbethan ko komercijalno finansiribe (zaemija tari banka): 70% taro ačhutno bordži (jali o bordži e proektesko =70% taro sahno moldipe) 6. Muklimo ki themakiri garancija (šartijalo dajatvipe): 50% taro zaemeskoro učipe (misal bašo maksimalno nivelo e garancijako).

Tabela 2. Scenarija thaj lejbethan ko turličhani finansijakere segmentija

ČHANIJA TARO SCENARIJA Fijatija ko evrija PILOT MEDIUM- BARO ASTARIBE 500 stanija Maškarutno asta- 10,000 stanija ribe 2500 stanija Fijati palo stani: 42,000 × 500 = 42,000 × 2,500 = 42,000 × 10,000 = 700 € / m² × 60 m² = 21,000,000 € 105,000,000 € 420,000,000 € 42.000 € Publikoski subvenci- 21,000,000 × 0.30 = 105,000,000 × 0.30 420,000,000 × 0.30 ja (30% taro sahno 6,300,000 € = 31,500,000 € = 126,000,000 € hardži) Zaemi tari Banka 21,000,000 × 0.70 = 105,000,000 × 0.70 420,000,000 × 0.70 (70% taro sahno €14,700,000 = = hardži) €73,500,000 €294,000,000

20  O muklibe e the- 21,000,000 × 0.35 = 105,000,000 × 0.35 420,000,000 × 0.35 makoro trujal i ga- 7,350,000 € = 36,750,000 € = 147,000,000 € rancija ( džikobor i them garantirinela 50% taro zaemija , a o zaemija učhare- na 70% taro sahno hardži): = sahno hardži × 0.70 × 0.50 taro sahno hardži × 0.35

FISKALNO ASARI – i 0,11% taro beršes- ≈ 0.53% taro 2,14% taro beršes- subvencija sar pro- kere prihodija beršeskere prihodi- kere prihodija centi taro prihodija ko centralnikano ja ko centralnikano ko centralnikano ko centralnikano budžeti budžeti budžeti budžeti (prihodija baši o 2025 berš: 362,4 milijarda denarija)

I Analiza e moldipengiri legarela ko akala konkluzie:

1. E pilot proekte taro uzal 500 stanija isile minimalno fiskalno implikacie. Ov astarela than ano sakanutne beršeskere varijabile ko kapitalna rashodija thaj šaj te finansirinelpe trujal resarutni prenamena jali jekhforutno korektiribe e budžetesko, bizi presija upral o pobuvlo fiskalno pervazi. 2. Programa taro uzal 2.500 stanija vekje isila podikhutne fiskalna implikacie. Ladavibaja taro paše 0,5% taro prihodija ko centralnikano budžeti, akava rodela džandipastar prenamena e kapitalno rashodenge thaj majčačutno jek umereno bordžipe jali istemalkeribe avrijalutno finansiribe, trujal o ničale budžeteskere love. 3. I bari programa taro 10.000 stanija si džandipastar, strategikani thaj pobutberšengiri fiskalno dajatva - implikacie.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 21  Paše uzal 2,1% taro beršeskere prihodija, asavki programa bi rodela sine kombinirime strategija bašo finansiribe - pobutberšengere budžeteskere alokacie, dumodejbe tari EU thaj donatorija, istemalkeribe o kapacitetija tari angledžajbaskiri banka thaj sistematikano istemalkeriba e komunengere phuvjalethana sar publikosko dendipe - ki te našelpe chidibe ko vavera priroritetengere investicie.

2.5 Rekomandacie baši fiskalno implementiribe ko prilagodime austrijakoro modeli bašo finansiribe

Upri funda taro budžeteskere moldipa thaj o šartija ani Republika Utarali Makedonija, džikobor avelape kori implementacija e prilagodime austrijakere modeleske, chidime si akala rekomandacie baši o finansiribe ko socijalnikano kherutnipe:

` Šurakeribe tikne pilot scenarioja (500 jekhina) si fisklalno majarakhlo thaj šajdikerela testiribe e instituciengo, o nabavke thaj o modeli ko majprofitno operatori/fondi anglal o finansiribaskoro buvlipe taro pobaro astaribe.

` O Komunakoro (themutno) phuvjalothan kamela te ovel primarno instrumenti, sebepi so o lungovakteskere zaemija džandipastar tiknjarena o haz’rime hardžija thaj bajrarena e programakoro ikerkeribe.

` Te minimizirinenpe o direktna subvencie trujal o istemalkeribe tari Angledžajbaskiri banka, pošukarutno finansiriba, donatorija thaj fondija tari EU.

` E themakere garancie te istemalkerenpe bare samaja, kanuneksere simantrencar, sahno havljaribe e šartijale dajatvengo thaj konzervativno maksimalno učharibe (dži 50%).

` Fundiribe namensko fondi bašo kherutnipe jali publik-naprofitno fondi so ka bajrarel o šajdikhibe, legarutnipe thaj o šajdipe baši reinvestiriba thaj o finansiriba trujal dajatvutne.

` Targetirime lejbethan taro kherutne, trujal o modeli “naemi kinibaja” jali tikne avansna lovengeredejba, kamela te oven dromalime kori o majdukhavutne.

` Zorale mehanizmija baši moldikeribe thaj nadzori (life-cycle costing), moldibe bašo love, (biathinalo monitoring) si džandipastar ki te čhinavenpe o nakhaviba thaj te ikerelpe fiskalno disciplina.

22  3. Šajdipa baši finansijakiri nijamali transplatacija ko kroacijakoro modeli bašo socijalano kherutnipe ani Republika Utarali Makedonija

3.1 Klidutne principija bašo finansiribe ko socijalno kherutnipe ano kroacijakoro modeli

E kroacijakoro modeli bašo socijalno kherutnipe avdie dikhelape sar katjalo sistemi kova kombinirinela elementija taro themakoro interveniribe, komunakoro aktivipe thaj donatorengere programija, ko so i finansijakiri arhitektura astarela centralno rolja ano alusaribe so ka tamirinelpe thaj kaske ka ovel resarimo. Ano centralnikano than si o themakoro subvencionirime tamiribe thaj bikinibe - majpendžardo trujal i programa POS – džipherdo tikne, numa džandipastar fondeja baši e komunakere khera, kola si teli kirija thaj khera telo legarutnipe e Agencijako bašo nijamalutno prometi thaj maškarutnipe ano nedvižnostija (APN), sar thaj buteder inicijativencar baši o dukhavutne grupe, maškar kolende thaj bare donatorengere programe sar i Regionalno programa bašo kherutnipe baši o našutne. Trujal adava so vakerelape kaj hem ponadarig o rezultatija taro sistemi nane but bare ano vjavahari e zarurencar, oleskiri struktura džandlo si transformirime ano 2025 berš, e Kanuneja bašo themakoro subvencionirimo kherutnipe, kova so zurarkerela o mandati e nacionalnikane kherutne agnecijakoro (APN) thaj anjarela neve instrumentija, hulavdo ano kotor ko džiresarutno kherengoro ja stanengoro lejbe teli kirija.

O nijamalo thaj o institucionalnikano pervazi e sistemesko fundirinena pe ki interakcija maškar (1) o Kanuni bašo socijalnikano arakhibe, savo regulirinela o nijamija thaj e lovengere pokiniba bašo kherutnipe, thaj o hulavde stanbena čhinaviba, thaj (2) o Kanuni bašo themakoro subvencionirimo kherengoro tamiribe. O jekhina bašo lokalnikano korkoriradžipe khelena klidutni rolja trujal o identifikuibe o zarurija,

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 23  haz’rikeribe o lokalnikane patrina taro prioriteteskere istemalkerutne thaj - majdžandlo- haz’rianibe phuvjalothan, so džandipastar tiknjarela o hardžija pali stanbeno jekhin. I Agencija bašo nijamalutno prometi thaj maškarutnipe ano nedvižnostija (APN) si o centralnikano operativno akteri kova legarela o istemalkeribe e programakoro POS, thaj si šerutni ko “rent-to-buy” modeli, organizirinela publikoskere havljariba baši o subvencionirime kreditija thaj kerela koordiniacija e komunencar, phandlo e tamiribaja thaj o hulavkeribe e stanengere jekhinengo. I reforma savi so šurakergja ano 2025 berš džipherdo buvljarela olakiri rolja: APN ovela šerutni baši nakhavibe sa e napengoro baši e themakoro subvencionirimo kherutnipe, kola so integririnena pe ano buvleder Nacionalnikano plani baši stanbeno politika dži 2030 berš.

I Programa POS ovela direko baši themakoro dumodejutno džiresutno kherutnipe. Trujal i kombinacija taro subvencionirimo finansiribe e tamiribasko thaj šukaršartijale čhinaviba baši e fijatengoro anibe, APN thaj o komune barabarutno kerena stanija fijateja so si poharne taro kurkeskere. Ola bikinenape telo šukar kreditengere šartija jali denape kirijaja sar džiresutne stanija teli kirija, butfori šajdipaja te kinenpe. O turličhani instrumentija e programakere POS dena šajdipe e themakere sistemeske bašo fleksibilnipe – taro kamatakere subvencionirime kreditija baši o terne, dži programe bašo familijarna khera jali targetirime napija baši o dukhavutne grupe. O komune butfori dena dendipe phuvjakere thaneja thaj infrastrukturaja, džikote APN legarela o kinibe, o phandlelafija bašo tamiribe thaj o sistemija bašo hulavkeribe. I Programa POS dajandinela ki diverzificirme struktura:

` Direktna subvencie taro nacionalnikano budžeti,

` Subvencionirime lovengeredejba maškaripaja trujal APN thaj o komercijalna banke,

` Resarime prihodija taro kirie thaj e kreditengoro pokinibe kolen so i APN reivestirinela ano neve proektija,

` Komunakere dendipa ano phuvjalethana jali kofinansiribe,

` Love tari EU thaj donatorija baši specifičhna programe.

Trujal sa akava, paralelno ani Kroacija si bajrarde turličhani napija ki te čaljarenpe o zarurija bašo asavko čhani kherutnipe. Majbut istemalkerde si o subvencionirime stanbena kreditija telo legarutnipe tari APN, kola ano palune berša si džandipastar instrumenti bašo dumodejbe e terne familijenge ko kinibe avgo kher. Ano jekh vakti,

24  e komunakere fondija bašo lejbe kirijaja thaj o socijalnikane lovengerelejba bašo kherutnipe ačhovena simantrime thaj fragmentirime, so kerela pišlo javeripe maškar o kherutnipe kolende isilen resaripe dži i programa POS thaj okola so athinena salde taro lokalno socijalno kherutnipe.

Džandlo si adava so o formule bašo fijatengoro anibe si phandle e hardžipaja baši tamiriba, a na e kurkeskere moldipaja, thaj adathare o džiresipe si but pošukar.

O učipe e kirijengoro thaj e bikinibaskoro fijati zurarkerenape administrativno agjaar so anena dži sahno učharibe e hardžipasko ano nesavo periodi taro pokinibe, numa palem ačhovena džandipastar teli kurkeskere fijatija. Akava resaripe šajdikerela i programa POS te funkcionirinel sar kvazi-revolving mehanzmi: o love iranenape trujal o kirije jali bikinibe thaj palem denape ano neve tamiriba.

Džipherdo haing baši o finansiribe avela taro programe dumodendipaja taro donatorija. Adala si:

` Regionalno programa bašo kherutnipe, finansirime tari EU,

` Bilateralna donatorija thaj

` Angledžajbaskiri banka ko Konsili e Europakoro, savi kergja dendipe bašo anibe savakteskere stanbena čhinaviba bađo našutne thaj thaj raselime persone.

I Reforma taro 2025 berš I Reforma taro 2025 berš anela džandipastar inovacija: Programa bašo džireslo naemi bašo kherutne kola hardžinena pobut taro 30% tarp prihodi bašo kherutnipe.

Anavjale, e kanuneskere čhinaviba šajdikerna baši APN na salde te tamirinel, numa hem te kinel privatnikane ja publikoske stanija kola polungo vakti si bizo manuša. Akava kerelape trujal publicosko akharibe, ko so o objektija transformirinenape ano džiresle stanija teli kirija, phandlelafencar ano vakteskoro thavdipe majhari trin berš, a save so šaj te prodolžinenpe dži deš berš. O finansiribe si anglodikhlo te ovel taro themutno budžeti, taro fondija tari EU, o jekina ki lokalnikani korkoriradži jali taro vavera publikoskere hainga, soleja buvljarelape o džiresutno fondi bašo subvencionirime stanija

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 25  teli kirija (avrijal taro nevo tamiribe). O implementiriba e kanuneskere čhinavibasko chidela džipherdo telikanuneskere regulative thaj anibe radžakiri programa, kolaja ka denpe o operativna čhinaviba, o šartija bašo kinibe e stanengoro thaj i metodologija bašo zurakeribe e kirijengoro.

Ani praktikani minsa, e kroacijakoro modeli ano akava momenti bahanidela pobuvlo seti instrumentija kola si džovapijale bašo turličhani zarurija e kherutnipange:

Во практична смисла, хрватскиот модел во овој момент нуди поширок сет инструменти кои одговараат на различни потреби на домаќинствата:

` O terne familije šaj te istemalkeren džande subvencie bašo kinibe kola si phandle fijatengere limitiribaja,

` O kherutne kola našti jali na mangena te kinen stanbeno jekhin, šaj te khuven ano modelija ,,naemi kinibaja,, jali ano džiresutne stanija telo šerutnipe tari APN,

` O dukhavutne kategorie hem ponadarig dajandinena upri komunengoro socijalno kherutnipe thaj benefitija kola ikljovena taro socijalnikane nijamija,

` I programa POS-fundirime ko subvencionirimo finansiribe ko tamiribe thaj logika ko revolving-fondi- thaj poadarig bajrarela e stanengoro dejbe palo fijatija potikne taro kurkeskere.

Trujal adava so o astaribe e programakoro si simantrime ano vjavahari e rodibastar, palem o buvljardo seti halatija telo Kanuni taro 2025 berš kerela te ovel i Kroacija sar them potencijalea bašo čačutno sistematikano bajrovibe ko džiresutno stnabeskoro fondi ano avutne berša.

3.2 Sikavibe o funkcioniribe e sistemesko baš džiresutno kherutnipe ani Kroacija

I postapka baš pheribe o nijami bašo socijalno šurakerela ko lokalno nivelo : o kinutne so sikavena interes prijavinenape ani komuna jali ki diz, kola kerena rodljaribe baši adava savo si o rodiba . Kana ka zurakerelpe čalo učo interesi i komuna arakhela phuvjalothan baši tamiribe thaj dela le bašo APN. Barabarutni komisija taro APN thaj i lokalnikani korkoriradži kerena i priorotetno patrin taro potencijalna kinutne, legarena

26  o publikoskere nabavke bašo proektiribe thaj tamiribe, thaj palo lejbe e istemalkerutne licencako kerelape hulavibe e objektesko ko etažna plesutnipa thaj šurakerla o registririba e nijameskoro bašo plesutnipe.

O kinutne trujal sahno procesi leljarena stabiliteti thaj šajdikhibe, numa hem simantrime asari upri e stanengoro dizajniribe. O baripe e stanengoro čhinavelape pravilnikoja : paše 40 m2 bašo jekhedženeskoro kherutnipe, paše 60m2 baši štaredženengoro, šajdipaja te na ikerenpe ko akala baripa džikobor ačhovena nabikime stanija. Ano učekhera pobut taro 4 spratija dajatvime kerelape elevatori, a o maksimalno fijati e stanengo si kanuneja simantrime - dži uzal 1.125 €/ m2, astarindoj standardno tamiribe, infrastruktura thaj phuvjakoro than.

Diklho aso finansie, o POS modeli si karakeristično palo dujrigutni krediteskiri struktura. Ano avgune 15-20 berš o kinutno pokinela o zaemi tari komercijalno banka kamatakere učipaja so ko prosek si uzal 4,4% (e kanuneja simantrime maksimumeja), džikote baš o ačhutne 10-15 berš o pokinibe šurakerela kori APN fiksno kamatakere učipaja taro 3% jali 1% ko vakti taro grejs-vakti. Akala šartija si džandipastar pošukar taro kurkeskere sebepi adava so i them lela i rolja sar koinvestitori thaj garanti, so šajdikerela poharno finansiribe, šajdilhle hardžija thaj lungo rokija pokinibaske (30+1 berš).

O lejbethan (avansiribe) si ko učipe taro majhari 15% tari pretpostavime bikinibakoro fijati, a šaj te arakhelpe ano hazridejbe, džipherde krediteja jali trujal stanbeno štedilnice. Hulavde grupe-familije trine ja pobut čhavencar, persone invalideteja thaj veteranija - šaj te oven tromalime tari akaja dajatva. I banka zurakerela o krediteskokabulipe, a džikobor e kinutne nanele čalutne prihodija, šaj te lelpe krediteskokabulimo džibordžutno. Okola so isilen phandlolafi ko hulavdo vakti šaj te kinen stani trujal akava modeli salde džibordžutneja.

O registriribe e maleskoro kerelape palo lejbe e istemalkerutne licencako, kana o objekti hramonkerelape ano katastari thaj ano phuvjengere lila. Pali e planeskoro verifikuiba baši etažno plesutnipe, i APN dela rodibe bašo hramovibe sakone kinutnesko. E uzalipaskoro lačharibe e učekhereskoro athinela taro komunakere planija thaj si barabarutni dajatva e investitoreski thaj i lokalnikani korkoriradža.

I Programa saastarela thaj mehanizmija baši subvencionirime hipoteke baši o terne kinutne dži 45 berš. O prosekoskoro subvencionirime zaemi si ko učipe uzal 75.000 €, efektivno kamatakere digraja taro paše 2,17%, a i them ano avgune 5 berš učharela 30-51% tari masekoskiri rata, athinindoj taro angledžajbaskoro indeksi ki komuna.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 27  I subvencija šaj te džal ponadarig bašo sakova nevo bijame čhavo thaj bašo sakova terdutno dženo ko kherutnipe. Akala instrumentija si zurale demografijakere napija thaj isilen džandipastar politikano dumodejbe.

Kana sa akala elementija ka phandenpe - publikoskoro granti, poharno fijati bašo phuvjalothan, lungo roko bašo pokinibe, dujforutni krediteskiri struktura, themutni garancija thaj thanakerdo revolving - fondi - o sistemi kerela ikerutni funda bašo kontinuirimo tamiribe bašo džiresutne stanija bizo pobare fiskalna presie.

3.3 Harno dikljaribe bašo kroacijakoro modeli

E Kroacijakoro modeli (POS-Programa bašo themakoro subvencionirime stanengo tamiribe) dikhelape sar integririmo sistemi kova kombinirinela publikoskere subvencie, šukaršartijale kreditija thaj themutni garancija, organizirime trujal i nacionalnikani agencija APN thaj o komune. I resarin si te tamirinenpe stanija palo džandipastar poharne fijatija taro kurkeskere thaj te kerelpe šajdikhlo thaj ikerkerutno šajdipe bašo avgo kher.

O modeli funkcionirinela ko akava čhani:

` Kombinirime finansiribe: i them thaj o komune učharena uzal 30% taro investiribe trujal grantija thaj arakhibe phuvjalothan, a o ačhutne 70% finansirinenape e bankengere kreditencar themutne garancijaja, so anela dži poharne kamatakere učipa.

` Harno agorutno fijati: o maksimalno fijati palo m2 si kanuneja simantrime thaj džandipastar poharno taro kurkeskoro, a o standardija bašo tamiribe thaj e stanengoro baripe si haljovutno pendžarde

` Haljovutno thaj transparentno procesi: o komune identifikuinena o interesi thaj arakhena phuvjalothan; APN kerela o publikoskere nabavke, tamirinela thaj si legarutni e proceseja sa dži o dejbe e stanengoro e kinutnenge.

28  ` Šukar šartija e kinutnenge: o pokinibe kerelape trujal bankengoro zaemi simantrime kamataja ano avgune 15-20 berš, a palo adava trujal o zaemi tari APN fiksno thaj poharne kamatakere učipaja. O lejbethan si majhari 5% šajdipaja bašo iklibe e dukhavutne kategorienge.

` Revolving-fondi: o love taro pokinibe thaj o kirije iranenape ano sistemi thaj istemalkerenape bašo neve proektija, so kerela o modeli te ovel korkoriikerutno thaj tiknjarela o lungovakteskoro ladavibe upri o budžeti.

` Džipherdo dumodeibe: bašo terne dži 45 berš tergola sistemi taro subvencionirime hipoteke, kote so i them učharela kotor taro masekoskoro pokinibe ano avgune berša, so bajrarela o džiresutnipe thaj isile pozitivno demografikano efekti.

Akava modeli si pendžarutno palo adava so kerela stabilno, džiresutno thaj šajdikhlo kherutnipe, minimalno rizikoja bašo kinutne thaj kontrolirime budžeteskere hardžija baši them. Legardo sar koordinirime partnersko sistemi, o POS si realistikano thaj adaptibilno egzampli baši o phuvja simantrime fiskalnikane resursencar, sar i Utarali Makedonija.

3.4 Nakhavibe e kroacijakere modelesko ano nacionalnikano konteksti

O fiskalno moldipe baši Utarali Makedonija sikavela kaj akava modeli šaj te legarelpe kamjabijale: o zarurime budžeteskere grantija si umerena, o riziko taro garancie si harno, a o prihodija taro kirie thaj pokinibe kerena stabilno fondi bašo neve proektija. Džipherdo, i uči digra taro naistemalkerde stanija, o zoralo bankarengoro umal thaj o resipe dži IPA fondija kerena i them strukturno haz’ri baši akava tipi organizirime themakoro dumodejutno kherutnipe.

Ko alusaribe modeli bašo finansiribe ko socijalno kherutnipe, i Republika Utarali Maedonija džandipastar šaj te dajandinel ko kroacijakoro sistemi bašo subvencionirimo kherutnipe. Adava bi kamela te kerelpe trujal fundiribe centralizirime institucija savi bi legarela sine o sistemi, standardizirime tamiribe upri funda taro realna hardžija thaj revolvong - fondi kova bi uniinela sine o finansijakere bukja lele tari them, komunakoro

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 29  phuvjalothan, finansijakere bukja taro maškardžijaneskee finansijakere institucie thaj dumodejbe taro EU fondija.

Džikobor implementirinelape modeli pašutno sar e kroacijako, palem na kamela te kerelpe salde transplatiribe thaj kopiribe, numa adaptiriba e majefektivnikane principengo sar so si:

` Šajdilhlo beršeskoro bahankeribe khera,

` Džiresaripe thaj reinvestiriba ko publik investicie.

Akava kamela te legarelpe ano institucionalnikano thaj fiskalno konteskti kerardo ja prilagodime ko nacionalnikano konteskti.

Centralnikani institucija – ekvivalenti e kroacijakere APN

Jekh taro klidutne elementija si o fundiriba specijalizirime nacionalno stanbengiri agencija. Ani Republika Utarali Makedonija adaja šajk te ovel trujal o džitamiribe ko terdutno Publikoskoro pretprijatie baši stanengo thaj butikeribaskoro than jali te tamirinelpe nevi jekhin ko Ministeriumi baši socijalnikani politika, demografija thaj terne. E institucija (jali i jekhin ano Ministeriumi) bi ovelala sine o funkcie sar so isi e APN ano kroacijakoro modeli:

` Šerutnipe e tamiribaja stanija teli kurkeskoro fijati,

` Legaribe publikoskere akharina thaj nacionalnikane prioriteteskere patrina,

` Administririba o subvencionirime kreditija ano partneribe e bankencar,

` Šerutnipe e revolving-fondeja so khedela thaj paleminvestirinela o prihodija tari kirija, bikinibe thaj pokinkeribe.

Džipherdo savali, palo egzampli e reformakoro ano Kroacija taro 2025 berš, bi ovela sine o identifikuibe thaj o kinibe/rekonstruiriba e čuče jali o nadžiagor tamirime objektija thaj lengoro iranibe ko džiresutne stanija teli kirija.

I Rolja e themakiri, e komunengiri thaj e centrongoro baši socijalnijani buti

O revolving-fondi (ponadarig ano teksti - o fondi) bi fundirinepale sine ko tamiribe fundirimo ko hardžija (naprofitno) thaj arakhle (ring-fenced) fijatija. I them kamela bi

30  sine te arakhel beršeskere kapitalna investiriba ano dikhibe sar transferija ano fondi resarinaja bašo kotor učharibe o hardžija bašo tamiriba, subvencie baši o terne thaj džidejba baši o kirije bašo dukhavutne grupe.

O komune bi dena sine piro dendipe e komunakere publik phuvjalethaneja thaj kofinansiribaja ki infrastruktura (komunalijakere hardžija), soleja ko džandlo ka tiknjarenpe o hardžija pali jekhin staneskoro than. Jekha jekh, o komune ka šaj te haz’rikeren o lokalnikane moldipa baši o zarurija thaj o prioriteteskere patrina - modeli kova ko but si sar o kroacijakoro POS, kote so e phuvjengere dendipa si klidutno faktori baši o harne fijatija. Džikobor džalape ko džidejbe akale funkcijako baši o centrija baši socijalnikani buti, tegani bi kamelape sine te džitamirinenpe o kadrovska kapacitetija ko centrija trujal i fiskalno edukacija.

Džipherde finansiribaskere hainga

Ano džipherde finansiribaskere hainga bi lena sine than:

` Kreditija taro Angledžajbaskiri banka ko Konsili e Europakoro,

` Energetikane krediteskere čitre taro EBOR,

` Kofinansiriba tari Sumnaleskiri banka thaj grantija trujal IPA III;

` WBIF - Western Balkans Investment Framework kola kombinirinea nairanibaskere grantija šukaršatijale zaemencar taro maškardžijaneskere finansijakere institucie finansijakere bukja;

` Fondija baši inkluzija e Romengiri thaj urbanime angledžajbaskere programija

Sa o prihodija taro kirie, naemi-kinibe, bikinibe thaj šajdutne džeze bi iranenape sine ano fondi, kerindoj stabilnikano ciklusi ko finansiribe thaj kontinuirime beršeskoro tamiriba.

Modelija bašo isporačibe ko kherutnipe - kerde aso o zarurija ki Utarali Makedonija

` Kherutnipa kola hardžinena upral 30% taro piro prihodi baši kherutnipe

O sistemi bašo džiresutno kherutnipe trujal lejbe kirijaja bi dromalinela pe sine kori kherutnipe so hardžinena upral 30% taro piro prihodi baši kherutnipe, formulaja baši

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 31  kirija fundirime ko hardžija. O nevo badani – institucija pašpaše ki ANP bi šaj sine te kinel jali te rekonstruirinel o publikoske thaj privatnikane lungo nadživdipaskere objektija/ stanija, sar thaj nadžiagor tamirime objektija. Akava bi ovela taro hulavdo džandipe baši o komune kote isi terde asavke kapacitetija. O kirije bi ovena sine teli kurkeskoro nivelo thaj bi šajdikerela sine iranibe ko hardžija upri funda ko nesavo vakti ko pokiniba.

Modeli „naemi kinibaja“

Ano jekhajekh vakti, šaj te anjarelpe o modeli „naemi kinibaja“, umereno plesutne lejbajathan thaj hari po hari tamiribaja plesutno kapitali, so si hulavdo atraktivno baši o terne kherutnipa, thaj šaj te kerel asari upri e emigracijakoro tiknjaribe. Baši adala kola mangena direktno te kinen, bi bajrarenape sine o subvencionirime krediteskere inkalina, palo egzampli e kroacijakere APN, simantrencar aso poangle dende šartija.

Socijalno kherutnipe baši o majdukavutne kategorie

O sistemi bi astarela thaj zoralo targetirimo socijalnikano kherutnipe baši o majdukhavutne, ani koordinacija e centarencar baši socijalnikani buti, o komune, romane organizaci thaj BRO. Akala jekhina bi finansirinenape sine trujal o kombinirime IPA grantija, themutno kofinansiriba, komunengoro puvjako than thaj donatorengere programija.

Fijatija fundirime ko hardžija

O bikinibaskere fijatija thaj o kirije bi ovena sine phandle e realnikane hardžipaja baši tamiribe, limitencar zurarkerde tari rig e themaki, a ano jekhipe e lokalnikane tamiribaskere fijatencar. O kirije bi ovena sine džandlo telo kurkeskere, a poharne bašo socijalnikane stanija thaj umerinipaja bašo sahno džiresutno kherutnipe. O šartija baši o nijami baš istemalkeribe bi kamela sine te astarel prihodeskere limitija, e kherutnipaskoro baripe, nanipe taro vaver nedvižnost thaj tasdivi baši o hardži ko kherutnipe upral 30%.

Legarutnipe, transparentnipa thaj džovapijalipe

Baši e sistemeskoro funkcioniriba zarurime si zorale kontrolna mehanizmija: transparentno dejba bodija baši o istemalkerutne, registri bašo čuče stanija, publikoskere postapke baši nabavka thaj beršeskoro raportidejbe dži i Radža/Parlamenti baši o numero e dende stanengo, kirije, e fondeskoro saldo thaj o socijalnikane efektija. O digitalna registrija bi šajdikerena sine haljovutne kontrole e patrinenge baši adžikeriba thaj alokacie.

32  Sumirime, sa akala elementija šaj bi te istemalkerenpe ki te kreirinelpe jek čhani taro kroacijakoro modeli, haz’rikerdo te anel stabilno bahanidejbe, efikasno kombiniribe taro publikoske thaj donatorengere love, kontinuirime reinvestiriba e prihodengo thaj turličhani džipherde solucie, sar so si o džiresutne kirije, kirije kinibaja thaj subvencionirime kinibe, a kerde paše dži turli ekonomikane thaj socijalnikane grupe ani Republika Utarali Makedonija.

Tabela 3: Dikhibe o institucionalnikano tasvirisikavibe e kroacijakoro modeli ani Republika Utarali Makedonija

Kroacijakoro modeli Adaptiriba ani URM

APN sar centralnikani Publikosko pretprijatie baši stanbeno thaj institucija bukjarno than, jali specijalno jekhin ko Ministeriumi baši socijalnikani politika, demografija thaj terne

Programa POS Budžeti + maškardžijaneskere finansijakere institucije + IPA fondija + komunengere phuvajalethana

Modeli „naemi kinibaja“ Šajdipa baši 10-15 beršengoro vakti

Дdžiresutne kirije- Kinibe čuče jali nadžiagor tamirime stanbena Reforma 2025 jekhina

Subvencionirime Subvencionirime lovengere lejba baši o terne lovengere lejba

Revolving fondi O prihodija taro kirije thaj taro pokinibe o lele zaemija reinvestirinenape ano nevo tamiriba

Programija tari EU thaj – IPA III, CEB, WBIF, EBRD donatorija

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 33  3.5 Moldikeriba ko fiskalna implikacie

3.5.1. Budžeteskere scenarija thaj proekcie baši efikasno implementacija ko Kanuni baši socijalno kherutnipe

Ano moldikeribe ko fiskalna implikacie leljarde si akala pretpostavke:

Ko prosek baripe e stanesko: 60 m2 (sakanutno stani 1-2 kamrencar).

Fundavno fijati bašo tamiribe (nevo tamiribe): 700€/m2 (maškarutno moldipe baši stndardno pobutistaneskoro objekti avri taro pokuč tamiribaskere lokacie ).

Fijati palo stani: 700x60 = 42.000 €

Lejbethan tari publikoski subvencia (granti): 30% taro sahno hardži bašo tamiribe (akava si lelo taro austrijakoro modeli ko šartijale subvencie.

Lejbethan ko komercijalno finansiribe (zaemija tari banka): 70% taro sahno hardži (jali o bordži e proektesko =70% taro sahne investice)

Izložibe (ladavipe) ki themakiri garancija (šartijalo dajatvipe): 50% taro zaemeskoro učipe (misal bašoi uči simantra e garancijake).

O pokinibe e zaemengoro sar prihodi ano revolving-fondi: 100% taro pokiniba iranenape ano fondi.

Pretpostavime kamatengiri digra ko bankarsko zaemi: 4% fiksno (realistikani bašo zaemija themutne garancijaja)

Roko pokinibaske o zaemi: 25 berš

Beršeskoro amortizacijakoro faktori: ≈ 6,4% taro šerutno sahnipe ko berš (esapikerdo aso i standardno formula bašo abuiteti ko 25 berš fiksno kamataja taro 4%).

34  čhanija taro scenarija

Fijatija ano evrija Pilot scenario Medium (scenario ko Baro (scenario ko baro 500 stanbena jekhina maškaruno astaribe) astaribe) 2,500 stanbena jekhina 10,000 stanbena jekhina

Fijati palo stani 42,000 × 500 = 42,000 × 2,500 = 42,000 × 10,000 = 700 (€/m²) × 60 21,000,000 € sahno 105,000,000 € sahno 420,000,000 € sahno (m²) = 42,000 € fijati fijati fijati

Themutni subven- 21,000,000 × 0.30 = 105,000,000 × 0.30 = 420,000,000 × 0.30 = cija (granti) -30% 6,300,000 € 31,500,000 € 126,000,000 € (MKD 388,332,000.00) (MKD 1,941,660,000.00) (MKD 7,766,640,000.00)

Bankarsko ko- 21,000,000 × 0.70 = 105,000,000 × 0.70 = 420,000,000 × 0.70 = mercijalno zaemi €14,700,000 €73,500,000 €294,000,000 - 70% (MKD 901,992,000.00) (MKD 4,509,960,000.00) (MKD 25,771,200,000.00

Mukhibe tari the- 21,000,000 × 0.35 = 105,000,000 × 0.35 = 420,000,000 × 0.35 = mutni garancija 7,350,000 € 36,750,000 € 147,000,000 € (džikobor i them (MKD 453,054,000.00) (MKD 2,265,270,000.00) (MKD 9,061,080,000.00) garantirinela 50% taro zaemija, a o zaemija učharena 70% taro sahno hardži ) = sahno hardži × 0.70 × 0.50 = sahno hardži × 0.35 I themutni garan- cija si 35 % taro sahno hardži ko proekti.

Adžikerdo fiskal- 7,350,000 × 0.02 = 36,750,000 × 0.02 = 147,000,000 × 0.02 = no hardži , kana i €147,000 €735,000 €2,940,000 digra si taro 2%

Beršeskoro poki- 14,700,000 × 6.4% = 73,500,000 × 6.4% = 294,000,000 × 6.4% = nibe ano revolvin €940,800 ano berš €4,704,000 ano berš €18,816,000 ano berš fondi = (zaemi tari banka × 6,4%)

10-beršengiri aku- €9,408,000 €47,040,000 €188,160,000 mulacija – analiza baši o kapaciteti = korkorifinansiribe ko = korkorifinansiriba ko = korkorifinansiriba erevolving fon- panda 200–250 stan- panda 1,100 stanbena ko panda 4,500–5,000 deske bena jekhina jekhina stanbena jekhina

Sahno lovengoro €23,520,000 €117,600,000 €470,400,000 khuvibe ano re- volving - fondi ko vakti taro 25 berš

I Analiza e moldipengiri aso o trin šajdutne scenarija legarela dži akala konstatacie:

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 35  1. E pilot – programa taro 500 stanbena jekhina isila majharne fiskalno implikacie upri o budžeti, sa ano jekhvakti loheste lelathan ano beršeskere kapitalna budžetija. O revolving-fondi ano akava scenario bi akumulirinela čalutno love bašo finansiribe panda jekhe džipherde tamiribasko ko sakova dešberšipe. Programa taro uzal 2.500 stanija vekje isila podikhutne fiskalna implikacie. Ladavibaja taro paše 0,5% taro prihodija ko centralnikano budžeti, akava rodela džandipastar prenamena e kapitalno rashodenge thaj majčačutno jek umereno bordžipe jali istemalkeribe avrijalutno finansiribe, trujal o ničale budžeteskere love. 2. I Maškarutni programa (2.500 stanbeno kjekhina) bi anela sine umerime, numa relativnikane šajdutne fiskalna implikacie thaj angažiribe budžeteskere love, hulavdo te istemalkergjape ano faze taro 2-3 berš. O efektija taro revolving-fondi ano akava scenario bi ovena sine pobut džandipastar thaj bi šajdikerena sine kontinuirime ciklusija bašo neve tamiriba. 3. I Bari programa taro 10.000 jekhina prezentirinela sistematikane džandipastar reformat haj akava proekti bi ovela sine lungovakteskere asareja ani stanbeno politika. Numa so o šuruskoro public granti si učo, I programa kerela kontinuirimo thaj korkoriikerutno nacionalnikano sistemi bašo socijalno/džiresutno kherutnipe, ko so o revolving-fondi bajrovela ano klidutno finansijakoro instrumenti bašo avutno investiribe ano neve tamiriba.

3.5.2. Rekomandacie baši fiskalno implementiribe ko prilagodime kroacijakoro modeli bašo finansiribe

Upri funda taro poanglutne analize bašo kroacijakoro modeli, a pakivkerindoj o socio-ekonomikane šartija ani Republika Utarali Makedonija, hulavaja džandipastar rekomandacie kit e kerelpe implementiribe thaj adaptiribe e kroacijakere modelesko.

1. Fundikeribe nacionalnikano fondi bašo džiresarutno kherutnipe ` Finansirime taro inicijalno themutne grantija (6-126 milionja evrija, athinindoj taro saastaribe)

` Te šaj te lel sa o pokiniba e zaemengoro, prihodija taro bikinibe thaj kirije,

` Te ovel legardo taro Ministeriumi baši socijalnikani politika, demografija thaj terne jail taro Ministeriumi bašo finansie thaj o komune (jail barabarutno legarutnipe)

36  2. Zurarkeribe kanuneskere simantrija palo egzampli taro kroacijakoro finansijakoro modeli: ` 30% upruni simantra baši public sun+bvencija bašo arakhibe o fiskalna implikacie,

` 70% finansiribe taro banke trujal o mehanizmi garantirime tari them, a phandlolafeja e komercijalno bankencar,

` Upruni simantra ko garancijakoro portfolio : 40 milionja evrija (pilot/maškarutno scenario) jali 150 milionja evrija (scenario ko baro saastaribe)

3. Fazno implementiribe: ` Pilot faza: 1-2 berš; maškarutno scenario 3-4 berš; baro scenario 5 berš.

` O finansiribe ano faze isile efekti potikne fiskalna implikacie, thaj usoglasinela o tamiribe e lokalnikane šajdipencar thaj e tamiribaskere ciklusencar.

4. 4. Istemalkeribe komunakoro phuvjalothan: ` O komune kamela te arakhen phuvjalothan sar trampa baši kotor taro stanija baši socijalnikano hulavkeribe. Adaleja eliminirinenape o hardžija bašo kinibe phuvjalothan thaj pošukar kerelape o fiskalno efektivnipe.

5. Kombiniriba taro IPA III thaj instrumentija taro maškardžijaneskere fondija Potencijalna hainga bašo finansiribe:

` IPA III baši socijalnikani infrastruktura, krediteskere čitre taro WBIF thaj EIB, EBRD Green Cities baši energetikano efektivnipe, SEB bašo inkluzivno kherutnipe.

` Resarin: majhari 40% avrijalutno kofinansiribe baši o maškarutne thaj bare scenarija.

6. Leljaribe modeli “naemi kinibaja” thaj subvencionirime kreditija: ` O pokiniba finansirinena o revolving - fondi,

` Ikerelape o terno džijani thaj stabilno ovena o lokalna kurke baši buti,

` Zaruri si mukibe tari rig e Ministeriumeskiri bašo finansie bašo specifična kamatakere subvencie usoglasime e nijamencar baši themutni arka tari EU.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 37  7. Fundikeribe nacionalnikano pervazi baši džiresarurno kherutnipe: ` Haljovutne kanuneskere thaj telikanuneskere regulirime kriteriumija bašo podobnipe, hulavkeribe o riziko, ničalo raportidejbe baši o šartija thaj o dajatve ani Fiskalno strategija,

` Garancijakiri premija fundirime upro riziko (0,1-0,2%) baši učharibe o adžikerutne našaviba.

8. Integririba e mukle thaj nadžiagor tamirime objektengo: ` I nevi agencija/jekhin te šaj te kinel ja te leljarel nadžitamirime jail objektija ano kolende lungeder vakti na dživdinelape, palo tiknjarde fijatija,

` O renoviribe te finansirinelpe e jekhajekhe modeeja 70/30. Akava džandipastar čhinavela o vakti bašo isporačibe e neve jekhinengo.

38  4. Konkluzija

O astaribe e austrijakere modelesko bašo finansiribe džiresutno (socijalnikano) kherutnipe šaj ko but te kerel asari upri o kherutnipe ani Republika Utarali Makedonija. Ki čipota te leljarelpe akava modeli, kamela te kerelpe leskiri adaptacija. Džikobor pherenape poanglune šartija, sar missal prioriteti dejbe baši phuvjalethaneskiri politika, thanakeribe diverzificirimi finansijakiri arhitektura thaj hari po hari angledžajbaja ko naprofitno stanbeno umal, I Republika Utarali Makedonija šaj te nakhel taro nesave vakteskoro ad-hok tamiribe kori ikerutno, šajdikhlo sistemi baš džiresutno kherutnipe, so ano sahnipe si majšukar solucia ki r+te reselpe dži socijalnikano nijamalutno sistemi. O Austrijakoro modeli – adaptirimo ano kherutne šartija šaj kerela stabilno funda kit e tiknjarelpe o socijalnikano najekhajekhipe, bi kerela sine pošukar o urbaniziribe thaj bi zorarkerela sine i socijalnikani kohezija.

O astaribe e kroacijakere modelesko, tari vaver rig si pobare potencijalea bašo adaptiribe ano kherutne šartija. I Republika Utarali Makedonija si relativno šukar anglošartencar baši kamjabijalo adaptiribe e kroacijakoro modeli sebepi o pašpašipe ano socio-ekonomikano thaj nijamalo uzalipe. E komunakoro phuvjalothan kova si ko vastaribe e komunenge ani Utarali Makedonija, bi šajdikerela sine džnadipastar tiknjaribe ko hardžija baši tamiribe ano pervazija ko socijalnikano kherutnipše, a o mehanizmi ko revolving-fondi bi dela sine arka ano finansijakoro legaripe thaj bi tiknjarela sine o fiskalna implikacie, jali bi simantrinela sine I presija upri o budžeti ko lungo vakti. O baro numero čuče, mukle jali nadžiagor tamirime stambena onjektija ani them šajdikerena te istemalkerelpe I strategija bašo kinibe thaj nevokeribe. Džipherdo, o relativnikano stabilno bankarsko sektorišaj te adžikerelpe te del dumo ko subvencionirime krediteskere šeme pašpaše sar okola kola si anglodikhle e APN ano kroacijakoro sistemi. Ko jekhajekh vakti, o procesi bašo resaribe kori EU phravela o šajdipe kit e istemalkerelpe IPA III kapitalno dumodejbe, a o programija sar “kirija kinibaja” thaj subvencionirime kreditiribe šaj te anen kori tiknjaribe I emigracija taro terne, trujal pošukar resarutnipe dži džiresutno thaj /jali socijalnikano kherutnipe.

O finansijakere analize mothovena kaj e kroacijakoro resibe kori socijalnikano kherutnipe si pošajdutno ano pervazija e fiskalno kapacitetenge ki Utarali Makedonija, hulavdo te fundirinelape ko revolving-fondi thaj legarutne themutne garancie. E umerime šurarde grantencar thaj komunakere lejbajathan, I them šaj te anjarel ikerutno sistemi baši finansiribe savo bi ovela kabuli te arakhel milja džiresutne stanija ano avutno dešberšipe, koadava ikerindoj i fiskalno disciplina thaj majbut istemalkerindoj o šajdipa bašo avrijalutno finansiribe.

Аналитички извештај за процена на финансиското влијание на законот за социјално домување на краток и долг рок 39  Bibliografija

` Austria - Housing Cooperatives & Sustainable Living | European Housing Coop | European Housing Coop

` Angel, S., Mundt, A. Who lives there now? Residualisation of social housing in Austria. J Hous and the Built Environ 39, 1189–1207 (2024). https://doi.org/10.1007/s10901- 024-10110-z

` International Monetary Fund. European Dept. (2024). Addressing Housing Affordability in Croatia. IMF Staff Country Reports, 2024(247), A003. Retrieved Dec 11, 2025, from https://doi.org/10.5089/9798400285400.002.A003

` OECD (2020), “Social housing: A key part of past and future housing policy”, Employment, Labour and Social Affairs Policy Briefs, OECD, Paris, http://oe.cd/social- housing-2020.

` Pentz, Jakob, Austrian Social Housing, Housing and Transportation Policy, Issue Research, 2021

` Republic of Croatia, Country Housing Project, достапно на: RHP | Croatia

Nijamale aktija

1. Vienna Housing Promotion and Housing Rehabilitation Act (WWFSG)1989 idF LGBl. Nr. 69/2018, šaj te arakhelpe ko: https://socialhousing.wien/ 2. Zakona o društveno poticanoj stanogradnji, Narodne Novine 109/01, 82/04, 76/07, 38/09, 86/12, 07/13, 26/15, 57/18, 66/19, 58/21, 72/25 3. Act on Housing Loan Subsidisation (Official Gazette of Croaria 65/17, 61/18,66/19, 146/20) 4. Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Nacionalni plan stambene politike Republike Hrvatske do 2030 5. Nacionalnikani angledžajbaskiri strategija (NAS) bašo vakti 2024–2044 berš

40  OSCE.Skopje osce_skopje

OSCE Mission to Skopje Bulevar 8-mi Septemvri No. 16 1000 Skopje

info-MK@osce.org osce.org/mission-to-skopje